Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 28 ноября 2016 г. по делу N 33-32659/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе:

председательствующего Шевчук Т.В.,

судей Фоминой Н.И., Савоскиной И.И.,

при секретаре Климовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 ноября 2016 года апелляционную жалобу Бачалова Ю. А.-Мажитовича на решение Озерского городского суда Московской области от 06 сентября 2016 года по делу по иску КУИ городского округа Озеры Московской области к Бачалову Ю. А.-Мажитовичу о взыскании задолженности, пени, расторжении договора, обязании возвратить имущество,

заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,

объяснения представителя КУИ городского округа Озеры Московской области Тицкого Е.С.,

установила:

КУИ городского округа Озеры Московской области обратился в суд с иском к Бачалову Ю. А. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды "данные изъяты" от 13.01.2012 г. в размере 222804,44 рублей, пени за просрочку в размере 13823,44 рублей, расторжении договора и обязании ответчика возвратить объект аренды, ссылаясь на то, что ответчик не выполняет принятые на себя обязательства по договору аренды, образовалась задолженность по арендной плате, которую Комитет просил взыскать, что одновременно является основанием для досрочного расторжения договора и возврата арендованного имущества. В адрес ответчика направлялась досудебная претензия, но долг не погашен.

Представитель истца по доверенности Данилов А.С. в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал, пояснил, что стороной договора было городское поселение, после ликвидации которого правопреемником является городской округ. По договору сначала арендатором был Крюков, который переуступил свои права и обязанности ответчику. Позднее между сторонами было заключено дополнительное соглашение о зачете в счет арендной платы расходов по ремонту помещения, которое противоречит закону и является ничтожным, в связи с чем, эта сделка была оспорена в суде. Судом вынесено заочное решение, которым дополнительное соглашение признано ничтожным, это решение по заявлению ответчика было отменено, при повторном рассмотрении спора суд вынес аналогичное решение. Еще до обращения в суд с настоящим иском в адрес ответчика неоднократно направлялись письма с требованиями погасить задолженность, но только с мая текущего года ответчик стал оплачивать аренду, нарушая при этом, срок уплаты и размер ежемесячных платежей.

Задолженность не погашена, поэтому истец просил расторгнуть договор. Задолженность и пени просил взыскать за период с мая 2015 г. по 26.05.16г., в расчете учтены уплаченные ответчиком в 2016 г. суммы, до этого арендная плата в бюджет не поступала. Среди документов, которые были переданы из городской администрации, были только сами договоры и три акта взаимозачетов за 2013 и 2014 гг., сами документы, на основании которых произведен зачет арендной платы, отсутствуют. Задолженность по арендной плате за предыдущий период будут взыскивать отдельно после вступления в законную силу решения суда по дополнительному соглашению.

Представитель ответчика по доверенности Косарев А.А. против иска возражал, ссылаясь на условия дополнительного соглашения к договору, по которому ответчик, выполнивший ремонтные работы в арендованном помещении, сдал в городское поселение документы, подтверждающие выполнение работ на 1,8 млн. рублей, поэтому считал, что данные расходы будут зачтены и арендную плату не вносил. Когда получил первое требование об оплате задолженности, написал на него отзыв, а текущие арендные платежи стал вносить.

Решением Озерского городского суда Московской области от 06 сентября 2016 года иск удовлетворен.

С решением не согласился ответчик Бачалова Ю. А-М., обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в иске отказать.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: ... 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Разрешая спор, суд первой инстанции проанализировал приведенные нормы и установил, что стороны в связи с заключением договора от 27.12.2012 г. переуступки прав и обязанностей арендатора являются сторонами по договору аренды недвижимого имущества "данные изъяты" от 13.01.2012 г. На основании договора аренды ответчику передано нежилое помещение площадью 166,3 кв.м, расположенное по адресу: "данные изъяты".

Согласно п. 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. Размер арендной платы установлен п. 3.1 договора и подлежит изменению ежегодно на размер коэффициента-дефлятора, устанавливаемого Правительством Московской области.

Согласно п. 5.2 договора аренды в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы уплачиваются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании п. 5.3 договора арендодатель вправе при просрочке платежа свыше двух месяцев в установленном законодательством порядке досрочно расторгнуть договор.

Расчет задолженности и пени по договору аренды истцом представлен, ответчиком не оспорен, задолженность по арендной плате за период с мая 2015 года по апрель 2016 года включительно составляет 222804,44 рублей, пени по состоянию на 26.05.2016 года - 13823,44 рублей. До момента рассмотрения спора ответчиком задолженность не оплачена. Все квитанции о внесении арендной платы, представленные суду, истцом учтены в расчете. Как следует из представленных расчетов, до марта 2016 года арендная плата ответчиком ни разу не вносилась.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком (как арендатором) обязательства по ежемесячному внесению арендной платы в установленный договором срок не выполнялись (просрочка составила более двух месяцев), имеется задолженность, в связи с чем, требования истца о ее взыскании вместе с пени, а также о досрочном расторжении договора и возврате переданного имущества основаны на нормах права и подлежат удовлетворению. Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, в адрес ответчика неоднократно направлялись требования о погашении задолженности, которые им не исполнены.

Доводы представителя ответчика о зачете взаимных требований не могли являться основанием к отказу в иске, поскольку обязанность по своевременному внесению арендной платы возложена на ответчика, осуществление зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в арендную плату (по дополнительному соглашению к договору, на которое ссылается ответчик) являлось правом арендодателя, а не обязанностью, причем могло быть произведено лишь на основании документально подтвержденных расходов.

Ответчиком доказательств в подтверждение несения расходов не представлено, доводы его представителя о том, что эти документы находятся у истца, опровергаются объяснениями представителя КУИ, справкой, свидетельствующей об отсутствии этих документов, письменного подтверждения передачи этих документов истцу также не представлено.

Из актов о зачете следует, что они были произведены в 2013 и 2014 г. за период с 2012 г. до августа 2014 года, после этого никакие зачеты не производились, арендная плата ответчиком не вносилась, что является достаточным подтверждением неисполнения ответчиком обязанностей по договору.

Кроме того, суд сделал выводы, что само дополнительное соглашение является ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям закона и в силу ст. 167 ГК РФ юридических последствий не влечет, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. То, что ответчик в настоящее время оплачивает текущие платежи, не может служить основанием к отказу в досрочном расторжении договора, так как они вносились в размерах меньше, чем ежемесячный платеж, который определен договором в 2016 г. и составляет 26292,08 рублей.

При таких обстоятельствах суд верно нашел иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в связи с удовлетворением иска с ответчика судом взыскана в бюджет муниципального образования госпошлина, от уплаты которой истец освобожден.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о несении им расходов на ремонт арендованного помещения и необходимости зачета взаимных требований сводятся к не согласию с постановленным по делу решением, повторяют доводы возражений на иск, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку, не опровергают правильности выводов суда о наличии помимо зачетов задолженности по арендной плате более трех месяцев, в связи с чем, не принимаются судебной коллегией во внимание в качестве основания для отмены обжалуемого решения суда, как необоснованные.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Озерского городского суда Московской области от 06 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Бачалова Ю. А.-Мажитовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи