Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 декабря 2016 г. по делу N 33-32168/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.

судей: Перовой М.В., Морозовой Н.А.

по докладу судьи Перовой М.В.

при секретаре Кирюшиной М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Сорокина В.М. по доверенности Овчинниковой А.В. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 14 сентября 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

Сорокин В.М. обратился в суд с исковым заявлением к Акопяну К.С., администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании ничтожного договора недействительным. В обоснование заявленных исковых требований указал, что 21.02.2012 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Яковлевым А.В. был заключен договор аренды земельного участка площадью 5515 кв.м. с кадастровым номером " ... ", вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: " ... ". В свою очередь Яковлев А.В. передал свои права и обязанности арендатора указанного земельного участка Купро В.И. на основании договора от 04.05.2012 года. Затем 05.09.2013 года Яковлев А.В. и Купро В.И., действуя совместно в качестве арендаторов, передали права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды земельного участка от 21.02.2012 года, ответчику - Акопяну К.С. Истец полагает, что договор от 05.09.2013 года, заключенный между Яковлевым А.В. и Купро В.И., с одной стороны и Акопяном К.С., с другой стороны, является ничтожным, поскольку заключен в нарушение ст. 615 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ, посягает на публичные интересы и нарушает права и интересы третьего лица - Уварова А.Л. Кроме того, истец полагает что указанный договор является незаключенным, поскольку на момент его подписания отсутствовал предмет договора, так как земельный участок, как объект гражданского права, перестал существовать. Со ссылкой на ст. 168 ГК РФ истец просил суд признать ничтожный договор от 05.09.2013 года, заключенный между Яковлевым А.В., Купро В.И. и Акопяном К.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ", недействительным.

Кроме того, Сорокин В.М. обратился в суд с исковым заявлением к Акопяну К.С., Амиряну А.В., администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании ничтожного договора недействительным. В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что 21.02.2012 года между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Яковлевым А.В. был заключен договор аренды земельного участка площадью 5313 кв.м., с кадастровым номером " ... ", вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: " ... ". Яковлев А.В. передал свои права и обязанности арендатора указанного земельного участка Купро В.И. на основании договора от 04.05.2012 года. Впоследствии 05.09.2013 года, Яковлев А.В. и Купро В.И., действуя совместно в качестве арендаторов, передали права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды земельного участка от 21.02.2012 года ответчику - Акопяну К.С. На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа N4649 от 15.10.2015 года, 16.10.2015 года администрация муниципального образования город-курорт Анапа заключила с Акопяном К.С. договор " ... " аренды земельного участка площадью 1099 кв.м. с кадастровым номером " ... ", вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: " ... ", сроком на 49 лет. Истец полагает, что договор от 05.09.2013 года, заключенный между Яковлевым А.В. и Купро В.И., с одной стороны и Акопяном К.С., с другой стороны, является ничтожным, поскольку заключен в нарушение ст. 615 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ, посягает на публичные интересы и нарушает права и интересы третьего лица - Уварова А.Л., указанный договор является незаключенным, так как земельный участок как объект гражданского права перестал существовать. Кроме того, истец полагает, что договор аренды земельного участка " ... " от 16.10.2015 года, заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Анапа и Акопяном К.С., является недействительным, поскольку заключен в нарушение ст.ст. 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ, ст. 621 ГК РФ. В связи с чем со ссылкой на ст. 166, 168 ГК РФ истец просил суд признать ничтожный договор от 16.10.2015 года заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Анапа и Акопяном К.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ", недействительным.

Определением Анапского городского суда от 08 августа 2016 года указанные гражданские дела по искам Сорокина В.М. были объединены в одно производство.

В судебном заседании представители Сорокина В.М. по доверенностям Макаров В.В., Овчинникова А.В. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.

Представитель Акопяна К.С. по доверенности Соляная Е.В. в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласилась, просила суд отказать в их удовлетворении.

Решением Анапского городского суда от 14 сентября 2016 года в удовлетворении исковых требований Сорокина В.М. к Акопяну К.С., администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании ничтожного договора недействительным и к Акопяну К.С., Амиряну А.В., администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании недействительным договора аренды земельного участка отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель Сорокина В.М. по доверенности Овчинникова А.В., просит решение Анапского городского суда от 14 сентября 2016 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Сорокина В.М. по доверенности Овчинникову А.В., судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 21.02.2012 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Яковлевым А.В. был заключен договор аренды земельного участка площадью 5515 кв.м. с кадастровым номером " ... ", вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: " ... ". Яковлев А.В. передал свои права и обязанности арендатора указанного земельного участка Купро В.И. на основании договора от 04.05.2012 года. Затем 05.09.2013 года Яковлев А.В. и Купро В.И., действуя совместно в качестве арендаторов, передали права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды земельного участка от 21.02.2012 года, ответчику - Акопяну К.С.

21.02.2012 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Яковлевым А.В. был заключен договор аренды земельного участка площадью 5313 кв.м., с кадастровым номером " ... ", вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: " ... ". Яковлев А.В. передал свои права и обязанности арендатора указанного земельного участка Купро В.И. на основании договора от 04.05.2012 года. Впоследствии 05.09.2013 года, Яковлев А.В. и Купро В.И., действуя совместно в качестве арендаторов, передали права и обязанности арендатора, возникшие из договора аренды земельного участка от 21.02.2012 года ответчику - Акопяну К.С.

На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа N4649 от 15.10.2015 года, 16.10.2015 года администрация муниципального образования город-курорт Анапа заключила с Акопяном К.С. договор " ... " аренды земельного участка площадью 1099 кв.м. с кадастровым номером " ... ", вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: " ... ", сроком на 49 лет.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ (в редакции от 12.12.2011 года с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 01.01.2012 года), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Указанная норма права устанавливала, что предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: - проведение работ по формированию земельного участка; - определение разрешенного использования земельного участка; - определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); -публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка; - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31

настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Судебной коллегией установлено, что первоначальная сделка по предоставлению земельного участка в аренду Яковлеву от 21.02.2012 года совершена с нарушением закона и публичных интересов.

Из материалов дела следует, что 14 января 2012 года администрацией г.-к. опубликована в местной газете информация о возможном предоставлении земельного участка площадью 5 313 кв.м в аренду, а уже в понедельник 16 января 2012 года издано постановление N78 "Об утверждении А.В Яковлеву материалов предварительного согласования места размещения объектов торговли и акта выбора земельного участка " ... "".

Таким образом, принимая во внимание, что 14 и 15 января были выходные дни, судебная коллегия полагает, что администрацией г.-к. Анапа нарушены требования закона о заблаговременной публикации сообщения.

При этом, необходимость предварительная и заблаговременная публикация сообщения необходима, чтобы все заинтересованные граждане и организации могли иметь реальную возможность в течение достаточно определённого времени выразить свою волю по приобретению предполагаемого к передаче земельного участка, что соответствует установленному ст. 36 Конституции РФ и ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу публичности в земельных правоотношениях.

Таким образом, предоставление Яковлеву А.В. земельного участка произведено с нарушением закона, что также нарушает права и законные интересы граждан и организаций, на предоставление земельного участка находящегося в муниципальной собственности в аренду.

Суд первой инстанции, со ссылкой на ч. 2 ст. 607, ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что при передаче Яковлевым А.В. арендных прав Купро В.И. на основании сделки от 04.05.2012 года нарушений закона допущено не было.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Пунктом 6 этой же статьи установлено право арендатора передавать земельный участок в субаренду.

Поскольку данные нормы являются диспозитивными, то собственник земельного участка и арендатор сами решают вопрос о том, на каком праве арендатор может предоставлять земельный участок третьему лицу, в данном случае Купро В.И.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стороны договора аренды земельного участка от 21.02.2012 года предусмотрели, что арендатор Яковлев А.В. вправе передавать арендованный земельный участок другому лицу в субаренду, однако передача арендных прав и обязанностей третьему лицу на основании п.п. 5 и 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ названным договором не предусматривалась.

Таким образом, передача Купро В.И. прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.02.2012 года состоялась в нарушение закона и условий названного договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Яковлев А.В. и Купро В.И., одновременно являясь арендаторами земельного участка площадью 5313 кв.м с кадастровым номером " ... ", правомерно передали Акопяну К.С. свои права и обязанности арендаторов по договору от 05.09.2013 года.

Из буквального толкования данного договора следует, что если одно лицо передаёт по сделке все свои права и обязанности арендатора другому лицу, то соответственно первое лицо перестаёт быть арендатором в силу закона.

Таким образом, Яковлев А.В. не мог быть участником сделки от 05.09.2013 года.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Однако Купро В.И. не заключал с администрацией г.-к. Анапа договора аренды земельного участка от 21.02.2012 года, не заключал с арендатором Яковлевым А.В. договора субаренды, т.е. Купро В.И. в силу закона не являлся арендатором спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, по договору от 05.09.2013 года Акопяну К.С. были переданы права и обязанности арендатора земельного участка лицами, которые на тот момент таковыми не являлись.

Более того, положения главы 34 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ позволяют только арендатору, т.е лицу, владеющему земельным участком на праве аренды (ст. 5 ЗК РФ), передавать право аренды земельного участка третьему лицу, т.е лицу, заключающему договор непосредственно с арендатором.

Таким образом, договор от 05.09.2013 года является ничтожной сделкой, которая в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из материалов дела следует, что основанием для предоставления Акопяну К.С. данного земельного участка с последующим заключением договора аренды явилось то, что администрация г.-к. Анапа, со ссылкой на ст. 621 ГК РФ, признала Акопяна К.С. добросовестным арендатором земельного участка площадью 5 313 кв.м, который был разделён по его заявлению на 12 земельных участков, и все из них, включая участок с кадастровым номером " ... " площадью 1099 кв.м, были предоставлены в последующую аренду Акопяну.

На основании ч. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Однако, данная статья к существовавшим между администрацией г.-к. Анапа и Акопяном К.С. правоотношениям применена быть не могла, поскольку Акопян К.С. не являлся арендатором земельного участка площадью 5 313 кв.м (впоследствии разделённого), более того у Акопяна К.С. не заканчивался 49-летний срок пользования данным участком.

В отношении 12-ти вновь образованных земельных участков Акопян К.С. преимущественных прав на их приобретение в аренду не имел и мог на них претендовать исключительно на общих основаниях.

Кроме того, 05.09.2013 года на момент передачи Акопяну К.С. арендных прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... " площадью 5 313 кв.м. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июля 2012 по делу " ... " были признаны недействительными результаты межевания данного земельного участка.

Таким образом, принимая во внимание установленные фактические обстоятельства дела, учитывая, что действующий на момент заключения оспариваемого договора законодательный порядок предусматривал предоставление земельных участков для строительства на торгах (конкурсах, аукционах) или без проведения торгов на основании единственного заявления заинтересованного лица, однако в обоих случаях в средствах массовой информации заблаговременно должно публиковаться сообщение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений граждан о предоставлении земельных участков без проведения торгов (статьи 30, 31,32 ЗК РФ), которое опубликовано заблаговременно не было, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования Сорокина В.М. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Сорокиным В.М. исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 14 сентября 2016 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Сорокина В.М. о признании недействительными договоров удовлетворить.

Признать договор от 05 сентября 2013 года, заключенный между Яковлевым А.В., Купро В.И. и Акопяном К.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ", недействительным.

Признать договор от 16 октября 2015 года заключенный между управлением имущественных отношений г.-к. Анапа и Акопяном К.С. от 16.10.2015 года " ... " в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ", недействительным.

Председательствующий:

Судьи: