Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 13 марта 2017 г. по делу N 33-782/2017

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего

Лепехиной Н.В.

судей

Михалёвой О.В., Тельных Г.А.

при секретаре

Елисеевой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчиков Пак Л.Н., Пак Р.В. на решение Липецкого районного суда Липецкой области от 14 декабря 2016 года, которым постановлено:

" Признать за Хрюкиной Ф.Р., Хохловой Д.Р. за каждой право собственности на "данные изъяты" в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес", состоящий из недостроенного дома "данные изъяты" с жилыми пристройками "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты"., жилого дома "данные изъяты" с пристройкой "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты"., в том числе жилой - "данные изъяты"., согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Данное решение является основанием для регистрации права собственности в Липецком отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области".

Заслушав доклад судьи Михалёвой О.В., судебная коллегия

установила:

Хрюкина Ф.Р. и Хохлова Д.Р. обратились в суд с иском к Пак Л.Н., Пак Р.В. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на жилой дом. В обоснование исковых требований указали, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в простой письменной форме, был приобретен в долевую собственность у Пак Л.Н. и Пак Р.В. земельный участок площадью "данные изъяты" и расположенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками в долевую собственность по "данные изъяты" каждой, по адресу: "адрес" В соответствии с п. 2 договора до его подписания истцы произвели оплату в размере "данные изъяты". в счет покупки земельного участка и жилого дома, а продавцы передали им в собственность земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. С момента приобретения указанного имущества истцы фактически владеют и пользуются приобретенным имуществом, как своим собственным, производят оплату за коммунальные услуги, зарегистрированы в указанном жилом доме. Таким образом, стороны по договору исполнили свои обязательства. Осуществить регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости не представляется возможным в связи с самовольно возведенными строениями, недостроенного жилого дома "данные изъяты"), жилых пристроек "данные изъяты" жилого дома "данные изъяты" пристройки "данные изъяты". Просят признать за каждой право собственности на "данные изъяты" в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: "адрес", состоящий из недостроенного дома "данные изъяты" с жилыми пристройками "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" жилого дома "данные изъяты" с пристройкой "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты"., в том числе жилой - "данные изъяты"

Истцы Хрюкина Ф.Р. и Хохлова Д.Р. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель истцов Хрюкиной Ф.Р. и Хохловой Д.Р. адвокат Белугин А.С. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик Пак Л.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в долевую собственность от ДД.ММ.ГГГГ она и Пак Р.В. с истцами не заключали, их подписей в договоре нет, денежные средства от продажи жилого дома и земельного участка они не получали.

Третье лицо Кургузова Ю.П. в судебном заседании пояснила, что ответчики выдали ей доверенность на оформление договора купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" Одним из условий договора купли-продажи было то, чтобы оплата была произведена полностью, до того момента, как она приступит к работе. Пак Л.Н. сообщила ей, что все деньги они с сыном от продажи жилого дома и земельного участка получили, что истцы им выдали все денежные средства поэтапно. На момент выдачи доверенности на оформление дома и земельного участка Пак Л.Н. и Пак Р.В. уже выехали из дома и вывезли все свои вещи.

Ответчик Пак Р.В., представитель третьего лица администрации сельского поселения Новодеревенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области, третье лицо Авдошина С.В., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчики Пак Л.Н., Пак Р.В. просят отменить решение суда, ссылаясь на то, что договор купли-продажи не заключен, деньги по договору они не получали, право собственности на "данные изъяты" не может быть признано за истцами, поскольку они являются самовольными постройками, в материалах дела нет документов, подтверждающих соответствие данных построек установленным параметрам.

Выслушав ответчицу Пак Л.Н. и представителя ответчиков по доверенности Акопян К.А., поддержавших апелляционную жалобу, возражения представителя истцов адвоката Белугина А.С., 3 лица Кургузовой Ю.П., проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчикам Пак Л.Н. и Пак Р.В. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью "данные изъяты", с КН N и расположенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками по адресу: "адрес", Пак Л.Н.- "данные изъяты", Пак Р.В. - "данные изъяты", что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельствами о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Пак Л.Н. и Пак Р.В. была выдана удостоверенная нотариально доверенность на имя Кургузовой Ю.П., которой они уполномочили Кургузову Ю.П. продать Хохловой Д.Р. и Хрюкиной Ф.Р. в равных долях по "данные изъяты" каждой за цену и на условиях по своему усмотрению все принадлежащие им доли в праве собственности на земельный участок и все принадлежащие им доли в праве собственности на жилой дом, находящиеся по адресу: "адрес" в том числе с правом на подписание договора купли-продажи, передаточного акта и других необходимых документов, без права на получение денег за проданные объекты недвижимости.

На основании указанной доверенности Кургузова Ю.П., действующая от имени Пак Л.Н. и Пак Р.В., ДД.ММ.ГГГГ. заключила с Хрюкиной Ф.Р. и Хохловой Д.Р. договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в долевую собственность по "данные изъяты" каждой. Предметом договора являлись земельный участок с расположенным на нем жилым домом и хозяйственными постройками, расположенные по адресу : "адрес" Согласно п.2.1 договора стоимость указанных в договоре продаваемых объектов недвижимости составляет "данные изъяты" Согласно п.2.1 договора покупатели выплатили продавцам "данные изъяты" в следующих размерах: "данные изъяты" Пак Р.В. выплатила Хрюкина Ф.Р., "данные изъяты" Пак Л.Н. выплатила Хрюкина Ф.Р., "данные изъяты". Пак Л.Н. выплатила Хохлова Д.Р. До подписания настоящего договора покупатели выплатили продавцам обусловленную настоящим договором цену (п. 3.1 договора). До подписания настоящего договора продавцы передали покупателям в собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками, являющиеся предметом настоящего договора (п. 3.2 договора).

В п.1.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что расположенные на продаваемом земельном участке жилой дом, площадью "данные изъяты" с пристройкой площадью "данные изъяты" и сливной ямой "данные изъяты" объемом "данные изъяты" возведены покупателями с согласия продавцов за свои средства и не являются предметом сделки по настоящему договору.

Удовлетворяя заявленные требования, районный суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи сторонами исполнен, поскольку расчет произведен до подписания договора, земельный участок и жилой дом переданы истцам. Приняв во внимание представленные доказательства соответствия расположенных на земельном участке самовольных строений требованиям строительных, санитарных, противопожарных норм, суд признал за истцами право собственности на земельный участок и расположенные на нем строения.

Разрешая спор, суд правильно отклонил возражения ответчиков о недействительности договора купли-продажи в силу отсутствия их волеизъявления на продажу земельного участка и жилого дома, об отсутствии соглашения о предмете договора и невозможности заключения договора в отношении самовольных строений.

Как правильно учтено судом и установлено материалами дела, из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., выданной ответчиками Пак Л.Н. и Пак Р.В. на имя Кургузовой Ю.П., удостоверенной нотариусом ФИО24 однозначно и ясно следует волеизъявление ответчиков на продажу истцам Хохловой Д.Р. и Хрюкиной Ф.Р. всех принадлежащих долей в земельном участке и жилом доме по адресу "адрес" Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. заключен Кургузовой Ю.П. от имени ответчиков в рамках предоставленных ей полномочий в период действия вышеуказанной доверенности. Намерение ответчиков заключить именно договор купли-продажи подтверждается и пояснениями в судебном заседании 3 лица Кургузовой Ю.П., представленными расписками от ДД.ММ.ГГГГ. о получении ответчиками денежных сумм в счет оплаты будущей купли-продажи дома и земельного участка по вышеуказанному адресу, а также действиями ответчиков по фактической передаче истцам дома и земельного участка после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ С учетом изложенных обстоятельств доводы ответчиков о том, что деньги получены ими от истцов по договору займа, а не за продажу земельного участка и дома, судебная коллегия считает не состоятельными.

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 Гражданского кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из текста договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГследует, что предметом договора являются: земельный участок, расположенный по адресу "адрес" площадью "данные изъяты" с кадастровым номером N расположенные на земельном участке жилой дом и хозяйственные постройки, кадастровые номера N.

Из технического паспорта на домовладение "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. следует, что домовладение состоит из недостроенного дома "данные изъяты" с пристройками "данные изъяты" жилого дома "данные изъяты" с пристройкой "данные изъяты" Имеется штамп, что указанные строения возведены самовольно.

Из материалов дела также следует, что сторонами на момент заключения договора купли-продажи осознавалось, и было очевидным, что расположенные на земельном участке строения находятся в вышеописанном состоянии. Никем из сторон не оспаривалось, и подтверждено в п.1.5 договора, что жилой дом площадью "данные изъяты" с пристройкой площадью "данные изъяты" возведены покупателями с согласия продавцов за свои средства и не являются предметом сделки. Указанные обстоятельства установлены и решениями Липецкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, из которых также следует, что единственным основанием для отказа в признании права собственности на дом явилось отсутствие у истцов права собственности на земельный участок.

В силу ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, условия заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ позволяют квалифицировать его как смешанный, содержащий условия договора купли-продажи в отношении земельного участка и незавершенного строительством объекта и соглашения о передаче прав в отношении самовольных строений по приведению их правового статуса в соответствие с законом.

Действительно, регистрация перехода права собственности покупателей на основании вышеуказанного договора в установленном законом порядке не возможна, в том числе из-за наличия самовольных строений и сложившейся конфликтной ситуации между сторонами.

Вместе с тем, приведение сторон в первоначальное фактическое положение, на чем настаивают ответчики, не приведет к восстановлению имущественных прав и охраняемых законом интересов каждой из сторон.

Согласно ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи, продавцы не оформили свои права в отношении отчуждаемого в пользу покупателей жилого дома, находящегося в стадии строительства. В установленном законом порядке право собственности на недостроенный дом за ответчиками зарегистрировано не было. Таким образом, заключая договор купли-продажи, ответчики знали об отсутствии у них прав на указанный объект недвижимости.

Вместе с тем, согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что поведение ответчиков содержит не только признаки недобросовестности, предусмотренные пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и по смыслу статьи 10 данного Кодекса является злоупотреблением правом по оспариванию договора купли-продажи, заключение которого вызвано в том числе недобросовестными действиями самих ответчиков. В деле отсутствуют достоверные доказательства того, что совершение спорной сделки повлекло или могло повлечь за собой причинение убытков ответчикам либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

Согласно п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Принимая во внимание, что решениями Липецкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт возведения строений по адресу "адрес" без получения разрешения на строительство, и при этом указанные строения сохранены, в удовлетворении иска о их сносе отказано, а также с учетом того, что истцами заявлено о защите их прав как застройщиков и приобретателей земельного участка и жилого дома по исполненному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ которая невозможна во вне судебном порядке, принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, районный суд пришел к правильному выводу о применении к спорным правоотношениям положений ст.222 ГК РФ.

Исследовав представленные по делу доказательства, в том числе заключение "данные изъяты" "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ., экспертное заключение "данные изъяты" "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ., заключение "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ., которыми подтверждено соответствие строений строительным, санитарным, противопожарным нормам, надлежаще оценив их, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании за истцами права собственности по "данные изъяты" на земельный участок и жилой дом "данные изъяты" расположенные по адресу "адрес"

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заключен, об отсутствии государственной регистрации перехода права собственности, об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на самовольные постройки, являлись предметом рассмотрения суд первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается судебная коллегия по вышеизложенным мотивам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы факт исполнения истцами обязанности по оплате предмета договора подтвержден содержанием договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и иными доказательствами по делу.

Ссылка ответчиков на не привлечение к участию в деле в качестве соответчика администрации Липецкого района, зарегистрированного в спорном доме Г.М.В., З.И.М.., в пользу которой имелось ограничение, не свидетельствует о нарушении прав ответчиков и не является безусловным основанием к отмене обжалуемого решения суда. Кроме того, следует отметить, что при рассмотрении спора о праве на самовольные строения привлечен к участию в деле орган местного самоуправления, на территории которого расположены строения- администрация Новодеревенского сельского Совета. Разрешение вопроса о праве собственности на земельный участок и строения не может быть поставлено в зависимость от права пользования жилым домом Г.М.В. Имевшее место ограничение права в пользу З.И.М. признано отсутствующим решением Липецкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на субъективной оценке установленных по делу обстоятельств и исследованных судом доказательств. Однако п ри проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в апелляционном порядке судебная коллегия не установиланарушений норм материального или процессуального законодательства судом первой инстанции, являющихся основанием к отмене обжалуемого решения. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Липецкого районного суда Липецкой области от 14 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков Пак Л.Н., Пак Р.В. - без удовлетворения.

Председательствующий .

Судьи .

.

.

.