Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 03 марта 2017 г. по делу N 33-881/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Степановой Т.Г., Стыцюн С.А.

при секретаре Табота Ю.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Олонецкий районный суда Республики Карелия от 20 декабря 2016 г. по иску Бакурова В. В. к администрации Олонецкого национального муниципального района, открытому акционерному обществу "Племсовхоз "Мегрега" о признании недействительными договоров аренды земельных участков.

Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бакуров В.В. обратился в суд с иском к администрации Олонецкого национального муниципального района (далее также - Администрация), ОАО "Племсовхоз "Мегрега" о признании недействительными договоров аренды земельных участков по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее также - Управление Росреестра по Республике Карелия) произвело государственную регистрацию договоров аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. N земельных участков с кадастровыми номерами ( ... ) и ( ... ). Между тем, пользователем указанных объектов недвижимости, имевших ранее также кадастровые номера ( ... ) и ( ... ), на основании договоров субаренды, заключенных с ОАО "Племсовхоз "Мегрега" от ХХ.ХХ.ХХ г. и от ХХ.ХХ.ХХ г., являлся истец. Указанные соглашения недействительными не признавались, по окончании срока договора субаренды от ХХ.ХХ.ХХ г. Бакуров и ответчик ОАО "Племсовхоз "Мегрега", согласовав свои действия с Администрацией, заключили дополнительное соглашение к нему, продлив срок действия договора субаренды до ХХ.ХХ.ХХ г. Каких-либо уведомлений о расторжении такого соглашения от ответчиков в адрес истца не поступало. Обращение Бакурова В.В. в Администрацию с просьбой заключить с ним договор аренды указанных земельных участков оставлено без ответа. Учитывая, что Администрация правом на распоряжение спорными объектами недвижимости не обладала, ссылаясь на допущенные при заключении указанных соглашений нарушения, выразившиеся в непубликации в порядке ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) сообщения о наличии земельных участков для предоставления в аренду и проведения торгов, указывая на существенное нарушение его прав, Бакуров В.В. просил признать недействительными договоры аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. N земельных участков с кадастровыми номерами ( ... ) и ( ... ); применить последствия их недействительности в виде исключения (аннулирования) записи об их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - ЕГРП).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, Управление Росреестра по Республике Карелия, администрация Мегрегского сельского поселения, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Карелия.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Бакурова В.В. отказано.

С таким решением не согласен истец Бакуров В.В., в апелляционной жалобе просит его отменить, заявленные им требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ссылается на изменение Администрацией вида разрешенного использования земельных участков, образовавшихся при разделе. Отмечает, что соответствующие изменения в договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. внесены не были. Обращает внимание на нарушение порядка предоставления в аренду спорных объектов недвижимости. Указывает на невнесение в договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. изменений в части размера платы за аренду земельного участка. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о переходе прав арендодателя в связи со сменой последнего.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ОАО "Племсовхоз "Мегрега", полагая состоявшееся по делу судебное постановление законным и обоснованным, просит оставить его без изменения. Отмечает, что от аренды спорных земельных участков общество не отказывалось.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Бакуров В.В. и его представитель Лейно Т.Д., действующая на основании доверенности, изложенные в апелляционной жалобе доводы поддержали.

Представитель ответчика Администрации Шишкина Н.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции по доводам апелляционной жалобы истца возражала, полагая состоявшееся по делу решение законным и обоснованным.

Представитель ответчика ОАО "Племсовхоз "Мегрега" Саллинен М.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании, указывая на законность вынесенного по делу решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что во исполнение распоряжения Главы местного самоуправления Олонецкого района от ХХ.ХХ.ХХ г. N ответчики заключили между собой ХХ.ХХ.ХХ г. договор аренды N земельного участка площадью ( ... ) га, расположенного по адресу: ( ... ), из земель сельхозназначения, до ХХ.ХХ.ХХ г., в т.ч. ( ... ) га - под объектами недвижимости, ( ... ) га - для ведения сельхозпроизводства. В п.1.2 и п. 4.2.2 указано, что земельный участок предоставляется для осуществления хозяйственной деятельности и может использоваться арендатором исключительно по прямому назначению. В п.4.2.16 договора аренды предусмотрено право на заключение договора субаренды земельного участка только с согласия арендодателя.

Согласно приложению к договору аренды, акту приема-передачи в аренду передан земельный участок с кадастровым номером ( ... ), категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование - для ведения сельхозпроизводства, площадью ( ... ) га. Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Карелия ХХ.ХХ.ХХ г.

Дополнительным соглашением от ХХ.ХХ.ХХ г. срок действия указанного договора аренды продлен до ХХ.ХХ.ХХ г. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП ХХ.ХХ.ХХ г.

Решением Олонецкого районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ г. оставлен без удовлетворения иск Администрации к Бакурову В.В. о сносе самовольных построек. Отменяя указанный судебный акт, суд вышестоящей инстанции в апелляционном определении от ХХ.ХХ.ХХ г. пришел к выводу о том, что составленный ХХ.ХХ.ХХ г. между ОАО "Племсовхоз "Мегрега" и Бакуровым В.В. договор субаренды земельного участка, расположенного по адресу: ( ... ) кв.м, сроком на ( ... ) месяцев для строительства жилого дома, нельзя признать заключенным. Из указанного соглашения не представляется возможным определить объект аренды - индивидуализировать земельный участок как объект земельных отношений, поскольку в нем границы земельного участка не описаны, отсутствует кадастровый номер земельного участка, сведения о категории земель, виде разрешенного использования, определены лишь размеры площади передаваемого в аренду участка земли. Размер арендной платы не указан в договоре. Кроме этого, сторонами договора обозначены ОАО "Племсовхоз "Мегрега" в лице генерального директора Бакурова В.В. с одной стороны и субарендатор Бакуров В.В. с другой, что противоречит положениям п.3 ст.182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ). В договоре отсутствуют данные, свидетельствующие о согласии арендодателя на заключение указанного договора. Поскольку арендатору был предоставлен земельный участок для ведения сельхозпроизводства, земельный участок не мог быть предоставлен в субаренду для строительства жилого дома, строительство жилого дома противоречит целям предоставления и разрешенному использованию земельного участка по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ г., заключенному между Администрацией и ОАО "Племсовхоз "Мегрега". При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора субаренды допущено злоупотребление правом, так как имело место недобросовестное поведение, направленное на изменение вида разрешенного использования земельного участка при отсутствии к этому оснований и повлекшее нарушение норм гражданского и земельного законодательства, действующего на момент заключения сделки.

Судебная коллегия также пришла к выводу о том, что представленный в материалы дела договор от ХХ.ХХ.ХХ г. между ОАО "Племсовхоз "Мегрега" в лице заместителя директора Ганина Ф.Ф. и Бакуровым В.В. субаренды земельного участка, расположенного по адресу: ( ... ) кв.м, сроком на ( ... ) лет для ведения сельхозпроизводства, также не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, категории земель, т.е. объект аренды не индивидуализирован, не содержит характеристик, позволяющих определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Сведений о государственной регистрации данного договора нет.

На основании распоряжения Администрации от ХХ.ХХ.ХХ г. N земельный участок с кадастровым номером ( ... ) был разделен на несколько земельных участков, образованы земельные участки из земель сельхозназначения с разрешенным использованием - для ведения сельхозпроизводства, в т.ч. земельные участки с кадастровыми номерами ( ... ) площадью ( ... ) кв.м и ( ... ) площадью ( ... ) кв.м.

Сведения о земельных участках с кадастровыми номерами ( ... ) и ( ... ) были внесены в государственный кадастр недвижимости ХХ.ХХ.ХХ г., имели статус "временных" и впоследствии аннулированы решением органа кадастрового учета ХХ.ХХ.ХХ г. на основании ст.24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент аннулирования сведений) ввиду отсутствия сведений о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях).

Суд апелляционной инстанции в апелляционном определении от ХХ.ХХ.ХХ г. дал оценку также дополнительному соглашению от ХХ.ХХ.ХХ г. к договору субаренды земельного участка между ОАО "Племсовхоз "Мегрега" и Бакуровым В.В., согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях субаренды сроком на ( ... ) лет земельный участок, расположенный по адресу: ( ... ), площадью ( ... ) кв.м, кадастровые номера ( ... ).

В указанном судебном постановлении указано, что названные соглашения, составленные между ОАО "Племсовхоз "Мегрега" и Бакуровым В.В., являются незаключенными, поскольку земельные участки с данными кадастровыми номерами имели площадь по ( ... ) кв.м каждый, однако в дополнительном соглашении, акте приема-передачи указано на передачу только участка площадью ( ... ) кв.м. Данных о расторжении, изменении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ( ... ) не имеется.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку изложенные выше фактические обстоятельства нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения иного спора с участием тех же сторон, принимая во внимание изложенное правовое регулирование, судебная коллегия полагает данные факты установленными и не подлежащими повторному доказыванию.

Более того, согласно распоряжениям Администрации от ХХ.ХХ.ХХ г. N изменен "вид условно разрешенного использования" земельных участков с кадастровыми номерами ( ... ) и ( ... ) "с условно разрешенного вида использования "для ведения сельхозпроизводства" на условно разрешенный вид использования "для ведения дачного хозяйства". Данные распоряжения признаны утратившим силу согласно постановлениям Администрации от ХХ.ХХ.ХХ г. и от ХХ.ХХ.ХХ г.

На основании решения филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Карелия от ХХ.ХХ.ХХ г. земельные участки с кадастровыми номерами ( ... ) образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ( ... ). Сведения об участках внесены в государственный кадастр недвижимости ХХ.ХХ.ХХ г., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельхозпроизводства.

В связи с разделом земельного участка единого землепользования с кадастровым номером ( ... ) на основании постановления Администрации от ХХ.ХХ.ХХ г. N между ответчиками были подписаны договор аренды N земельного участка с кадастровым номером ( ... ) из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельхозпроизводства на срок по ХХ.ХХ.ХХ г. и договор аренды N земельного участка с кадастровым номером ( ... ) из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельхозпроизводства на срок по ХХ.ХХ.ХХ г. Их государственная регистрация произведена ХХ.ХХ.ХХ г.

В обоснование заявленных им требований Бакуров В.В. ссылается на недействительность заключенных между ответчиками договоров аренды земельных участков от ХХ.ХХ.ХХ г. N

Как следует из положений ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Между тем, каких-либо объективных доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемые истцом соглашения нарушают требования закона или иного правового акта, им в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено.

Оснований полагать нарушенными положения пп.3 п.4 ст.30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров) при возникновении между ответчиками арендных правоотношений судебная коллегия не усматривает.

В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых соглашений и рассмотрения дела по существу судом первой инстанции, в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе категория земель, к которой отнесен земельный участок, и разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.

Согласно п.2 ст.7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Принимая во внимание названные правовые нормы, учитывая изложенные в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ г. выводы, имеющие в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ преюдициальное значение при разрешении настоящего спора, согласно которым возможность использования сельхозугодий, в состав которых входят спорные земельные участки, для строительства действующим законодательством не предусмотрена, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обязанность по проведению торгов и размещению публикации о предоставлении земельных участков в аренду на Администрацию в рамках сложившейся ситуации возложена не была.

Кроме того, необходимо учитывать, что процедура предоставления земельных участков из земель сельхозназначения регламентирована положениями специального закона, а именно Федерального закона от 24 июля 2002 г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно п.4 ст.10 которого гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Спорные земельные участки были образованы путем раздела земельного участка, ранее предоставленного в аренду ОАО "Племсовхоз "Мегрега".

Согласно п.4 ст.11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров аренды) случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Таким образом, ОАО "Племсовхоз "Мегрега" безусловно обладал преимущественным правом на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами ( ... ).

Более того, заявление Бакурова В.В. о предоставлении ему спорных земельных участков поступило только ХХ.ХХ.ХХ г., тогда как оспариваемые договоры аренды подписаны ХХ.ХХ.ХХ г.

Таким образом, с учетом требований п.4 ст.11.8 ЗК РФ, порядок заключения договоров аренды земельных участков от ХХ.ХХ.ХХ. N ответчиками не нарушен.

Вопреки мнению истца, оснований полагать, что регистрация оспариваемых соглашений проведена по заявлению ненадлежащего лица судебная коллегия не усматривает, поскольку на момент их заключения Администрация обладала полномочиями по передаче земельных участков с кадастровыми номерами ( ... ) и ( ... ) в аренду. Передача с ХХ.ХХ.ХХ. Мегрегскому сельскому поселению полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и соответствующее изменение компетенции публично-правовых образований, как на то верно указано судом первой инстанции, сами по себе не влекут замену арендодателя в ранее сложившихся между ответчиками правоотношениях.

Изложенные обстоятельства, с учетом их оценки в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, свидетельствуют о законности и обоснованность постановленного в рамках настоящего спора решения. Судебная коллегия находит изложенные в нем выводы правильными, соответствующими правовому регулированию возникших правоотношений, собранным по делу доказательствам и фактическим обстоятельствам.

При этом судебная коллегия также имеет в виду тот факт, что оспариваемые соглашения прав и законных интересов Бакурова В.В. не нарушают, поскольку объективно его притязания на указанные выше земельные участки не подтверждены, какими-либо правами в их отношении он никогда не обладал.

Доводы апелляционной жалобы истца по существу сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, полагает, что решение постановленов соответствии с нормами материального и процессуального права, судом исследованы представленные доказательства, им дана правильная оценка. Решение суда по существу является правильным и отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Олонецкого районного суда Республики Карелия от 20 декабря 2016 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Деперсонификацию выполнила помощник судьи

___________________ (Табота Ю.Д.), ____ марта 2017 г.

"Согласовано" судья Верховного Суда РК

____________________ (Степанова Т.Г.),_____ марта 2017 г.

"Разместить на сайте" председательствующий судья Верховного Суда РК

____________________ ( ), ____ марта 2017 г.