Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 07 декабря 2016 г. по делу N 33-13149/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.

судей Дмитриевой О.С., Кавуновой В.В.

при секретаре Рогожиной И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Семенцовой О. А. на решение Егорьевского районного суда Алтайского края от 30 сентября 2016 года

по делу по иску Томасян С. Х. к Семенцовой О. А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Дмитриевой О.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Томасян С.Х. обратилась в суд с вышеназванным иском к С. (после расторжения брака Семенцовой) О.А., указывая, что 25.02.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес". Расчет по договору был произведен истцом в день подписания договора в полном объеме наличными в сумме 450 000 рублей. В договоре купли-продажи не было указано никаких недостатков жилого дома и земельного участка. Однако договор купли-продажи был заключен в зимнее время года, 25.02.2016, и осмотр дома и земельного участка тоже проводился в начале февраля 2016 года. Так как была зима и очень много снега, то значительных недостатков жилого дома и земельного участка истец не обнаружила. Проживать в доме истец и ее семья стали с начала мая 2016 года. В процессе эксплуатации стало очевидным, что ответчик ввела истца в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Вся территория земельного участка затоплена, заросла камышом, истец не может им пользоваться. В погребе дома на уровне пола стоит вода. Доски и стены покрыты пятнами плесневелого вида, прогнили, вместе с ними провалилась вся мебель. Фундамент также весь разрушен снаружи и внутри, имеет трещины, образовавшиеся в результате просадки пола, под несущие конструкции перекрытия выполнены временные подпорки в нарушение п.п.11, 12 Постановления Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Так как стены дома кирпичные, то от постоянной влаги они тоже все рассыпаются и разваливаются. В доме невозможно находиться, так как из-за сырости сильный запах плесени и гнили. В связи с изложенными недостатками о расторжении договора купли-продажи истец неоднократно устно и по телефону обращалась к ответчику, однако в добровольном порядке ответчик отказалась расторгнуть договор.

С учетом изложенного истец просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес", заключенный 25.02.2016 между С.А.В. и Томасян С.Х.; прекратить реестровые записи *** и *** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.03.2016; взыскать со С.А.В. в её пользу уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 450000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 8100 рублей.

Решением Егорьевского районного суда Алтайского края от 30 сентября 2016 года исковые требования Томасян С.Х. удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, находящихся по адресу: "адрес", заключенный между С. ( Семенцовой) О.А. и Томасян С.Х. ДД.ММ.ГГ.

Прекращено право собственности Томасян С.Х. на земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу: "адрес".

Возвращены Семенцовой О.А. земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу: "адрес".

Взысканы с Семенцовой О.А. в пользу Томасян С.Х. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, в сумме 450000 рублей, и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8100 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик Семенцова О.А. просит решение отменить, ссылаясь на то, что судом установлены не все обстоятельства по делу, оценены только доказательства со стороны истца, учтены показания заинтересованных свидетелей. Свидетелей со стороны ответчика суд допрашивать не стал. В связи с этим ответчик просит принять в качестве дополнительных доказательств письменные показания свидетелей, приложенные к апелляционной жалобе. Также просит учесть, что согласно договору покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома и земельного участка, каких-либо дефектов и недостатков при осмотре не обнаружил. Суд не принял во внимание данные отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком от 24.05.2016, рыночная стоимость которых составила 490 000 руб. Указанных в исковом заявлении дефектов выявлено не было. Суд не учел наличие противоречий в пояснениях истца и показаниях свидетелей. Постоянное подтопление усадьбы грунтовыми водами не доказано. Не доказан и факт передачи покупателю жилого помещения, непригодного для проживания, и введение покупателя в заблуждение относительно потребительских свойств жилья. Суд неправильно применил нормы материального права, не учел материальное положение ответчика, отсутствие у нее возможности возвратить денежные средства покупателю.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы ответчик Семенцова О.А. доводы жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

П. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.02.2016 между С.А.В. и Томасян С.Х. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1100 кв.м., кадастровый ***, категория земель: земли населенных пунктов - для личного подсобного хозяйства, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 46,5 кв.м, кадастровый ***, по адресу: "адрес".

Согласно п. 8 договора по соглашению сторон продажная цена указанного имущества составила 450 000 рублей, из них: за жилой дом 400000 рублей, за земельный участок 50 000 рублей, которые выплачены продавцу покупателем при подписании договора наличными полностью.

Право собственности Томасян С.Х. на объекты недвижимости зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 01.03.2016.

26.04.2016 брак между С.А.В. и С.А.В. прекращен, после прекращения брака С.А.В. присвоена фамилия Семенцова.

Свои требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25.02.2016 и взыскании уплаченной по договору суммы истец мотивирует тем, что ответчик передала ей жилое помещение, непригодное для проживания, ввела в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья, скрыла от истца тот факт, что земельный участок и жилой дом постоянно затопляет водой, в результате чего стены дома и фундамент разрушаются.

Судом по делу была назначенная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта *** от 14.09.2016 при визуальном обследовании жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", были выявлены и зафиксированы видимые дефекты и повреждения.

Кроме того, при детальном фактическом осмотре дома и снятии наружной обшивки из дерева обнаружено, что требования к технологии производства кладки кирпичных стен облегченной конструкции не соблюдены. Заполнение колодцев в данном случае осуществлено шлаком, заполнение не плотное, это резко снижает теплоизоляционные свойства дома. Качество кладки плохое - прочность кладочного раствора такова, что любой кирпич из кладки можно вынуть руками, не прилагая усилий. Это является грубейшим нарушением технологии.

В связи с тем, что при строительстве были нарушены основные правила ведения каменных работ, а также в связи с длительной ненадлежащей эксплуатацией, в настоящий момент дом разрушается. Присутствует массовое разрушение кладки дома, видны следы кустарного ремонта кирпичной кладки путем заделки монтажной пеной мест в кирпичной кладке, где осыпался и отсутствует цементно-песчаный раствор.

Кроме того, экспертом были обнаружены значительные повреждения фундамента жилого дома, крыши, пола и оконных проемов.

В заключении эксперта отражено, что данные дефекты возникли в процессе эксплуатации жилого дома. Определить точный период возникновения выявленных дефектов не представляется возможным, так как методик для определения времени возникновения дефектов и повреждений не существует. Эксперт пришел к выводу, что выявленные дефекты развивались несколько лет и ранее были попытки устранить имеющиеся дефекты кирпичной кладки стен и трещины в фундаменте кустарным способом при помощи монтажной пены, что является нарушением технологии работ, это не улучшило состояние дома, а наоборот, усугубило дальнейшее развитие дефектов.

К явным дефектам исследуемого жилого дома относятся: значительные повреждения фундамента в виде сквозных прогрессирующих трещин и щелей, неравномерной осадки, разрушения и сколов бетона цоколя; протечки кровли, ослабление креплений отдельных листов к обрешетке, сколы и трещины отдельных листов, поражение асбестоцементных листов грибком, отставание, коробление и трещины досок на коньках крыши, прогнивание досок и местами их отсутствие; прогибы и просадки отдельных досок пола, поражение досок и листов ДВП пола гнилью, разрушение отдельных досок; прогибы отливов окон, поражение оконных блоков плесенью, отставшая от основания и осыпавшаяся окраска оконных блоков; местами деформация и отставание обоев, местами отставание от основания потолочной плитки.

К скрытым дефектам относятся следующие: массовое разрушение штукатурки стен, выпадение отдельных кирпичей кладки стен, непрочность кладочного раствора, не плотное заполнение колодцев шлаком, массовое разрушение и ослабление кладки стен, заметное искривление и отклонение стен от вертикали. Кроме того, выявленные скрытые дефекты стен жилого дома в виде выпадения отдельных кирпичей стен и низкой прочности кладочного раствора, когда любой кирпич можно вынуть руками, не прилагая усилий, являются критическими.

Стоимость работ, которые необходимо выполнить для устранения выявленных недостатков жилого дома, согласно локально-сметного расчета, с учетом округления составляет 390333 рубля. Проведение ремонтно-восстановительных работ экономически не целесообразно, так как затраты на ремонт практически равны рыночной стоимости дома, а совокупная стоимость работ по ремонту в расчете на 1 квадратный метр максимально приближена к рыночной стоимости. Основные несущие конструкции жилого дома (фундамент, стены, крыша, пол) имеют многочисленные дефекты и высокий физический износ, который составляет 63%. Для безопасной дальнейшей эксплуатации необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций.

Разрешая спор, проанализировав и оценив заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами по делу, с учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку в приобретенном истцом жилом доме имеются недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах, представленных суду доказательствах, которым в совокупности дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и правильном применении норм материального права.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что свидетелей с ее стороны суд допрашивать не стал, судебная коллегия признает несостоятельным. Как следует из материалов дела, такого ходатайства (ни письменного, ни устного) ответчиком не заявлялось.

При таких обстоятельствах судебной коллегией не могут быть приняты в качестве дополнительных доказательств по делу приложенные к апелляционной жалобе письменные пояснения свидетелей, а также информация отдела по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций администрации Егорьевского района и справка о заработной плате ответчика, поскольку доказательств невозможности представления их суду первой инстанции по уважительным причинам не представлено (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ).

В договоре купли-продажи указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома и земельного участка, установленным путем осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (п. 4 договора).

Вместе с тем, ряд обнаруженных в жилом доме недостатков, как установлено экспертом, являются скрытыми, они были закрыты наружной облицовкой жилого дома из досок и не могли быть обнаружены истцом в результате визуального осмотра дома при предпродажном осмотре.

С учетом наличия в спорном жилом доме скрытых недостатков ссылка в апелляционной жалобе на положения п. 4 договора купли-продажи не свидетельствует о неправильности выводов суда.

Ссылка в жалобе на отсутствие в отчете об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком от 24.05.2016 указанных в исковом заявлении дефектов также не опровергает выводов суда, поскольку предметом исследования являлось определение рыночной стоимости объектов недвижимости, а не определение технического состояния жилого дома.

Разрушение фундамента во время эксплуатации под действием нагрузок от веса расположенных на нем строительных конструкций и периодических подтоплений в весенне-летний период года грунтовыми водами установлено заключением эксперта.

Доказательств обратного ответчиком в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представлено не было. Кроме того, не доказано и образование этих недостатков после продажи дома вследствие ненадлежащей эксплуатации его истцом. А поэтому довод апелляционной жалобы ответчика об отсутствии доказательств постоянного подтопления усадьбы грунтовыми водами не может повлечь отмену решения.

Поскольку обнаруженные в жилом доме недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов, вывод суда первой инстанции о передаче покупателю товара с существенным нарушением требований к его качеству является правильным.

Ссылка ответчика на тяжелое материальное положение не принимается судебной коллегией, поскольку данное обстоятельство не является юридически значимым по настоящему делу.

Суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил материальный закон, дал оценку всем представленным доказательствам, а доводы апелляционной жалобы направлены на их переоценку, для чего основания отсутствуют, поскольку изложенные в решении выводы не противоречат материалам дела.

С учетом изложенного апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу ответчика Семенцовой О. А. на решение Егорьевского районного суда Алтайского края от 30 сентября 2016 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи