Решение Московского областного суда от 05 декабря 2016 г. по делу N 3а-632/2016

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Клевцовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "НРК Север" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью

установил:

общество с ограниченной ответственностью "НРК Север" обратилось в Московский областной суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, нежилого здания площадью 1 178.6 кв. метров, с кадастровым номером 50:09:0060503:88, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Черная грязь, строение 1/3.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость здания превышает его рыночную стоимость, что нарушает право заявителя на уплату справедливо установленных налогов.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого здания в размере его рыночной стоимости 53 671 000.00 рублей, определенной на дату кадастровой оценке 01 августа 2015 года исходя из размера определенного в отчете N76/1-э от 24 марта 2016 года об оценке рыночной стоимости нежилого здания подготовленного оценщиком ООО "НПЦ "Союзоценка" подтвержденного положительным экспертным заключением о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца, не оспаривая выводов судебной экспертизы, требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости определенной экспертом 53 060 000.00 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности Парамзин А.В. указал, что Министерство не оспариваем право заявителя на установление кадастровой стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости равной рыночной, но возражает против установленной рыночной стоимости объекта в качестве кадастровой в размере определенной судебным экспертом, поскольку в заключении допущены нарушения норм законодательства, стоимость не отражает действительную стоимость объекта, поэтому стоимость в нем отраженная не может быть применена в качестве кадастровой, отчет представленный истцом также не отражает достоверную стоимость объекта. Полагал, что имеются основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Представители Филиала ФГП "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Московской области Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Министерства экологии природопользования Московской области в суд представителей не направили. Извещены.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании части 7 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, заслушав эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект капитального строительства, нежилое здание офиса и магазина строительных материалов площадью 1 178.6 кв. метров, с кадастровым номером 50:09:0060503:88, расположенное по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Черная грязь, строение 1/3.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области N13ВР-1998 от 24 ноября 2015 года утверждены результаты очередной кадастровой стоимости объектов недвижимости проведенной по состоянию на 01 августа 2012 года, в том числе и нежилого здания офиса и магазина строительных материалов административного истца.

Согласно справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 10 июля 2014 года и составляет 76 861 302.90 рублей.

Административный истец полагая, что кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого здания необоснованно завышена, чем затронуты его права по несению налогового бремени в справедливом размере. С целью установления рыночной стоимости истец обратился в ООО "Научно производственный центр "Союзоценка"", где оценщиком был подготовлен отчет 76/1-э об оценке рыночной стоимости нежилого здания объекта капитального строительства (л.д.34). По данным оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 августа 2015 года определена в размере 53 671 000.00 рублей.

По итогам проведения экспертизы на подтверждение стоимости отчета об оценке, по мнению эксперта ООО "РОО" отчет об определении рыночной стоимости соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, Федеральным стандартам оценки. Содержание отчета надлежащим обоснованием подтверждает результат оценки. Экспертным советом дано положительное заключение на отчет об оценке (л.д.238).

Общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года NП/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области (далее Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания).

Комиссия на заседании, проведенном 29 апреля 2016 года, рассмотрела поступившее 07 апреля 2016 года заявление и приняла решение которым, заявление отклонила, указав на отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости на 30.2% (л.д.21).

Согласно пункту 1 статьи 373 НК РФ плательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)". Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На территории Московской области налог на имущество организаций введен Законом Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области".

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой объекта недвижимости, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные пояснения согласно министерство полагает, что отчет не отражает действительную рыночную стоимость объекта.

По ходатайству административного истца, судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза, направленная на определение рыночной стоимости объекта по состоянию на 01 августа 2015 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Квантум" Рубченко А.Н..

По заключению эксперта N25/0816 от 12 сентября 2016 года рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого здания в размере 53 060 000.00 рублей (том 2).

Заключение эксперта подвергнуто сомнению стороной Министерства имущественных отношений МО, представлены возражения (л.д.119 том 2).

В судебном заседании эксперт ООО "Квантум" Рубченко А.Н. поддержал заключение и пояснил, что при определении рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости данное строение рассматривалось им как складское и офисное помещение, поскольку отсутствует разгонная полоса для движения на трассе расположения объекта, нет стоянки для выставочной техник, а также наличие парковочных мест в количестве, предусмотренном санитарными нормами.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из свидетельства о праве собственности, кадастрового паспорта, объектом права административного истца является объект капитального строительства нежилое здание офиса и магазина строительных материалов. Объект расположен на земельном участке с разрешенным видом использования для общественно делового и гражданского строительства под существующим объектом недвижимого имущества (офис, магазин строительных материалов). Налоговая база по налогу на имущества определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Таким образом, судом установлено и не оспаривается представителем административного истца, что объект недвижимости относится к объекту капитального строительства здания офиса и магазина.

Как следует из представленного в материалы дела отчета об оценке рыночной стоимости объекта, оценщик Строкова Н.И. при описании объекта оценки, указала функциональное назначение здания, а именно: наличие в нем площадей торговых помещений 167.5 кв. метров, включающих торговый зал 158 кв. метров, наличие отдельного входа, витринных окон выходящих на шоссе, что дает прекрасные рекламные возможности. Также в здании расположены офисные помещения и складские помещения. На территории имеется парков для грузовых и легковых автомобилей, подъезд для еврофур. Указанные характеристики здания усматриваются и из представленной в отчете фотофиксации (л.д.59-61).

Учитывая изложенное, у суда имеются основания

Норма статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на лиц, участвующих в деле, обязанность предоставлять доказательства в обоснование своих требований или возражений.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение эксперта позволяет усомниться в правильности выводов экспертизы, поскольку экспертом рыночная стоимость объекта оценки определена без учета наличие возможности использования объекта недвижимости в качестве торгового объекта. Местоположение объекта на 1-ой линии Ленинградского шоссе, на незначительном удалении от МКАД, что делает его наиболее эффективное использование в качестве торгово-офисных площадей и как следствие принесение прибыли, что экспертом при производстве экспертизы не обоснованно не учтено.

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет ООО "Научно-производственного центра "Союзоценка" N76/1-э, проанализировав данный отчет суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете данные не допускают неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основаны на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, проведен анализ достоинства и недостатков подходов (сравнительного, доходного и затратного), объяснены расхождения промежуточных результатов, выполнено промежуточное согласование результатов, определен итоговый результат оценки недвижимости, приведено суждение о возможности границ интервала, в котором может находиться стоимость оцениваемого объекта, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Данный отчет не исключен из числа доказательств, экспертным заключением несоответствующим не признан.

Результаты обоснованности оценщиком выбранного подхода и метода оценки в рамках каждого из используемых подходов, обоснование величины удельных весов в целом, анализ наибольшей эффективности использования объекта недвижимости, а также расчеты стоимости подтверждены, в том числе экспертным заключением N052/2016/Москва выполненного экспертом общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную оценщиком рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствующие о рыночной стоимости в ином размере, сторонами не представлены. Отчет об оценке содержит анализ оценщика полученной величины после проведение итоговых корректировок для объектов аналогов в рамках метода сравнения. Оценщик обосновывает в отчете применение корректировки на красную линию, указывая, что данная корректировка учитывает выход объекта на оживленную улицу с высоким уровнем активности. Объект оценки находится на 1 линии Ленинградского шоссе с высоким автомобильным транспортом. Объекты аналоги удалены от Ленинградского шоссе. Оценщик в отчете приводит данные расчета и используемые при расчете источники данной корректировки. Расчет и формула корректировки на размер земельного участка оценщиком приведена на странице 88 отчета, представителем ответчика в пояснения (л.д.244 4 замечание) не приведено каких-либо расчетов, подтверждающих ошибочность определения оценщиком данной корректировки. Иные изложенные в письменных объяснениях административного ответчика доводы являются частным мнением представителя Министерства имущественных отношений МО Парамзина А.В., не обладающего специальными познаниями в оценочной деятельности и опровергаются отчетом об оценке.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости определенная оценщиком не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, т.е. на 01 августа 2015 года.

Учитывая, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, суд приходит к выводу, что установленная в отчете N76/1-э об оценке нежилого здания подготовленным оценщиком ООО "НПЦ "Союзоценка", и подтвержденным положительным экспертным заключением о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость нежилого здания размере 53 671 000.00 рублей, является достоверной и может быть принята судом в качестве новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Суд в ходе рассмотрения дела не нашел правовых оснований для удовлетворения ходатайства Министерства имущественных отношений МО для назначения и проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с ч.1 ст. 194 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что отчетом об оценке установлена рыночная стоимость здания, а также принимая во внимание положения законодательства о налогах и сборах которое предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области N13-РВ-1998 от 24 ноября 2015 года утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в соответствии с которыми определена кадастровая стоимость нежилого здания (торгового центра) по состоянию на 01 августа 2015 г.

Таким образом, период действия кадастровой стоимости установленной в судебном порядке в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 августа 2015 г., ограничен датой внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества, утвержденной распоряжением.

Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости здания является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В то же время, не подлежат удовлетворению требования истца о возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области обязанности внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, поскольку согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом и в порядке, установленном указанной нормой, поэтому основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление общества с ограниченной ответственностью "НРК Север" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания офиса и магазина общей площадью 1178.6 кв. метров, с кадастровым номером 50:09:0060503:88, расположенного в Солнечногорском районе МО СП Луневское, д. Черная Грязь строение 1/3 по состоянию на 01 августа 2015 года в размере рыночной стоимости 53 671 000 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 07 апреля 2016 года.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Требования об установлении кадастровой стоимости в размере 53 060 000 рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова