Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 января 2017 г. по делу N 33-991/2017

судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Бекетовой В.В., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Блинникова Л.А.,

при секретаре Кононковой А.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Негруца Л.И. - Полянской С.В. на решение Хостинского районного суда г. Сочи от 27 июля 2016 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сахарова Г.А. обратилась в суд с иском к Негруца Л.И., Насирбейк А. и ЗАО "Банк Интеза" о признании договора купли-продажи недвижимого имущества действительным, признании недействительной другой сделки с данным имуществом, взыскании денежных средств, внесении изменений в дату заключения договора.

В обоснование иска указано, что в январе 2014 года между Сахаровой Г.А. и Негруца Л.И. было заключено два договора купли-продажи нежилых помещений площадью 192 кв.м, 58,4 кв.м и 132,2 кв.м, расположенных в доме N94/27 по ул " ... ". По каждой сделке истец оплатила по 950000 рублей, а всего 1900000 рублей. До настоящего времени истец лишена возможности зарегистрировать своё право собственности на помещения, так как ответчик уклоняется от этого. Своевременно истец не обращалась за регистрацией сделки в связи с близкими отношениями сторон. Более того, в настоящее время истцу стало известно, что одно помещение общей площадью 192 кв.м продано Негруца Л.И. Насирбейк А.

Впоследствии Сахарова Г.А. отказалась от заявленных требований к Насирбейк А. в части помещения общей площадью 192 кв.м, но просила взыскать с Негруца Л.И. полученные ею денежные средства в размере 950000 рублей, признать действительной сделку купли-продажи помещений площадью 58,4 кв.м и 132,2 кв.м, признать за ней право собственности на указанные помещения.

Также Сахарова Г.А. просила суд внести изменения в оба договора купли-продажи, заключенных с Негруца Л.И., в части даты заключения договоров, указав, что договоры заключены не 01 января 2014 года, а ориентировочно во второй половине января 2014 года. Данные требования мотивированы тем, что договоры купли-продажи подписывались сторонами по отдельности, в связи с чем установить точную дату их подписания не представляется возможным.

Негруца Л.И. заявленные требования не признала, и обратилась со встречным иском о признании договоров купли-продажи недействительными.

В обоснование данных требований Негруца Л.И. сослалась на то, что договоры купли-продажи не прошли необходимую государственную регистрацию, а фактической передачи имущества не происходило. Более того, с 2015 года спорные помещения находятся в залоге у ЗАО "Банк Интеза", в связи с чем они не могут являться предметом договоров купли-продажи.

Насирбейк А. обратилась со встречным иском о признании её добросовестным приобретателем помещений площадью 192 кв.м, указав, что она является добросовестным приобретателем и ей ничего не известно о заключенных между Сахаровой Г.А. и Негруца Л.И. сделках.

В судебном заседании представитель Сахаровой Г.А. заявленные ею требования поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска Негруца Л.И. отказать, с исковыми требованиями Насирбейк А. согласился.

Представитель Негруца Л.И. заявленные Сахаровой Г.А. требования не признала, просила в удовлетворении её иска отказать, поддержала встречные исковые требования. Исковые требования Сахаровой Г.А. признала.

Насирбейк А. и её представитель заявленные требования поддержали, в отношении исков Сахаровой Г.А. и Негруца Л.И. полагались на усмотрение суда.

Представители ЗАО "Банк Интеза" в судебное заседание не явились.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 27 июля 2016 года исковое заявление Сахаровой Г.А. удовлетворено. Суд признал действительными договоры купли-продажи, заключенные между Сахаровой Г.А. и Негруца Л.И. в отношении помещений площадью 58,4 кв.м и 132,2 кв.м, расположенные в цокольном этаже дома 94/27 по " ... ", признав за Сахаровой Г.А. право собственности на указанные помещения. Судом с Негруца Л.И. в пользу Сахаровой Г.А. взыскано 950000 рублей, оплаченных ею по договору купли-продажи за помещения общей площадью 192 кв.м. В договоры купли-продажи недвижимого имущества судом внесены изменения путем указания в них даты вместо 01 января 2014 года - январь 2014 года. Данным решением суда удовлетворен встречный иск Насирбейк А. о признании её добросовестным приобретателем нежилого помещения общей площадью 192 кв.м, расположенного в цокольном этаже по адресу: " ... ". В удовлетворении встречного иска Негруца Л.И. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 01 января 2014 года в отношении помещений площадью 58,4 кв.м, 132,2 кв.м и 192 кв.м отказано.

В апелляционной жалобе представитель Негруца Л.И. - Полянская С.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на отсутствие оснований для удовлетворения иска Сахаровой Г.А. и отказа в удовлетворении встречного иска Негруца Л.И., поскольку существенные условия договоров купли-продажи недвижимого имущества не выполнены, регистрация договоров не произведена. Более того, в договорах отсутствуют необходимые существенные условия сделки, а само недвижимое имущество от Негруца Л.И. к Сахаровой Г.А. никогда не переходило, акт приема-передачи не подписывался. Спорные помещения с 2015 года находятся в залоге у банка, и они не могли являться предметом договора купли-продажи.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя Негруца Л.И. - Бурындину А.И., просившую об отмене решения и принятии нового решения об удовлетворении иска Негруца Л.И., представителя ЗАО "Банк Интеза" Волнянского Е.С., также просившего отменить обжалуемое решение, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения иска Сахаровой Г.А. и в части отказа в удовлетворении встречного иска Негруца Л.И. с принятием в данной части нового решения об удовлетворении иска Негруца Л.И. о признании договоров купли-продажи недействительными и об отказе в удовлетворении иска Сахаровой Г.А. о признании договоров действительными и признании права собственности на недвижимое имущество с оставлением в силе решения в части требований Насирбейк А. по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при принятии решения.

Как следует из материалов дела, с 2012 года Негруца Л.И. являлась собственником недвижимого имущества - помещений N8,9, 11-16, 134, 135 общей площадью 192 кв.м, помещений N19, 20, 22, 23, 24 общей площадью 58,4 кв.м, и помещений N25, 26, 27, 28, 31, 32, 34 общей площадью 132,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, " ... ".

Из материалов дела усматривается, что в обоснование окончательных исковых требований о признании права собственности на помещения площадью 58,4 кв.м и 132,2 кв.м Сахарова Г.А. ссылается на заключенные между ней и Негруца Л.И. в январе 2014 года договоры купли-продажи.

В материалах дела действительно имеется два договора купли-продажи, датированные 01 января 2014 года, заключенные между Сахаровой Г.А. и Негруца Л.И. (Том 1, л.д. 8-9).

Удовлетворяя требования Сахаровой Г.А. о признании данных договоров купли-продажи действительными и признании за ней права собственности на спорные помещения, суд первой инстанции пришел к выводу, что договоры купли-продажи соответствуют требованиям закона, в связи с чем они порождают у Негруца Л.И. обязанность передать в пользу Сахаровой Г.А. приобретенное ею имущество.

С данным выводом суда согласиться нельзя.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Частью 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ в редакции от 02.11.2013 года, действующей на момент возникновения правоотношений сторон, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно условиям заключенных между Сахаровой Г.А. и Негруца Л.И. договоров купли-продажи (п. 15-16) договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации.

Судебной коллегией установлено, что в нарушение требований действующего на тот момент законодательства, а также в нарушение условий договоров купли-продажи, данные договоры не прошли необходимую государственную регистрацию, в связи с чем они являются незаключенными и в силу положений ст.ст. 166-168 ГК РФ являются недействительными.

Сахаровой Г.А. не представлено каких-либо доказательств того, что после подписания указанных договоров и до подачи иска в суд ею предпринимались какие-либо действия, направленные на регистрацию договоров в компетентных органах, как не представлено доказательств того, что Негруца Л.И. уклонялась от такой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Из материалов дела установлено, что фактической передачи имущества от продавца к покупателю не происходило, недвижимое имущество находится в пользовании Негруца Л.И. и она распоряжается им по своему усмотрению.

В 2015 году указанные помещения были переданы Негруца Л.И. в залог банку.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось законных оснований для удовлетворения иска Сахаровой Г.А. о признании договоров купли-продажи действительными и признании за ней права собственности на помещения N19, 20, 22, 23, 24 общей площадью 58,4 кв.м, и помещения N25, 26, 27, 28, 31, 32, 34 общей площадью 132,2 кв.м, расположенных по адресу: " ... ".

Также у суда с учётом изложенного не имелось оснований для отказа в удовлетворении встречного иска Негруца Л.И. о признании договоров купли-продажи недействительными, поскольку сторонами по сделке не выполнены требования закона и положения самих договоров в части их государственной регистрации, то есть не соблюдены существенные условия сделки.

При изложенных обстоятельствах, вынесенное решение в части удовлетворения иска Сахаровой Г.А. и в части отказа в удовлетворении встречного иска Негруца Л.И. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об удовлетворении иска Негруца Л.И. о признании договоров купли-продажи недействительными и об отказе в удовлетворении иска Сахаровой Г.А. о признании договоров действительными и признании права собственности на недвижимое имущество.

Из материалов дела также следует, что 26 ноября 2015 года между Негруца Л.И. и Насирбейк А. был заключен договор купли-продажи жилых помещений N8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 134, 135 общей площадью 192 кв.м, расположенных по адресу: " ... ".

Данный договор купли-продажи прошел необходимую государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

С учётом изложенного, а также принимая во внимание признание представителями Сахаровой Г.А. и Негруца Л.И. встречного иска Насирбейк А. о признании её добросовестным приобретателем жилых помещений, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ею требования.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем Негруца Л.И. - Бурындиной А.И. было заявлено ходатайство об отмене наложенных определением Хостинского районного суда г. Сочи от 13 мая 2016 года обеспечительных мер на спорное имущество.

Частью 2 ст. 139 ГПК РФ предусмотрено, что обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

В соответствии со ст. 209 ГПК РФ в случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.

Таким образом, поскольку необходимость в сохранении обеспечительных мер отпала, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворить ходатайство представителя Негруца Л.И. - Бурындиной А.И. и отменить ранее принятые судом обеспечительные меры.

Руководствуясь ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя Негруца Л.И. - Полянской С.В. удовлетворить.

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 27 июля 2016 года в части удовлетворения иска Сахаровой Г.А. и в части отказа в удовлетворении встречного иска Негруца Л.И. отменить.

Вынести по делу в данной части новое решение.

Исковое заявление Негруца Людмилы Ивановны к Сахаровой Галине Анатольевне о признании договоров купли-продажи недействительными удовлетворить.

Признать недействительными два договора купли-продажи от 01 января 2014 года, заключенные между Сахаровой Галиной Анатольевной и Негруца Людмилой Ивановной в отношении недвижимого имущества - помещений N8,9, 11-16, 134, 135 общей площадью 192 кв.м, помещений N19, 20, 22, 23, 24 общей площадью 58,4 кв.м, и помещений N25, 26, 27, 28, 31, 32, 34 общей площадью 132,2 кв.м, расположенных по адресу: " ... ".

В удовлетворении требований Сахаровой Галины Анатольевны к Негруца Людмиле Ивановне о признании двух договоров купли-продажи недвижимого имущества от 01 января 2014 года, признании права собственности на недвижимое имущество отказать.

В остальной части решение Хостинского районного суда г. Сочи от 27 июля 2016 года оставить без изменения.

Отменить принятые определением Хостинского районного суда г. Сочи от 13 мая 2016 года обеспечительные меры в виде запрета совершать любые регистрационные действия (ареста) в отношении помещений N8,9, 11-16, 134, 135 общей площадью 192 кв.м, помещений N19, 20, 22, 23, 24 общей площадью 58,4 кв.м, и помещений N25, 26, 27, 28, 31, 32, 34 общей площадью 132,2 кв.м, расположенных по адресу: " ... ".

Председательствующий

Судьи