Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 07 декабря 2016 г. по делу N 33-9417/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего судьи Никитиной А.И.,

судей Малкова А.И., Трифоновой О.М.,

при секретаре Камеристовой К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Уральские зори" на решение Ленинского районного суда г.Орска Оренбургской области от 05 сентября 2016 года по иску Спициной *** к обществу с ограниченной ответственностью "Уральские зори" о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и убытков, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Уральские зори" к Спициной *** о признании договора аренды незаключенным, взыскании убытков,

установила:

Спицина Л.А. обратилась в суд с иском к ООО "Уральские зори" о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и убытков, указав, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу (адрес). 22 апреля 2015 года между ней и ООО "Уральские зори" был заключен договор аренды указанного нежилого помещения сроком до (дата), арендная плата составила *** в месяц. За январь и февраль 2016 года ответчик оплатил лишь *** С марта 2016 года ООО "Уральские зори" перестало платить арендную плату.

Спицина Л.А. просила суд взыскать с ООО "Уральские зори" арендную плату за 4 месяца - *** и проценты по ст. 395 ГК Российской Федерации - ***

В ходе судебного разбирательства Спицина Л.А. требования иска дополнила, указав, что в марте 2016 года арендатор выехал из арендуемого помещения, требование о расторжении договора ей не направил, арендную плату не платит. Арендатор осуществил несогласованную с ней перепланировку арендуемого помещения, причинив ей ущерб, что повлекло убытки. (дата) она направила арендатору претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате и привести помещение в первоначальное состояние, ООО "Уральские зори" требование не выполнило.

Спицина Л.А. просила суд расторгнуть договор аренды от 22 апреля 2015 года, взыскать с ООО "Уральские зори" арендную плату в размере ***, убытки, возникшие в связи с нарушением ООО "Уральские зори" своих договорных обязательств в размере ***

ООО "Уральские зори" подан встречный иск к Спициной Л.А. о признании договора аренды незаключенным и возмещении затрат по проведенному капитальному ремонту, в котором указано, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, хотя таковая предусмотрена законом. Предмет договора является объектом культурного наследия, в связи с чем законом предусмотрены особые требования к содержанию договора аренды объекта культурного наследия, которым оспариваемый договор аренды не отвечает. В частности, особенности объекта, а также меры по сохранению его в неизменном состоянии. Поскольку капитальный ремонт здания не проводился в течение длительного времени, ООО "Уральские зори" вложило собственные средства в проведение такого ремонта, которые должны быть возмещены арендодателем в размере ***

ООО "Уральские зори" просило суд признать договор аренды от 22 апреля 2015 года незаключенным, взыскать со Спициной Л.А. стоимость работ, проведенных арендатором по капитальному ремонту помещения в размере ***

Спицина Л.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства была извещена надлежащим образом, в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Спициной Л.А. - Орехова С.В., действующая по доверенности, в судебном заседании поддержала требования иска Спициной Л.А. Полагала, что договор аренды не может быть признан незаключенным, если он исполнялся сторонами.

Представитель ответчика ООО "Уральские зори" в судебное заседание не явился, были извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ООО "Уральские зори" Белоненко И.Г. возражала против удовлетворения требований первоначального иска Спициной Л.А., просила удовлетворить требования встречного иска общества и зачесть присужденное в пользу арендатора против притязаний арендодателя.

Решением Ленинского районного суда г.Орска Оренбургской области от 05 сентября 2016 года удовлетворены исковые требования Спициной Л.А.

Расторгнут договор аренды нежилого помещения N от 22 апреля 2015 года, заключенный между Спициной Л.А. и ООО "Уральские Зори".

С ООО "Уральские зори" в пользу Спициной Л.А. взыскано *** - арендная плата, *** - убытки, *** - расходы по оплате государственной пошлины, а всего - ***

Взыскана с ООО "Уральские зори" государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования г. Орск в сумме ***

В удовлетворении встречного иска ООО "Уральские зори" к Спициной Л.А. о признании договора аренды незаключенным, взыскании убытков отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Уральские зори" просят решение суда отменить, по мотиву его незаконности и необоснованности, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Спициной Л.А. отказать, встречный иск общества удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Спицина Л.А., представитель ООО "Уральские зори" не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации) судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., объяснения представителя истца Спициной Л.А. - Кулишовой С.П., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, в соответствии со ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, в пределах изложенных в жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 655 ГК Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно требованиям пункта 1 статьи 614 и статьи 622 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии со статьей 401 ГК Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

В силу положений ст. 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п. 1 ст. 1064 ГК Российской Федерации).

Как установилсуд первой инстанции и следует из материалов дела, Спицина Л.А. является собственником нежилого помещения общей площадью 175,8 кв. м., расположенного по адресу: (адрес). Нежилое помещение в реестр объектов культурного наследия не включено.

22 апреля 2015 года между Спициной Л.А. и ООО "Уральские зори" заключен договор аренды N в отношении упомянутого нежилого помещения. Срок договора установлен с (дата) по (дата), арендная плата - *** в месяц. Срок оплаты аренды до 05 числа текущего месяца. Договор имеет силу передаточного акта.

В адрес общества Спицина Л.А. направила претензию о возмещении причиненного ей ущерба, оплаты задолженности по арендной плате или расторжении договора, приложив к претензии соглашение о расторжении договора, подписанное арендодателем. В претензии Спицина Л.А. указала, что произвела осмотр предмета договора аренды 03 марта 2016 года и установила, что арендатором была произведена перепланировка принадлежащего ей недвижимого имущества. В помещении расширены дверные проемы, демонтировано большинство дверей, потолок, розетки, нарушено устройство дверных и оконных откосов, демонтированы кондиционеры, напольное покрытие, а также сантехника: умывальники, унитаз, биметаллические радиаторы.

Директор ООО "Уральские зори" Воробьева Е.Н., возражая на претензию арендодателя, указала, что арендатор покинул нежилое помещение, передав ключи от него Спициной Л.А., в связи с чем, ООО "Уральские зори" считают договор расторгнутым с 01 марта 2016 года. Кроме того, помещение оказалось непригодным для обустройства общественного питания, поскольку оно не было подключено к водопроводу.

Удовлетворяя иск Спициной Л.А., суд установил, что помещение ООО "Уральские зори" освободило как минимум по состоянию на 03 марта 2016 года. Акт приема-передачи помещения от арендатора к арендодателю не подписан, подтверждение направления одной из сторон требования об одностороннем отказе от договора не представлено.

С учетом приведенных норм закона и установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований иска арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку не были прекращены арендные отношения.

Достоверных доказательств того, что ООО "Уральские зори" были приняты все зависящие от него меры по передаче арендуемого имущества, в материалы дела не представлено. Между тем, действуя добросовестно и разумно, арендатор имел возможность в присутствии независимой стороны зафиксировать факт освобождения помещений от временного владения и пользования, опечатать помещения, направить ключи от помещения арендодателю либо иным образом зафиксировать факт прекращения использования арендованных помещений.

В силу пункта 2.1 договора арендная плата за пользование имуществом установлена в размере *** в месяц.

Поскольку помещение фактически возвращено арендодателю, но договор аренды не расторгнут, арендатором внесено в 2016 году только *** арендной платы, задолженность образовалась с января по июль 2016 года, суд апелляционной инстанции признает обоснованной сумму долга ООО "Уральские зори" по арендной плате в размере ***, взысканной судом первой инстанции в пользу Спициной Л.А.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела неоднократное длительное неисполнение ООО "Уральские зори" обязанности по своевременному внесению арендной платы. Арендодателем условия о расторжении договора соблюдены.

Указанное выше нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды от 22 апреля 2015 года в соответствии со статьей 619 ГК Российской Федерации.

Разрешая вопрос о размере убытков, суд исследовал фотоснимки, показания свидетелей и установил, что ООО "Уральские зори" без согласования с арендодателем, без утверждения проекта в установленном порядке проведен комплекс ремонтно-строительных работ по перепланировке арендованного помещения для организации кафе "Сытый кот". После освобождения помещения установлено, что арендатором предмет аренды приведен в состояние, делающим невозможным его использование без восстановительного ремонта. В частности, в помещении расширены проемы в несущих стенах, демонтированы межкомнатные перегородки, возведены новые. Произведен демонтаж деревянных межкомнатных дверей в количестве 8 штук, межкомнатных дверей из ПВХ в количестве 2 шт., приведены в негодность 2 металлические двери с торца здания и чугунная дверь со стороны двора. Демонтирована металлическая дверь входной группы со стороны ул. (адрес) Также демонтирован потолок "Армстронг" общей площадью 180 кв.м. с 21 светильником для потолка Армстронг и 7 точечными светильниками. Произведен демонтаж всех розеток в количестве 20 шт., выключателей в количестве 8 штук, электрического щитка. Демонтирована тепловая завеса и большой промышленный кондиционер. Полностью демонтировано линолеумное покрытие пола. Нарушено устройство дверных и оконных откосов. Демонтирована и вывезена сантехника: унитаз, три умывальника, радиаторы отопления, лестничный марш в подвал и 4 металлических стеллажа.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что убытки Спициной Л.А., причиненные демонтажем имущества, проведенным комплексом ремонтно-строительных работ по перепланировке помещения, составляют *** и удовлетворил иск в указанной части.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что договор аренды от 22 апреля 2015 года заключен в письменной форме, арендатор без возражений принял имущество и пользовался им на протяжении длительного времени, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, арендатор не возражал против отсутствия государственной регистрации договора. Поведение ООО "Уральские зори" суд счёл недобросовестным, указав, что арендатор заявил настоящий встречный иск только после предъявления арендодателем иска о взыскании арендной платы.

Отказывая в удовлетворении встречного требования о зачете затрат на капитальный ремонт ООО "Уральские зори", суд, сославшись на условия договора аренды, исходил из того, что в рассматриваемом случае капитальный ремонт проводится арендодателем по мере необходимости, арендатор по этому поводу к арендодателю не обращался, требований о проведении капитального ремонта не заявлял, зачесть стоимость капитального ремонта против арендной платы не пытался. Представленный обществом договор о проведении работ не подтверждает фактическое проведение этих работ и их стоимость.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиям закона, которым верно руководствовался суд.

Доводу апелляционной жалобы о том, что договор должен быть признан незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, судом дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Довод апелляционной жалобы ООО "Уральские зори" о том, что здание, в котором арендовалось помещение, является объектом культурного наследия, опровергается доказательствами, представленными в материалы дела.

Договор аренды от 22 апреля 2015 года, заключенный между сторонами, не содержит сведений о том, что арендуемое помещение расположено в доме, являющимся объектом культурного наследия. Нежилое помещение в реестр объектов культурного наследия не включено.

В связи с чем нет оснований согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 22 апреля 2015 года является незаключенным. Судебная коллегия также не может согласиться с доводом о процессуальном нарушении, допущенным судом, в связи с не привлечением к участию в деле администрации г.Орска из-за характера предмета нежилого здания, относящегося к объекту культурного наследия, поскольку отсутствует процессуальное основание для привлечения администрации г.Орска.

Судебная коллегия считает несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, освобождение помещения арендатором представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК Российской Федерации). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды, что в настоящем споре не установлено.

Не могут быть приняты во внимание в качестве основания для отмены решения суда и доводы апелляционной жалобы относительно размера убытков, взысканных в пользу Спициной Л.А.

Определяя размер убытков в сумме ***, суд правомерно руководствовался представленным Спициной Л.А. заключением эксперта N от (дата), согласно которому стоимость восстановительных работ, направленных на приведение помещения в первоначальное состояние, составит *** Суд согласился с утверждениями Спициной Л.А. о стоимости демонтированных металлических стеллажей в сумме *** руб., *** руб. - стоимости лестничного марша и утепленной двери в подвальное помещение, *** руб. - стоимости 3 кондиционеров, *** руб. - стоимости тепловой завесы.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на сторонах лежит обязанность представления доказательств в обоснование требований, либо возражений.

Размер причиненных Спициной Л.А. убытков не оспорен и не опровергнут ООО "Уральские зори".

Довод ООО "Уральские зори", изложенный в апелляционной жалобе, о включении в состав убытков стоимости имущества, не перечисленного в договоре аренды от 22 апреля 2015 года, не может быть принят во внимание, поскольку не основан на положениях статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также не подтверждается фактическими обстоятельствами дела, установленными судом первой инстанции.

Ссылки на иную правоприменительную практику в схожих ситуациях, не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Довод апелляционной жалобы о не направлении ООО "Уральские зори" копий приложений к иску не является основанием для отмены решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Уральские зори" было вправе ознакомиться с материалами дела, однако своими правами не воспользовалось, соответствующих ходатайств не заявляло. Материалы дела в судебном заседании были исследованы, что отражено в протоколе судебного заседания, и каких-либо вопросов или замечаний у ООО "Уральские зори" не вызвали.

Нарушений права на судебную защиту при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Уральские зори" выводов суда не опровергают, не подтверждают нарушения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, и не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Орска Оренбургской области от 05 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уральские зори" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи