Решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 19 января 2017 г. по делу N 3а-3/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело N3а-3/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 19 января 2017 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Бесолова В.Г.

при секретаре Зангиевой Л.Э.

с участием представителя административного истца Туаевой В.К. - Калаиджиди Е.И., представителя административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия-Алания - Галуева А.Д., представителя заинтересованного лица АМС г.Владикавказ РСО-Алания - Маргиева Э.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Туаевой ... 13 к Правительству Республики Северная Осетия-Алания и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... , категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства офисного здания с помещениями бытового и коммунального обслуживания в размере его рыночной стоимости на 1 января 2015 года ... рублей и обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Туаева В.К. обратилась в Верховный Суд РСО-Алания с административным исковым заявлением к Правительству Республики Северная Осетия-Алания и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... , в размере его рыночной стоимости на 1 января 2015 года ... руб. и обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Северная Осетия-Алания внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований Туаева В.К. указала, что является арендатором земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... Договор аренды заключён ею с АМС г.Владикавказ на срок с 04.05.2016 года по 27.04.2019 года и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания. Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Постановлением Правительства Республики Северная Осетия Алания от 28.11.2014 года N412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания" кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на 01 января 2015 года в размере ... рубля (кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка от 29.07.2016 года), что не соответствует его рыночной стоимости - ... рублей, установленной оценщиком ИП Мамаевым С.П. в отчёте N171-16зк от 01.08.2016 года. Данное обстоятельство затрагивает её права как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение уплачиваемой ею арендной платы. Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-ФЗ от 29.07.1998 года, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель Туаевой В.К. - Калаиджиди Е.И., действовавшая на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности, уточнила требования административного истца и просила установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... , равной его рыночной стоимости на 1 января 2015 года в размере ... рублей и обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере равном его рыночной стоимости. Она пояснила, что Туаева В.К. арендует указанный земельный участок у АМС г.Владикавказ. Арендная плата согласно расчёту, приложенному к договору аренды, определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Права Туаевой В.К. нарушены необоснованно завышенной кадастровой стоимостью арендуемого ею участка. Она вправе просить в судебном порядке установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, которая согласно результатам проведённой судебной оценочной экспертизы составляет ... рублей, что много меньше указанной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости его земельного участка ( ... рубля).

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания - Галуев А.Д. - требования административного истца не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласен с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП Мамаева С.П., так и установленной отчётом (заключением судебной оценочной экспертизы) об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.12.2016 года, составленным экспертом ООО "Строитель" Апаевым В.С. Рыночную стоимость, указанную в отчёте оценщика и заключении эксперта, представитель ответчика считал заниженной. При этом пояснил, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица АМС г.Владикавказ РСО-Алания - Маргиев Э.Э. - просил отказать в удовлетворении исковых требований Туаевой В.К. и пояснил, что оценка кадастровой стоимости земельных участков была проведена по всей республике, прошла необходимую экспертизу и утверждена Постановлением Правительства РСО-Алания.

Административный истец Туаева В.К., представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточнённые требования Туаевой В.К. подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец Туаева В.К. на основании договора аренды N88-16 от 04.05.2016 года между ней и АМС г.Владикавказ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РСО-Алания, является арендатором земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... Размер арендной платы за пользование участком установлен исходя из его кадастровой стоимости (расчёт л.д.17).

Постановлением Правительства РСО-Алания от 28 ноября 2014 года N412 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Республики Северная Осетия-Алания" утверждены результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населённых пунктов РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года; утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов по муниципальным районам и городским округам РСО-Алания по состоянию на 1 января 2015 года.

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка, составленного на 29 июля 2016 года, кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 июля 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для сторительства офисного здания с помещениями бытового и коммунального обслуживания, расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... , по состоянию на 01 января 2015 года составила ... рубля (л.д.22-24).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Туаевой В.К. как арендатора земельного участка (арендная плата за пользование участком). Туаева В.К. вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Обращение Туаевой В.К. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Туаевой В.К. в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, были представлены: отчет N171-16зк от 08 августа 2016 года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП Мамаевым С.П., а также положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" N3107/2016 от 22 сентября 2016 года на данный отчет.

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, некоторые объекты-аналоги значительно отличаются от объектов оценки и по площади (объектом оценки является земельный участок площадью ... кв.м, тогда как в целях сравнения продаж в качестве аналогов оценщиком выбраны значительно отличающиеся по площади земельные участки (площадью ... кв.м и ... кв.м). При этом оценщиком применена незначительная корректировка для объектов-аналогов. Кроме того, как усматривается из приложенных к отчёту объявлений, у оценщика не было достаточной и объективной информации об объектах-аналогах. Каким образом оценщик определял параметры объектов-аналогов, влияющих на их рыночную стоимость (транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие инженерных коммуникаций), судом не установлено.

Таким образом, у сторон возникли сомнения в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По ходатайству представителя административного истца Туаевой В.К. - Константиновой Д.А. - судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка на 01 января 2015 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО "Строитель" Апаевым В.С. составлено заключение N25/16 от 15.12.2016 года, в соответствии с которым действительная рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства офисного здания с помещениями бытового и коммунального обслуживания, расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... , на 01 января 2015 года равна ... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков для коммерческого использования для размещения объектов производственно-складского назначения, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах, выбранных за период с марта 2014 года по июнь 2014 года, проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Несогласие представителей Правительства РСО-Алания и АМС г.Владикавказ РСО-Алания

с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом.

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика - Правительства РСО-Алания и представителя заинтересованного лица - АМС г.Владикавказ РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... , по состоянию на 01 января 2015 года составляет ... рублей.

Следовательно административное исковое заявление Туаевой В.К. с учётом уточнённых представителем истца Туаевой В.К. - Калаиджиди Е.И. - требований подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Что касается требования Туаевой В.К. об обязании административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере равном его рыночной стоимости, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не затрагивает права и законные интересы ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания, которое в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязано принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Суду каких-либо сведений о том, что со стороны ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания допущено нарушение прав и законных интересов административного истца, не представлено. При этом ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по РСО-Алания не является ни органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости (в настоящем случае Правительство РСО-Алания), ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (таким органом в силу п. 5.2.1. Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), в связи с чем и согласно разъяснениям, данным в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", не может быть признан надлежащим административным ответчиком по делу.

Кроме того, решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в силу закона является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление Туаевой ... 14 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г.Владикавказ ... , категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства офисного здания с помещениями бытового и коммунального обслуживания равной его рыночной стоимости на 01 января 2015 года в размере ... рублей.

Датой подачи Туаевой ... 15 заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считать 18 октября 2016 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г. ... , для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утверждённой при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: РСО-Алания г ... на основании п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В удовлетворении административного искового заявления Туаевой ... 16 в части требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 15:09:0302002:78 в размере равном его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Бесолов В.Г.