Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 15 декабря 2016 г. по делу N 33-22400/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Москаленко Ю. П.,

судей

Бурматовой Г. Г.,

Кайгородовой Е. В.,

при секретаре Малярик А. М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Серегина Е. В. к Зайнутдинову Д.Р. о взыскании задолженности по договору найма,

по апелляционной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 22.09.2016,

заслушав доклад судьи Бурматовой Г. Г., объяснения истца Серегина Е. В., судебная коллегия

установила:

Серегин Е. В. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями и просил взыскать с Зайнутдинова Д. Р. оплату за проживание в жилом помещении за период с ( / / ) по ( / / ) в размере N рублей, расходы про оплате коммунальных услуг за указанны период в размере N копеек, неустойку в размере N за несвоевременное исполнение обязательств по договору, неустойку в размере 0, 4 % от N копеек за каждый день просрочки платежа с момента подачи искового заявления до принятия решения по делу, неустойку в размере 0, 4 % от N копеек за каждый день просрочки с момента вынесения решения суда по день фактического исполнения обязательства, расходы по оплате государственной пошлины в размере N

В обоснование заявленных исковых требований указано, что между сторонами был заключен договор найма квартиры, согласно которому ежемесячная плата за проживание составляет N. в период с ( / / ) по ( / / ) ответчик оплату не производил, истца о расторжении указанного договора не извещал, коммунальные услуги не оплачивал, выехал ( / / ).

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился.

Решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 22.09.2016 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неверное истолкование судом закона, нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Полагает, что к спорным правоотношениям следует применять аналогию закона и он как законный владелец жилого помещения до регистрации права собственности в установленном законом порядке имел право распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, в том числе передавать в наем. Кроме этого, обжалуемое решение не содержит выводов суда относительно требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился.

Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 15.12.2016 определением от 24.11.2016, извещения о дате и времени рассмотрения направлены лицам, участвующим в дела, путем почтового уведомления 29.11.2016 по всем адресам, имеющимся в материалах дела, кроме того, информация о рассмотрении дела размещена на сайте Свердловского областного суда.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что участники судебного разбирательства извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебном заседанию, не сообщили о причинах неявки, в том числе уважительных и таких доказательств не представили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие, своих представителей в суд апелляционной инстанции также не направили, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Заслушав истца, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ( / / ) между Серегиным Е. В. (наймодатель) и Зайнутдиновым Д. Р. (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения, согласно условиям которого наймодатель передает нанимателю за плату во временное владение и пользование для проживания жилое помещение - однокомнатную квартиру по адресу: ...

Согласно п. 1.5 договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и прекращает свое действие ( / / ).

Как следует из акта приема-передачи жилого помещения, ( / / ) Зайнутдинов Д. Р. принял жилое помещение у Серегина Е. В.

Согласно свидетельствау о государственной регистрации права собственности (л.д.12), истец стал собственником квартиры по адресу: ... на основании договора купли-продажи ... от ( / / ), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( / / ) сделана запись регистрации.

Как видно из акта приема-передачи от ( / / ) к предварительному договору с покупателем квартиры к договору N от ( / / ), АО "УК "Инвестстрой", действующее в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Авангард", в лице директора ООО "Центр продаж "Атомстройкомплекс" (продавец) передало Серегину Е. В. (покупатель) во временное пользование квартиру по адресу: ... , до заключения основного договора купли-продажи. В случае если основной договор купли-продажи не будет заключен, покупатель обязан освободить квартиру и вернуть ее продавцу по акту приема-передачи в состоянии, в котором квартира была передана покупателю.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что на момент заключения договора найма, истец Серегин Е. В. не являлся собственником квартиры, соответственно, не мог распоряжаться ею по своему усмотрению и получать доход от передачи квартиры в наем.

Судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 420, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Исходя из буквального толкования названной нормы правом передать в наем жилое помещение обладает не только собственник, но и управомоченное собственником лицо. В данном случае, принятие по акту приема-передачи к предварительному договору жилого помещения не исключает передачу собственником полномочий, в том числе на передачу в наем жилого помещения

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что инвесторы (правообладатели) имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений. Из пояснений истца, данных в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, следует, что оплата по предварительному договору была внесена в полном объеме, последующая регистрация права собственности истца на квартиру истцом свидетельствует об отсутствии иных правообладателей.

Таким образом, истец Серегин Е. В. как инвестор (иной правообладатель), получивший результаты капитальных вложений в форме объекта завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на него является правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставления такого имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование третьему лицу.

В соответствии с ч. 3 ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

На основании ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п. 1). Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п. 3).

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно условиям договора найма жилого помещения от ( / / ), заключенного между истцом и ответчиком, установлена ежемесячная плата за проживание в сумме N (п. 3.1.), а также предусмотрена обязанность нанимателя про несению расходов по оплате за проживание и коммунальные платежи с момента заключения настоящего договора до момента подписания обоими сторонами акта приема-передачи квартиры от нанимателя к наймодателю.

Как следует из искового заявления, ( / / ) ответчик освободил квартиру, не оплатив ежемесячную плату по договору начиная с ( / / ), в связи с чем истец просил взыскать задолженность за два месяца в сумме N.

Принимая во внимание, что акт приема передачи от нанимателя к наймодателю в материалах дела отсутствует, доказательств произведенной оплаты в указанный период ответчиком, в нарушение требований ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению требования в указанной части.

Не находит судебная коллегия оснований и для отказа в удовлетворении требований о взыскании платы за коммунальные платежи, учитывая, что в силу ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3.1. условий договора найма, такая обязанность возложена на нанимателя. В то же время как следует из представленной в материалы расчетной ведомости, квитанций (л.д. 10-11), плата за жилое помещение и коммунальные услуги в период с ( / / ) по ( / / ) внесена наймодателем Серегиным Е. В. в размере N.

Соглашается судебная коллегия и с расчетом, произведенным истцом, исходя из периода проживания ответчика с ( / / ) до ( / / ), учитывая, как указано выше, что квартира наймодателю не передана в момент выезда ответчика по акту приема-передачи. Согласно данному расчету сумма задолженности составила N.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие договора о неустойке (п. 4.4) в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки закону не противоречит. В то же время истец вправе в соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно определять исковые требования, в пределах которых суд в силу ч. 3 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации принимает решение, в связи с чем судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неустойки, исходя из 0,4 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, определенной истцом в исковом заявлении, поскольку такой размер неустойки не превышает установленный договором размер неустойки.

Вместе с тем, проверяя расчет, произведенный истцом, судебная коллегия принимает во внимание, что, исходя из буквального толкования условий договора. неустойка рассчитывается от общей суммы задолженности, но не отдельно по каждому требованию.

Согласно п. 3.1 условий договора найма предусмотрено, что в момент заключения договора наниматель оплачивает наймодателю последний месяц проживания, данная сумма возврату не подлежит и используется в качестве оплаты последнего месяца проживания, если нанимателем не нарушены условия договора и не имеется задолженности по оплате за проживание и коммунальные услуги.

Из искового заявления следует, и не оспорено ответчиком в установленном порядке, что данное условие договора ответчиком исполнено не было, в связи с чем подлежит взысканию неустойка с ( / / ) в размере (16900 х 0, 4%).

Кроме того, условиями договора предусмотрено, что плата за проживание производится всегда в виде предоплаты не менее чем за 10 дней до начала наступления неоплаченного периода наличными денежными средствами (п. 3.1.). В то же время, как указано выше, плата за январь 2016 года ответчиком внесена не была, соответственно, с ( / / ) подлежит взысканию неустойка в размере ((16900+16900) х 0,4%).

Помимо этого, принимая во внимание, что истец вынужден был понести расходы по оплате коммунальных услуг в период проживания ответчика, подлежит также взысканию неустойка за неисполнение обязанности в размере задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме N. Как видно из представленных квитанций оплата произведена истцом ( / / ), соответственно с этого момента подлежит взысканию неустойка в размере (( N) х 0,4%). А всего за период с ( / / ) по ( / / ) (день принятия настоящего решения) неустойка составляет 53338 рублей 65 копеек.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ( / / ) N "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки по договору найма жилого помещения от ( / / ) начиная с ( / / ) по день фактической уплаты задолженности в размере N (52088,53 х 0,4%) за каждый день просрочки.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из удовлетворенной части исковых требований, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины подлежит в пользу истца в размере N копеек, а в доход местного бюджета в размере N

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга от 22.09.2016 отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Серегина Е. В. удовлетворить.

Взыскать с Зайнутдинова Д.Р. в пользу Серегина Е. В. задолженность по договору найма жилого помещения от ( / / ) в период с ( / / ) по ( / / ) в сумме N, задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в период с ( / / ) по ( / / ) в сумме N, неустойку за неисполнение обязательств по договору найма в период с ( / / ) по ( / / ) в сумме N копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме N.

Взыскивать с Зайнутдинова Д. Р. в пользу Серегина Е.В. неустойку в размере N копеек за каждый день просрочки с момента принятия настоящего определения по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать с Зайнутдинова Д. Р. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме N копеек.

Председательствующий:

Ю. П. Москаленко

Судьи:

Г. Г. Бурматова

Е. В. Кайгородова