Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09 февраля 2017 г. по делу N 33-545/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Смирнова Е.А., Башинского Д.А.,

по докладу судьи краевого суда Дунюшкиной Н.В.,

при секретаре Артеменко Н.Г.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ломакина Валерия Михайловича на решение Центрального районного суда г. Сочи от 4 октября 2016 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Язвенко В.М. обратился в суд с иском (с учетом уточненных исковых требований) к ООО "ТОН-1" и Ломакину В.М. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи квартиры от 02.09.2013 г. N5/8/2013, заключенного между ООО "ТОН-1" и Ломакиным В.М., и взыскании с Ломакина В.М. " ... " руб., переданных на основании договора уступки права требования от 17.03,2014 г., и понесенных судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 27.07.2009 г. N 4900005308 муниципальное образование город-курорт Сочи предоставило ООО "ТОН-1" в аренду земельный участок площадью " ... " кв.м, с кадастровым номером 23:49:0203021:7, для строительства многоквартирного дома по " ... ", сроком до 21.07.2012 г. 14.05.2008 г. ООО "ТОН-1" выдано разрешение на строительство 24-квартирного жилого дома с офисными помещениями на данном земельном участке, а 12.04.2012 г. указанное разрешение на строительство продлено на срок до 01.06.2013 г.

02.09.2013 г. между ООО "ТОН-1" и Ломакиным В.М. заключен предварительный договор купли-продажи N 5/8/2013, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в строящемся доме.

В начале 2014 года истец обратился в агентство недвижимости "Капитал" с целью оказания ему содействия в поиске подходящей квартиры и проверке законности правоустанавливающих документов на приобретаемую недвижимость. Агентство предложило истцу спорную квартиру. 17.03.2014 г. между истцом и Ломакиным В.М. заключен договор уступки прав требования по предварительному договору купли-продажи N 5/8/2013, объектом уступки прав являлась трехкомнатная квартира общей площадью 160 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером " ... " по " ... " в " ... ". В соответствии с положениями п. 5 договора уступки права требования цена уступки права требования по данному договору составляет " ... " руб. Указанная сумма была передана Ломакину В.М.

Вместе с тем, по мнению истца, предварительный договор между ООО "ТОН-1" и Ломакиным В.М. является незаключенным, в связи с чем не порождает юридических последствий для истца как цессионария по требованиям к ООО "ТОН-1".

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 4 октября 2016 г. исковые требования Язвенко В.М. удовлетворены.

Признан незаключенным предварительный договор N 5/8/2013 купли-продажи квартиры от 02.09.2013 г. между ООО "ТОН-1" и Ломакиным В.М.

Суд взыскал с Ломакина В.М. в пользу Язвенко В.М. " ... " руб., переданных на основании договора уступки права требования от 17.03.2014 г.

С Ломакина В.М. в пользу Язвенко В.М. взысканы понесенные последним судебные расходы в общей сумме " ... " руб.

С ООО "ТОН-1" в пользу Язвенко В.М. взысканы понесенные последним судебные расходы на отправку телеграмм в размере " ... " руб.

В апелляционной жалобе Ломакин В.М. выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Язвенко В.М. на основании доверенности Шкрыль Ю.Ю. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу Ломакина В.М. - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в жалобе.

Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 28.03.2006 г. N 179/6 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Тон-1" земельного участка для проектирования на нем 15-квартирного жилого дома по " ... "" между ООО "ТОН-1" и администрацией города Сочи заключен договор аренды земельного участка от 23.05.2003 г. N 4900002784 сроком до 1 апреля 2006 года.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2003 г. (запись регистрации N 23-01.50-13.2003-93).

Постановлением Главы города Сочи от 02.02.2005 г. N 241 "О разрешении обществу с ограниченной ответственностью "ТОН-1" выполнения работ подготовительного периода строительства 15-квартирного жилого дома (первая очередь) по " ... "" ООО "ТОН-1" разрешено выполнить работы подготовительного периода для строительства 15-квартирного жилого дома (первая очередь), в том числе: вынос инженерных сетей с площадки строительства, благоустройство дворовой территории и установка оборудования по " ... " в " ... " по утвержденной проектной документации.

14.05.2008 г. ООО "ТОН-1" администрацией города Сочи выдано разрешение на строительство N RU 23309-465 24-квартирного жилого дома с офисными помещениями на вышеуказанном земельном участке.

Распоряжением Главы города Сочи от 21.07.2009 г. N 737-р ООО "ТОН-1" установлен новый срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203021:7 по " ... " на три года с момента издания данного распоряжения.

На основании указанного распоряжения 27.07.2009 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "ТОН-1" заключен договор аренды N 4900005308 земельного участка " ... " по " ... " сроком до 21.07.2012 г.

14.05.2008 г. ООО "ТОН-1" выдано разрешение (продление) N RU23309-465 на строительство 24-квартирного жилого дома с офисными помещениями на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером " ... " по " ... " сроком до 01.06.2013 г.

02.09.2013 г. между ООО "ТОН-1" в лице директора Яхновец А.И. и Ломакиным В.М. заключен предварительный договор N 5/8/2013 купли-продажи квартиры, по которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ООО "ТОН-1" обязалось собственными силами осуществить строительство 24-квартирого жилого дома с офисными помещениями на земельном участке площадью 750 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0203021:7, расположенном по адресу: " ... ", после ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права, выделить в натуре и произвести отчуждение трехкомнатной квартиры площадью с учетом балконов 160 кв.м, расположенной на 6 этаже данного дома, а Ломакин В.М. обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Согласно п. 1.2 предварительного договора N 5/8/2013 от 02.09.2013 г. основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 01.12.2015 г.

Пунктом 2.1 договора стоимость приобретаемого помещения определена сторонами в размере " ... " рублей.

Положениями п. 7.4 предварительного договора установлено, что покупатель вправе передать свои права и обязанности по данному договору третьему лицу лишь с согласия продавца.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также цена.

Установив, что оспариваемый предварительный договор купли-продажи квартиры содержит все признаки основного договора об участии в долевом строительстве, суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 1 и частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и подлежащего государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 1 и пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Рассматривая спор, суд признал незаключенным предварительный договор купли-продажи квартиры в связи с отсутствием государственной регистрации договора и соглашения сторон по всем существенным условиям договора.

При этом суд принял во внимание, что в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится гражданское дело по заявлению администрации города Сочи о понуждении Управления Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю к погашению записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203021:7 правом аренды ООО "ТОН-1".

Основанием для обращения органа местного самоуправления в Арбитражный суд Краснодарского края послужило то обстоятельство, что срок действия договора аренды N 4900005308 от 27.07.2009 г. истек 21.07.2012 г., 08.06.2012 г. в адрес ООО "ТОН-1" в соответствии с пунктом 2.4 данного договора арендодателем было направлено уведомление о том, что срок действия договора продлеваться не будет, срок действия разрешения на строительство органом местного самоуправления города Сочи также не продлевался.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что 17.03.2014 г. между Ломакиным В.М. и Язвенко В.М. заключен договор уступки прав требования по предварительному договору купли-продажи от 02.09.2013 г.

Согласно пункту 3 указанного договора объектом уступки права является трехкомнатная квартира площадью с учетом балконов 160 кв.м, расположенная на 6-м этаже многоквартирного жилого дома, строящегося на земельном участке с кадастровым 23:49:0203021:7 по " ... " в " ... ".

Цена уступки права требования определена сторонами в размере 16000000 руб.

Согласно содержанию договора уступки права требования от 17.03.2014г. директор ООО "ТОН-1" " Ф.И.О. "8 дал согласие на заключение договора уступки права требования, о чем последний выдал свою расписку.

Факт передачи денежных средств по договору уступки прав требования подтверждается распиской ответчика " Ф.И.О. "1 в получении от истца денежной суммы в размере 10000000 рублей.

Денежная сумма в размере 6000000 рублей была передана истцом ответчику " Ф.И.О. "1 в виде квартиры общей площадью 90.4 кв.м в доме 98/31 по " ... " проспект в " ... " и данное обстоятельство подтвердил в судебном заседании сам ответчик " Ф.И.О. "1

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

При этом согласно пункту 2 статьи 390 Гражданского кодекса РФ уступаемое требование должно существовать в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса РФ)

В силу пункта 1 статьи 390 Гражданского кодекса РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство задолжника перед цессионарием.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что поскольку подписанный ООО "ТОН-1" и " Ф.И.О. "1 предварительный договор от " ... " является незаключенным, последующие сделки по отчуждению спорной квартиры, включая договор уступки права требования от " ... ", также является недействительным в силу закона по основаниям статьи 167 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции правильными.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Ссылку в жалобе на несогласие заявителя с принятыми по гражданскому делу мерами по обеспечению иску, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку Ломакин В.М. не был лишен процессуальной возможности обратиться в суд с частной жалобой на определение суда о принятии обеспечительных мер по делу в установленном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Сочи от 4 октября 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ломакина Валерия Михайловича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи краевого суда: