Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 13 февраля 2017 г. по делу N 33-2657/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Р.В. Шакирьянова,

судей Г.А. Абдуллиной, С.М.Тютчева,

при секретаре судебного заседания А.М. Фатыховой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.В. Шакирьянова гражданское дело по апелляционной жалобе П.Н. Соколова на решение Кукморского районного суда Республики Татарстан от 29 ноября 2016 года. Этим решением постановлено:

в удовлетворении искового заявления П.Н. Соколова к Палате имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан, Ю.А. Никитину о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав представителей П.Н. Соколова - Р.И. Нургалиева, Ш.Н. Мунирова, поддержавших жалобу об отмене решения суда, ответчика Ю.А. Никитина, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

П.Н. Соколов обратился в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан, Ю.А. ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указывается, что с "дата" он - П.Н. Соколов является собственником жилого помещения, общей площадью 46,1 квадратных метров, находящегося по адресу: "адрес", на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от "дата". До этого проживал в данном жилом помещении фактически на правах нанимателя, а "дата" с ним заключен письменный договор социального найма. Кроме его квартиры в многоквартирном доме имеется "адрес", собственником которой является Ю.А. Никитин.

После оформления П.Н. Соколовым "адрес" собственность, он узнал о том, что всему земельному участку под данным многоквартирным домом присвоен адрес: "адрес", и весь земельный участок по договору купли продажи от "дата" приобретен в собственность Ю.А. Никитиным.

Между тем, на момент совершения указанной сделки собственниками жилых помещений в многоквартирном доме являлись ответчик Ю.А.Никитин и третье лицо МО "пгт. Кукмор" (квартира под ... ). Несмотря на это в нарушение требований жилищного законодательства, являющийся общим земельный участок, входящий в состав общего имущества, не был предоставлен в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев, а был предоставлен в собственность только ответчика Ю.А.Никитина.

Истец считает данную сделку незаконной, нарушающей его права, поскольку земельный участок, входящий в состав общего имущества, был предоставлен в собственность только одному собственнику - Ю.А. Никитину. Указанная сделка также нарушает принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

На основании изложенного, П.Н. Соколов просил суд признать недействительным договор купли продажи земельного участка от 22 марта 2013 года, заключенный между Палатой имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан и Ю.А. Никитиным, применить последствия недействительности сделки путем признания недействительным зарегистрированного права собственности Ю.А. Никитина на данный земельный участок и применения двухсторонней реституции.

В заседании суда первой инстанции истец П.Н. Соколов и его представитель Р.И. Нургалиев иск поддержали по изложенным в ней основаниям.

Ответчик Ю.А. Никитин иск не признал.

Представитель ответчика - Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан А.М. Гафаров иск не признал, заявил о применении срока исковой давности.

Представители третьих лиц - МО "пгт Кукмор" Кукморского муниципального района Республики Татарстан, Кукморского отдела Росреестра Республики Татарстан, Кукморский отдел ФБГУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Республике Татарстан" в суд не явились, надлежаще извещены.

Суд первой инстанции, отказав П.Н. Соколову в удовлетворении требований, принял решение в изложенной выше редакции.

В апелляционной жалобе П.Н. Соколовым ставится вопрос об отмене решения, принятии решения об удовлетворении иска.

При этом указывается, что суд при рассмотрении дела не принял во внимание то, что спорным договором нарушен основополагающий принцип земельного законодательства, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предусмотренный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. О нарушении своего права он узнал только в августе 2013 года и с этого времени начинает течь срок исковой давности, а о том, что Ю.А. Никитин оформил на себя земельный участок, узнал лишь в 2016 году при получении выписки из ЕГРП.

Также указывает, что на спорном земельном участке расположено несколько квартир и поэтому договор купли-продажи земельного участка не мог быть заключен лишь с Ю.А. Никитиным.

В возражениях на апелляционную жалобу Ю.А. Никитин, представитель Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан А.М. Гафаров указывают на обоснованность решения суда, отсутствие оснований для его отмены.

В заседании суда апелляционной инстанции представители П.Н. Соколова - Р.И. Нургалиев, Ш.Н. Муниров поддержали апелляционную жалобу, просили решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Ответчик Ю.А. Никитин возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствии не заявляли.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, которые извещены надлежащим образом о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В соответствии с пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены, неправильно применены нормы материального, процессуального права.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене с принятием по данному делу нового решения об удовлетворении исковых требований П.Н. Соколова по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что П.Н.Соколов в течение большого периода времени проживал в "адрес", после на основании договора социального найма жилого помещения ... от "дата" Курморский поселковый исполнительный комитет предоставил П.Н. Соколову в бессрочное владение и пользование эту квартиру, находящуюся в муниципальной собственности.

Впоследствии договором на передачу жилого помещения в собственность граждан от "дата" Палатой имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики ФИО14 ФИО1 передана в собственность квартира по адресу: "адрес", квартира расположена в трехквартирном жилом доме. Квартира состоит из одной комнаты общей площадью 46,1 квадратных метров, в том числе жилой 26,3 квадратных метров.

Согласно кадастровому паспорту жилого помещения с кадастровым номером "адрес", помещение распложено на 1 этаже, назначение жилое, вид жилого помещения квартира, площадью 46,1 квадратных метров, расположенное по адресу: "адрес"

На основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от "дата" Ю.А. Никитину предоставлена в собственность находящаяся в этом же доме квартира, общей площадью 26,9 квадратных метров, этаж 1, по адресу: "адрес"

После чего Ю.А. Никитин обратился в Палату имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 956 квадратных метров.

Распоряжением председателя Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан М.Г. Тухбатуллина от 07 марта 2013 года Ю.А. Никитину предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 16:23:260110:39, площадью 956 квадратных метров, по адресу: "адрес", под жилую застройку индивидуальную.

При этом "дата" между Ю.А. Никитиным (покупатель) и Палатой имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан в лице председателя М.Г. Тухбатуллина (продавец) заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, находящегося в государственной собственности, занимаемого собственником объекта недвижимости, сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требований П.Н. Соколова суд первой инстанции исходил из того, что на момент передачи земельного участка, находящего в муниципальной собственности, собственнику одной из квартир дома - Ю.А. Никитину, был предоставлен земельный участок, при этом истец П.Н. Соколов правом на приватизацию указанного земельного участка не обладал, так как не являлся собственником жилого помещения в указанном доме. Договор купли-продажи земельного участка от 22 марта 2013 года заключен его сторонами в соответствии с действующим на тот момент законодательством в ходе реализации собственником исключительного права на приобретение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположено его жилое помещение.

Кроме того, суд принятие решения об отказе в иске мотивировал и тем, что истцом П.Н. Соколовым пропущен срок исковой давности.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции не может согласиться по следующим обстоятельствам.

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сроки исковой давности по недействительным сделкам установлены статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно пункту 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума ВАС Российской Федерации N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав вышеуказанные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что течение срока исковой давности по данным требованиям необходимо исчислять с момента возникновения права собственности на жилое помещение у истца П.Н. Соколова, поскольку его право на приобретение земельного участка в собственность возникло именно с этого момента.

Кроме того суду следовало учесть и подтвержденные имеющимися в деле доказательствами, показания П.Н. Соколова по данному вопросу.

Так, из его показаний следует, что о нарушении своего права он узнал только в августе 2013 года и с этого времени начинает течь срок исковой давности, а о том, что Ю.А. Никитин оформил на себя земельный участок, он узнал лишь в 2016 году при получении выписки из ЕГРП.

При таких обстоятельствах срок исковой давности для предъявления требовании о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применения последствий недействительности сделки П.Н. Соколовым не пропущен. Поэтому суд по этому основанию не вправе был отказать в иске.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что требования П.Н. Соколова подлежат удовлетворению и по следующим обстоятельствам.

Как установлено материалами дела, спорный земельный участок с кадастровым номером ... находится под трехквартирным жилым домом по адресу: "адрес"

Следовательно, земельный участок должен был быть выделен с учетом, что он находится под многоквартирным домом и с применением соответствующего данным обстоятельствам законодательства.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

В пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу статьи 15 указанного выше Закона N189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в постановлении от 28 мая 2010 N12-П (пункт 2.1) отметил, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установилв Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а в Законе N189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, как часть общего имущества в данном доме переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме или в момент его формирования и проведения государственного кадастрового учета, или в момент осуществления государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Между тем из договора купли продажи земельного участка от "дата" ... следует, что Ю.А. Никитин приобретает у Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан земельный участок с кадастровым номером ... , местонахождение: "адрес" общей площадью 956 квадратных метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку и что покупатель имеет на праве собственности квартиру, находящийся на земельную участке (л.д. 40).

Однако, как указывалось, на спорном земельном участке расположен многоквартирный дом и поэтому этот земельный участок под многоквартирным домом не мог быть предоставлен в собственность только одному лицу, и на условиях указанных в договоре купли-продажи спорного земельного участка, из чего следует его недействительность.

Так, на момент совершения указанной сделки собственниками жилых помещений в многоквартирном доме являлись ответчик Ю.А.Никитин и третье лицо МО "пгт. Кукмор" (квартира под N1). Несмотря на это в нарушение требований жилищного законодательства, являющийся общим земельный участок, входящий в состав общего имущества, не был предоставлен в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев, а был предоставлен в собственность только ответчика Ю.А.Никитина.

Судебной коллегией проверены и доводы Ю.А. Никитина о том, что он, являясь собственником всего земельного участка, не препятствует истцу П.Н. Соколову пользоваться жилым помещением, проживать в нем.

Эти доводы своего подтверждения не нашли, более того, судебной коллегией установлено, что Ю.А. Никитин препятствует П.Н. Соколову проживать в своей квартире.

Так, из ответа на обращение Ю.А. Никитина в прокуратуру "адрес" от "дата" ... ж-2013 о неправомерных действиях соседа П.Н. ФИО1, выразившегося в нарушении правил пожарной безопасности в жилом доме и воспрепятствовании осуществления ремонтных работ дома, следует, что жилой жом под номером 15, расположенный по "адрес", Кукморского муниципального района Республики Татарстан, состоит из 3-х квартир, из которых в 2-х квартирах проживает гражданин П.Н. Соколов. Земельный участок на котором расположен дом принадлежит А.Ю. Никитину на праве собственности. 07 мая 2013 года, по периметру земельного участка А.Ю. Никитиным был поставлен деревянный забор, которым был огорожен доступ в квартиру П.Н. Соколова. В этот же день П.Н. Соколов частично убрал поставленный им забор (пролетом в 4 метра). После чего Ю.А. Никитин на неправомерные действия П.Н. Соколова обратился с заявлением в отдел МВД Российской Федерации по Кукморскому району. В последующем в отношении П.Н. Соколова был составлен протокол об административном правонарушении по статье 19.1 КоАП Российской федерации, то есть за самоуправство.

Судебная коллегия, принимая во внимание допущенные судом первой инстанции ошибки в установлении обстоятельств дела, приходит к выводу о том, что принятый судебный акт по делу не отвечает признакам законности и обоснованности, он постановлен с нарушением пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с тем, что выводы суда первой инстанции, изложенных в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, при рассмотрении дела нарушены и неправильно применены нормы материального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

В соответствии с п. 1 ст. 166, ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного судебной коллегией договор купли-продажи от "дата" ... , заключенный между Ю. А. Никитиным и Палатой имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан земельного участка с кадастровым номером 16:23:260110:39, площадью 956 квадратных метров, по адресу: "адрес" признается недействительным.

Применяются последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

При этом земельный участок подлежит возвращению Ю.А.Никитиным продавцу - Палате имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан, а Палате имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан надлежит возвратить Ю.А.Никитину полученную за проданный участок сумму - 1958 рублей 28 копеек (л.д. 41).

С Ю. А. Никитина в пользу П. Н. Соколова взыскиваются судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 199, 327-329, пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кукморского районного суда Республики Татарстан от "дата" по данному делу отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования П.Н. Соколова к Палате имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан, Ю.А. Никитину о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Договор купли-продажи от "дата" ... , заключенный между Ю.А. Никитиным и Палатой имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан, действующей на основании "Положения" в лице председателя ФИО16 земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 956 квадратных метров, по адресу: "адрес", признать недействительным.

Возвратить стороны в первоначальное положение.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Ю.А. Никитина на земельный участок ... , площадью 956 квадратных метров, по адресу: "адрес"

Взыскать с Ю.А. Никитина в пользу П.Н. Соколова судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи