Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 14 декабря 2016 г. по делу N 33-1000/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи - Имансакиповой А.О.

судей - Кокшаровой Е.А., Ресенчука А.А.

при секретаре - С

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Южанинова И.Ю. и Южаниновой А.С. на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 27 июля 2016 года, которым

исковые требования публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N8644 к Южанинову И.Ю., Южаниновой А.С. удовлетворены в части.

Взыскана солидарно с Южанинова И.Ю., Южаниновой А.С. в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" задолженность по кредитному договору N от "дата" в сумме "данные изъяты".

Отказано в удовлетворении требований о взыскании солидарно с Южанинова И.Ю., Южаниновой А.С. в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" неустойки в сумме "данные изъяты"

Взысканы солидарно с Южанинова И.Ю., Южаниновой А.С. в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 судебные расходы в сумме "данные изъяты".

Обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Южанинову И.Ю., Южаниновой А.С.:

- жилой дом (кадастровый N), общей площадью "данные изъяты" кв.м., и земельный участок (кадастровый N), общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенные по адресу: "адрес", установив начальную продажную стоимость в размере "данные изъяты", в том числе рыночная стоимость жилого дома с учетом округления составляет "данные изъяты", земельного участка - "данные изъяты".

Заслушав доклад судьи Имансакиповой А.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N обратилось в суд с иском к Южанинову И.Ю., Южаниновой А.С. о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитному договору N от "дата", обращении взыскания на заложенное имущество. Заявленные требования мотивированы тем, что "дата" между ОАО "Сбербанк России" и Южаниновым И.Ю., Южаниновой А.С. заключен кредитный договор "Приобретение готового жилья" в сумме "данные изъяты" рублей под 12,25% годовых на приобретение объекта недвижимости, на срок по "дата". В период действия кредитного договора созаемщики неоднократно осуществляли просрочку погашения кредита. "дата" банк известил ответчиков об образовавшейся задолженности и необходимости ее погашения. Данное требование ответчиками удовлетворено не было. В связи с чем банк обратился с иском в суд с требованиями о солидарном взыскании задолженности в размере 2 "данные изъяты", в том числе "данные изъяты" - неустойка за просроченные проценты, "данные изъяты" - неустойка за просроченный основной долг, "данные изъяты" копеек - просроченные проценты, "данные изъяты" - просроченный основной долг, по состоянию на "дата", и обращении взыскания на объект недвижимости - жилой дом с земельный участком, расположенный по адресу: "адрес".

Суд вынес вышеизложенное решение, с которым не согласились Южанинов И.Ю., Южанинова А.С., в апелляционной жалобе просят решение суда в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества отменить, установив новую начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка. В обоснование жалобы указывают, что при определении начальной продажной цены судом не учтена начальная продажная цена, определенная в подп. 2.1.2 договора в размере "данные изъяты" рублей. Вывод суда о том, что начальная продажная цена подлежит установлению исходя из заключения эксперта, является необоснованным. Стоимость спорного имущества, определенная экспертом, не соответствует реальной рыночной стоимости и существенно отличается от рыночной цены аналогичных объектов недвижимости, ниже залоговой стоимости, ниже его кадастровой стоимости. При проведении экспертизы оценщиком допущен ряд нарушений, необоснованно применена корректировка состояния жилого дома и земельного участка, в то время как экспертом применялся сравнительный подход, а не затратный, что привело к необоснованному снижению стоимости оцениваемого имущества.

В возражении на апелляционную жалобу представитель ПАО "Сбербанк России" Маматова К.О. просила оставить решение суда без изменения.

Выслушав Южанинову А.С. поддержавшую доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, "дата" между ОАО "Сбербанк России" и Южанановым И.Ю., Южаниновой А.С. заключен кредитный договор N, по условиям которого банк взял обязательство предоставить созаемщикам кредит "Приобретение готового жилья" по программе "Молодая семья" в сумме "данные изъяты" рублей под 12,25 % годовых на приобретение объектов недвижимости: жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: "адрес" на срок по "дата". Созаемщики на условиях солидарной ответственности обязуются возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за его пользование в размере и сроки и на условиях договора (п.1.1 кредитного договора).

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка и жилого дома, с одновременным обременением ипотекой в силу закона, от "дата", М продала, а покупатели Южанинов И.Ю, Южанинова А.С. за счет собственных средств и за счет кредитных средств, предоставленных ОАО "Сбербанк России", в соответствии с кредитным договором N от "дата", купили в общую совместную собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес".

Свои обязательства, обусловленные кредитным договором, банк выполнил в полном объеме.

В нарушение условий кредитного договора ответчиками Южаниновым И.Ю., Южаниновой А.С. кредитные обязательства исполнялись ненадлежащим образом.

На основании представленного истцом расчета по состоянию на "дата" задолженность ответчиков по кредитному договору составила "данные изъяты", из которых: "данные изъяты" - неустойка за просроченные проценты; "данные изъяты" - неустойка за просроченный основной долг; "данные изъяты" - просроченные проценты; "данные изъяты" - просроченный основной долг.

Иной расчет задолженности и доказательства надлежащего исполнения договора ответчиками не представлены.

Удовлетворяя исковые требования ОАО "Сбербанк России", суд первой инстанции, верно определив характер спорных правоотношений, установив обстоятельства, имеющие значение для дела, применив нормы материального права, изложенные в статьях 309, 310, 330, 819, 810, 811 ГК РФ, пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца задолженности по кредитному договору, обоснованно снизив предъявленную банком к взысканию неустойку до 5000 рублей ввиду явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства и исходя из сложившейся жизненной ситуации ответчиков.

Обязательства по возврату кредита были обеспечены ипотекой, предметом которой является жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес".

Удовлетворяя требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, применив указанные выше положения закона, суд пришел к правильному выводу о том, что поскольку обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняются, истец на основании ст. ст. 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать обращения взыскания на предмет залога. При рассмотрении настоящего гражданского дела условий, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, не установлено.

Обращая взыскание на заложенное недвижимое имущество, суд первой инстанции установилего начальную продажную цену в размере, равном рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке, выполненном ООО "Специализированная фирма "РосЭксперТ-Алтай", в соответствии с которым рыночная стоимость спорного жилого дома и земельного участка, по состоянию на 7 июля 2016 года, составила "данные изъяты" рублей.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может.

Как следует из, представленной истцом в материалы дела, копии отчета ИП М N от 9 апреля 2014 года, рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", составила "данные изъяты" рублей.

Из приведенных выше отчетов об оценке усматривается существенная разница при определении рыночной стоимости спорного имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с заключением экспертизы от "дата" N, назначенной судом по ходатайству Южаниновой А.С., выполненным Торгово-промышленной палатой Республики Алтай, рыночная стоимость объекта жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", на дату проведения экспертизы составляет - "данные изъяты" рублей.

Проведенная Торгово-промышленной палатой Республики Алтай экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества сомнений не вызывала, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества, равную восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении экспертизы в размере "данные изъяты" рублей, в том числе стоимость жилого дома "данные изъяты" рублей, стоимость земельного участка - "данные изъяты" рублей.

В связи с этим, решение суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 27 июля 2016 года изменить в части установления начальной продажной стоимости предмета залога.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Южанинову И.Ю., Южаниновой А.С.

- жилой дом (кадастровый N) общей площадью "данные изъяты" кв.м., и земельный участок (кадастровый N), общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенные по адресу: "адрес", установив начальную продажную стоимость в размере "данные изъяты" рублей, из которых начальная продажная стоимость жилого дома "данные изъяты" рублей, земельного участка - "данные изъяты" рублей.

В остальной части решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 27 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Южанинова И.Ю. и Южаниновой А.С. - без удовлетворения.

Председательствующий судья А.О. Имансакипова

Судьи Е.А. Кокшарова

А.А. Ресенчук