Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 20 февраля 2017 г. по делу N 33-622/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Макурина В.М.,

судей Русанова Р.А., Потехиной О.Б.,

при секретаре Шалаевой Д.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОА "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Мартыновой "данные изъяты" о расторжении договора займа, взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

по апелляционной жалобе представителя Мартыновой С.Ю. - Новоселовой М.А.

на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 31 августа 2016 года, которым постановлено:

"Исковые требования АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворить.

Расторгнуть договор займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) N "данные изъяты" от 13 апреля 2007 года, заключенный между ОАО "Дом вашей мечты" и Мартыновой "данные изъяты".

Взыскать с Мартыновой "данные изъяты" в пользу АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по договору займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) N "данные изъяты" от 13 апреля 2007 года задолженность по уплате основного долга "данные изъяты", процентов за пользование займом "данные изъяты", пени за просрочку уплаты основного долга "данные изъяты", проценты за просроченные платежи "данные изъяты", возврат государственной пошлины "данные изъяты", а всего - денежную сумму в размере "данные изъяты".

Определить ко взысканию с Мартыновой "данные изъяты" проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых на сумму остатка основного долга в размере "данные изъяты", начиная с 31.08.2016 года и по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на заложенное по договору займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) N "данные изъяты" от 13 апреля 2007 года имущество - квартиру "адрес" из двух комнат, общей площадью 43,7 кв.м., расположенную на 5-м этаже жилого дома, способом продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере "данные изъяты"

Средства, вырученные от реализации заложенного имущества, направить на погашение задолженности Мартыновой "данные изъяты" по договору займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) N "данные изъяты" от 13 апреля 2007 года".

Заслушав доклад судьи Русанова Р.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОА "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" обратилось в суд с исковым заявлением к Мартыновой С.Ю. о расторжении договора займа, взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Требования мотивировали тем, что 13 апреля 2007 года между ОАО "Дом вашей мечты" (ипотечная корпорация) и ответчиком был заключен договор займа, во исполнение условий которого Мартыновой С.Ю. предоставлен заем в сумме "данные изъяты" рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры по адресу: "адрес" Права первоначального залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком, как должником - залогодателем и выданной первоначальному залогодержателю ОАО "Дом вашей мечты". Законным владельцем закладной и соответственно, кредитором и залогодержателем, в настоящее время является ОА "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Начиная с июля 2014 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и договора займа, ответчиком не производились. Ответчику направлено требование о полном досрочном исполнении обязательств, но каких-либо действий по урегулированию задолженности, ответчик до настоящего времени не совершил. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств. С учетом уточнения требований истец просил суд расторгнуть договор займа от 13 апреля 2007 года, взыскать с Мартыновой С.Ю. задолженность по договору займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) от 13 апреля 2007 по уплате основного долга "данные изъяты", процентов за пользование займом "данные изъяты", пени за просрочку уплаты основного долга "данные изъяты", проценты за просроченные платежи "данные изъяты", возврат государственной пошлины "данные изъяты", а всего - денежную сумму в размере "данные изъяты". Обратить взыскание на предмет залога.

Судом постановленовышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Мартыновой С.Ю. - Новоселов М.А. просит изменить решение суда в части обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: "адрес" по начальной продажной стоимости в размере "данные изъяты". Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 80% от рыночной стоимости квартиры, определенной в представляемом суду апелляционной инстанции отчете независимого оценщика. Указывает, что судом необоснованно принят во внимание предоставленный истцом отчет независимого оценщика N "данные изъяты" от 29.03 2007 года, несмотря на то, что отчеты об определении рыночной стоимости недвижимого имущества сохраняют свою актуальность в течении 6 месяцев с даты составления. Данный отчет был составлен практически 10 лет назад. В настоящее время ситуация на рынке недвижимости значительно изменилась, вижу чего отчет, на основании которого определена начальная продажная стоимость заложенной квартиры в размере "данные изъяты" рублей, является явно устаревшим и не отражает реальную рыночную стоимость квартиры.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя Мартыновой С.Ю. - Новоселову Т.Н., представителя ОА "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Швеева А.В., согласившегося с решением суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о заседании и не ходатайствовавших об отложении судебного разбирательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 811 ГК РФ в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму кредита, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном кредитным договором, со дня, когда кредит должен быть возвращен, в том числе по частям, до дня фактического возврата сумм кредита независимо от уплаты процентов на сумму займа, предусмотренных договором в соответствии с п.1 ст.809 ГК РФ.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ч. 2 ст. 809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В силу ст. 382 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Согласно ст. 384 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Согласно ст. 54.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 13.04.2007 года между ОАО "Дом вашей мечты" (ипотечная корпорация) и Мартыновой С.Ю. был заключен договор займа N "данные изъяты", в соответствии с которым ОАО "Дом вашей мечты" предоставило последней заем в сумме "данные изъяты" на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика квартиры по адресу: "адрес" состоящей из двух комнат, общей площадью 43,7 кв.м., в том числе жилой площадью 31,5 кв.м., расположенной на 5-м этаже в 5-этажном жилом доме, а ответчик Мартынова С.Ю. взяла на себя обязательства по возврату суммы займа и выплате процентов за пользование займом путем внесения ежемесячных (периодических) равных (аннуитетных) платежей (п. 3.3.5 договора) не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.3 договора).

За пользование займом Заемщик уплачивает Займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5% годовых (п. 3.1 договора).

Согласно п.п. 5.2, 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Истец свои обязательства исполнил в полном объеме, денежные средства ОАО "Дом вашей мечты" были зачислены на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением N "данные изъяты" от 17.04.2007 года. На заемные средства Мартыновой С.Ю. на основании заключенного с Никоновыми Т.Н., Н.Н. договора купли-продажи от 14.04.2007 года была приобретена квартира по адресу: "адрес", сделка была зарегистрирована 23.04.2007 года в соответствии с действующим законодательством в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

В обеспечение предоставленного займа 23.04.2007 года приобретенная Мартыновой С.Ю. указанная квартира была передана в залог ОАО "Дом вашей мечты" с составлением Закладной, согласно пункту 7.1 которой, основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются: просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа, неудовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. Требования владельца Закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств по настоящей закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению должника (п. 7.2). Ипотека квартиры в силу закона была зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Оценочная (рыночная) стоимость заложенного имущества по ипотеке составляет "данные изъяты" и указана в закладной.

Первоначальный залогодержатель ОАО "Дом вашей мечты" по договору купли-продажи закладной от 03.05.2007 года передал указанную закладную и все удостоверенные ею права ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Наличие указанной закладной на счете депо ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" подтверждено справкой АО "Газпромбанк" от 13.03.2015 года.

Однако, Мартынова С.Ю. взятые на себя обязательства не выполнила, в нарушение требований договора займа и закладной ответчик систематически не производит ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование им.

Долг по состоянию на 30.08.2016 года составляет: по уплате основного долга "данные изъяты", по процентам за пользование займом "данные изъяты", по пени за просрочку уплаты основного долга "данные изъяты", по процентам за просроченные платежи "данные изъяты".

При таких обстоятельствах, установив, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по возврату кредита и уплате процентов, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца, вызванных ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства в указанной сумме за счет заложенного по договору имущества, и правомерно взыскал с Мартыновой С.Ю. задолженность по договору займа, обратив взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру "адрес" состоящую из двух комнат, общей площадью 43,7 кв.м., расположенную на 5-м этаже жилого дома, способом продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере "данные изъяты".

Определяя начальную продажную стоимость указанной квартиры, суд первой инстанции принял во внимание ее стоимость, определенную в закладной на основании отчета об оценке N "данные изъяты" от 29.03.2007 года, выполненного ООО "Оценка и консалтинг" в размере 80% от "данные изъяты"., что составляет "данные изъяты".

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом, гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Согласно представленного стороной ответчика Отчета об оценке N "данные изъяты", выполненного ООО "Дом" от 17.01.2017 года, рыночная стоимость квартиры "адрес", расположенной на 5-м этаже жилого дома, составляет "данные изъяты".

Судебная коллегия, изучив указанный отчет об оценке квартиры, приходит к выводу о том, что он является объективным и достоверным, проведенным в соответствии с нормами действующего законодательства, отвечающим требованиям процессуального закона об относимости, допустимости и достоверности доказательств, в связи с чем полагает, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебная коллегия считает, что установленная судом начальная продажная цена заложенного имущества на основании отчета об оценке N "данные изъяты" от 29.03.2007 года ООО "Оценка и консалтинг" в размере 80% от "данные изъяты"., что составляет "данные изъяты", с учетом требований п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", нарушает права и законные интересы ответчика, поскольку влечет явное существенное и необоснованное уменьшение начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом, представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции не возражал против изменения решения суда в части установленного им размера начальной цены заложенного имущества на торгах, будучи согласным с представленной ответчиком суду апелляционной инстанции оценкой указанного имущества на 17.01.2017 года.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие со стороны ответчиков доказательств, опровергающих вывода эксперта о действительной рыночной стоимости заложенной квартиры на дату рассмотрения спора, отсутствие между залогодателем и залогодержателем соглашения в части согласованной начальной продажной цены, считает необходимым установить ее в размере 80% от рыночной стоимости квартиры, установленной согласно N "данные изъяты" выполненного ООО "Дом" от 17.01.2017 года, что составит "адрес" что отвечает требованиям п.п. 4, п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге имущества)".

Иных доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба ответчика не содержит. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения при рассмотрении дела, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 31 августа 2016 года изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества - квартиры "адрес"

Установить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры по адресу: "адрес", состоящей из двух комнат, общей площадью 43,7 кв.м., расположенной на 5-м этаже жилого дома, с путем продажи на публичных торгах, в размере "данные изъяты".

В остальной части данное решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: