Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 13 декабря 2016 г. по делу N 33-1743/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Калюженко Ж.Э.,

судей Григорян М.А. и Кисиевой М.Л.,

при секретаре Дулаевой З.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Автогаз" к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов АМС г.Владикавказ РСО-Алания, АМС г.Владикавказ РСО-Алания и К.Т.Э. о признании недействительным аукциона, по апелляционной жалобе ООО "Автогаз" на решение Советского районного суда г.Владикавказ РСО-Алания от 29 августа 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО "Автогаз" к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов АМС г.Владикавказ, АМС г.Владикавказ и К.Т.Э. о признании недействительным аукциона от 11.07.2016 года по продаже права заключения договора аренды земельного участка площадью 0,5 га с кадастровым N ... оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Калюженко Ж.Э., выслушав объяснения представителя ООО "Автогаз" Ц.Р.Ю.., действующего на основании доверенности б/н от 02.08.2016 года, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения по доводам апелляционной жалобы А.Л.Ф. действующей на основании доверенности б/н от 16.06.2016 года, представляющей интересы УМИЗР АМС г.Владикавказ РСО-Алания и представителя К.Т.Э. - Г.З.В.., действующей на основании доверенности N ... от 05.12.2016года, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания

установила:

ООО "Автогаз" обратилось в суд с исковыми требованиями к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов АМС г.Владикавказ РСО-Алания, АМС г.Владикавказ РСО-Алания и К.Т.Э ... о признании недействительным аукциона от 11.07.2016 года по продаже права заключения договора аренды земельного участка площадью 0,5 га с кадастровым N ... В обоснование иска указало, что между АМС г.Владикавказ РСО-Алания и ООО "Автогаз" заключен договор аренды от 04.09.2002г. N ... земельного участка площадью 0,5 га с кадастровым номером ... , расположенный по адресу: РСО-Алания, г. ... ул. ... Договор заключен сроком до 02.08.2012 года на основании Постановления АМС г.Владикавказ РСО-Алания от 02.08.2002 года N ... для строительства автогазозаправочной станции и зарегистрирован Регистрационной Палатой РСО-Алания (ныне - Управление Росреестра по РСО-Алания) 25.12.2002 г. за N ... По истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, в связи с чем, в силу ч.2 ст.621 ГК РФ действие договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с целью аренды арендатор осуществил строительство автогазозаправочной станции на предоставленном земельном участке. В настоящее время согласно кадастровым паспортам на арендуемом земельном участке возведены административное здание площадью 199,2 кв.м, и здание техобслуживания площадью 147,7 кв.м, строительство которых завершено 2012 году. Проект строительства согласован с главным архитектором г.Владикавказ РСО-Алания 26.02.2002г. Объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке возведены арендатором законно, что подтверждается актом проверки использования земельного участка УМИЗРАГ от 15.05.2013г. между тем, 11.07.2016 года Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г.Владикавказ РСО-Алания проведены торги (аукцион) по продаже права заключения договора аренды земельного участка площадью 0,5 га с кадастровым N ... (лот N7). Из сообщения о результатах аукциона следует, что победителем торгов по лоту N7 на право заключения договора аренды спорного земельного участка является К.Т.Э. Из уведомления УМИЗРАГ от 29.01.2016г. N ... им стало известно, что договор аренды от 04.09.2002г. N ... расторгнут в одностороннем порядке. Однако, ООО "Автогаз" не получало предложение о расторжении договора и не подписывало соглашение о расторжении договора, а одностороннее его расторжение арендодателем возможно только по решению суда, о чем ответчик не мог не знать, т.к. определением арбитражного суда РСО-Алания от 02.06.2014г. ему указано на необходимость досудебного урегулирования вопроса о досрочном расторжении договора до обращения в суд. Проведенный аукцион считает недействительным, поскольку после возобновления договора аренды на неопределенный срок, арендодатель без расторжения договора аренды в ненадлежащем порядке организовал и провел торги по заключению нового договора аренды, нарушив тем самым исключительное право арендатора на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором он законно возвел здания и сооружения.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ООО "Автогаз" П.А.К.., действовавший на основании доверенности б/н от 02.08.2016 года исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель УМИЗР АМС г.Владикавказ РСО-Алания А.Л.Ф.., действовавшая на основании доверенности N ... от 16.06.2016г., представитель АМС г.Владикавказ РСО-Алания Б.А.Р. действовавший на основании доверенности N ... от 01.07.2016 г. и К.Т.Э. не признали исковые требования ООО "Автогаз" и просили в их удовлетворении отказать.

29 августа 2016 года Советским районным судом г.Владикавказ РСО-Алания вынесено вышеуказанное решение.

С решением не согласилось ООО "Автогаз" и подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу УМИЗР АМС г.Владикавказ РСО-Алания и К.Т.Э. просят оставить решение Советского районного суда г.Владикавказ без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель АМС г.Владикавказ РСО-Алания и К.Т.Э. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в строгом соответствии с ч.4 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела в судебную коллегию не представил. В силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания приходит к следующему.

Согласно ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на неё. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Правила проведения торгов по продаже земельных участков установлены ст. 38 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Пункт 2 ст.38 ЗК РФ предусматривает, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 ЗК РФ.

В силу ст.29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В ст.449 ГК РФ указано, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Судом первой инстанции установлено, и усматривается из материалов дела, что на основании постановления АМС г.Владикавказ РСО-Алания от 02.08.2002 года N ... между АМС г.Владикавказ РСО-Алания и ООО "Автогаз" заключен договор аренды N ... от 04.09.2002 года земельного участка площадью 0,5 га с кадастровым N ... расположенного по адресу: РСО-Алания, г. ... , сроком до 02.08.2012 года для строительства автозаправочной станции, который после окончания срока аренды 02.08.2012 года, в силу п.2 ст.621 ГК РФ продлен на неопределенный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды N ... от 04.09.2002 года по оплате арендных платежей решениями Арбитражного суда РСО-Алания от 05.05.2010 года, 29.04.2014 года и 16.06.2014 года, вступившими в законную силу, с ООО "Автогаз" взыскана в пользу АМС г.Владикавказ РСО-Алания задолженность по арендным платежам в размере ... рубль.

02.06.2014 года АМС г.Владикавказ РСО-Алания обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением о расторжении договора аренды N ... от 04.09.2002 года, заключенного с ООО "Автогаз", которое было оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

23.01.2015 года АМС г.Владикавказ РСО-Алания в лице своего представителя Х.Р.М.., действовавшего на основании доверенности, обратилась в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением о прекращении права аренды земельного участка по ул.Пожарского с кадастровым N ... , на основании чего Управлением 03.02.2015 года произведена запись о прекращении ограничения в виде права аренды земельного участка.

Письмом от 29.01.2016 года заместитель начальника УМИЗР АМС г.Владикавказ РСО-Алания сообщил истцу, что в нарушение п.3 Договора аренды земельного участка, объект не был введен в эксплуатацию до указанного срока (01.01.2004 года) и в связи с систематическим неисполнением п.п.2.1 договора аренды после направления соглашения о расторжении договора Управлением 23.01.2015 года подано заявление в Управление Росреестра по РСО-Алания на расторжение в одностороннем порядке договора аренды от 04.09.2002 года N ...

04.04.2016 года ООО "Автогаз" обратилось в Арбитражный суд РСО- Алания с заявлением о признании незаконными действий АМС г.Владикавказ по расторжению в одностороннем порядке договора аренды от 04.09.2002 года N ... , восстановлении права аренды, прекращении в ЕГРП записи о прекращении права аренды на земельный участок, которое было возвращено заявителю, в связи с неисполнением последним определения суда об оставлении заявления без движения.

11.07.2016 года УМИЗР АМС г.Владикавказ РСО-Алания проведены торги по продаже права заключения договора аренды земельного участка, расположенного по ул. ... площадью 0,5 га с кадастровым N ... победителем аукциона стал К.Т.Э.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка N ... по состоянию на 26.07.2016 года расположенного по ул ... его разрешенное использование: для строительства клуба многоцелевого и специализированного назначения.

Согласно акту проверки муниципального земельного контроля от

15.05.2013 года на земельном участке (кадастровый номер участка не указан), предоставленном АМС г.Владикавказ по договору аренды от 04.09.2002 года N ... ООО "Автогаз", расположен незавершенный строительством объект, земельный участок используется по назначению.

Согласно заключению кадастрового инженера Ч.Т.Я. от 02.08.2016 года на земельного участка N ... расположенном по ул. ... расположены нежилые здания Литер А с кадастровым номером ... площадью 199,2 кв.м. и литер Б с кадастровым номером ... площадью 147,7 кв.м.

Между тем, согласно кадастровым паспортам, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по РСО-Алания, по состоянию на 26.12.2013 года и

14.01.2014 года, нежилые здания Литер А с кадастровым номером ... площадью 199,2 кв.м. и литер Б с кадастровым номером ... площадью 147,7 кв.м., расположены по адресу: ул. ...

Согласно уведомлению Управления Росреестра от 11.07.2016 года сведения о зарегистрированных правах на нежилое здание с кадастровым номером ... площадью 199,2 кв.м. по адресу: ул. ... " отсутствуют.

Согласно уведомлению Управления Росреестра от 11.07.2016 года сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером N ... расположенном по ул. ... отсутствуют.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что изначально спорный земельный участок предоставлялся Обществу в аренду для строительства автозаправочной станции; срок действия договора аренды истек 02.08.2012 года; по истечении срока действия договора применительно к пункту 2 статьи 621 ГК РФ действие договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ; договор аренды N ... от 04.09.2002 года, заключенный между АМС г.Владикавказ РСО-Алания и ООО "Автогаз" расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, при этом действия АМС г.Владикавказ РСО-Алания по расторжению договора аренды в предусмотренном законом порядке ООО "Автогаз" не оспорены и недействительными не признаны.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку обстоятельства дела судом исследованы с достаточной полнотой, выводы суда не противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что ООО "Автогаз" имеет право приобрести спорный земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации судебная коллегия не принимает ввиду следующего.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктам 5 настоящей статьи.

В свою очередь согласно пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствий с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской

Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Органом, предоставляющим земельные участки на новый срок для продолжения строительства объекта, является администрация г.Владикавказ РСО-Алания.

Следовательно, обращаясь в администрацию за вышеназванной услугой, при соблюдении прочих условий, заявитель должен представить доказательства целевого использования земельного участка, в данном случае, нахождения не завершенного строительством объекта на испрашиваемом земельном участке, как законного основания для продолжения строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих обращение истца в АМС г.Владикавказ РСО-Алания с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду, для завершения начатого строительства объекта недвижимости, а также доказательства целевого использования земельного участка, в данном случае, нахождения не завершенного строительством объекта на испрашиваемом земельном участке, как законного основания для продолжения строительства.

Суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что поскольку действия АМС г.Владикавказ по расторжению договора аренды не признаны незаконными, истец с заявлением о продлении договора аренды для завершения строительства объекта недвижимости, в установленном законом порядке в АМС г.Владикавказ, не обращался, ООО "Автогаз" не являлось участником оспариваемого аукциона от 11.07.2016 года по продаже права заключения договора аренды земельного участка площадью 0,5 га с кадастровым N ... и доказательств нарушения прав ООО "Автогаз", проведенным аукционом, суду не представлены, у суда не имеется оснований для признания недействительным аукциона от 11.07.2016 года.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия также соглашается, поскольку он основан на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств по делу, а также на иное толкование норм материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ не является основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания

определила:

Решение Советского районного суда г.Владикавказ РСО-Алания от 29 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Автогаз" без удовлетворения.

Председательствующий Калюженко Ж.Э.

Судьи Григорян М.А.

Кисиева М.Л.

Справка: гражданское дело по первой инстанции рассмотрено Советским районным судом г.Владикавказ РСО-Алания под председательством судьи Валиевой Л.Г.