Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 15 февраля 2017 г. по делу N 33-1263/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Верхотуровой И.В.,

судей Дорожкиной О.Б., Дорожко С.И.,

при секретаре Солоха А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Хабаровске гражданское дело по иску ООО "Техпромстрой" к Белковой Л. В. об определении выкупной стоимости жилого помещения и возложении обязанности заключить договор купли-продажи, по апелляционным жалобам ООО "Техпромстрой", администрации г. Хабаровска на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 11.11.2016 года.

Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., пояснения представителя ООО "Техпромстрой" Дъячковской А.В., администрации г. Хабаровска Олейник В.А., судебная коллегия установила:

ООО "Техпромстрой" обратилось в суд с иском к Белковой Л.B. об определении выкупной стоимости жилого помещения и возложении обязанности заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения - квартиры "адрес", определив его выкупную рыночную стоимость на основании заключения независимого эксперта.

В обоснование предъявленных требований указано на то, что истец в рамках заключенного с администрацией г. Хабаровска договора о развитии застроенной территории в границах "адрес", принял на себя обязательство самостоятельно и за свой счет расселить жильцов дома "адрес", признанного адресной программой по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий г. Хабаровска на 2012-2017 годы, ветхим и подлежащим сносу. Собственник квартиры N в указанном доме Белкова Л.B. отказалась от продажи квартиры по рыночной стоимости, что лишает истца возможности выполнить условия принятых на себя по договору с администрацией г. Хабаровска обязательств и препятствует проведению необходимых мероприятий по подготовке и застройке данной территории.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Хабаровска.

Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 11.11.2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Хабаровска просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное толкование и применение судом норм материального права, в частности, применение к спорным правоотношениям положений ЖК РФ, устанавливающих порядок и процедуру изъятия жилых помещений для государственных и муниципальных нужд. Указывают, что согласно положениям Градостроительного кодекса РФ застройщик, заключивший с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, обладает правом самостоятельного решения вопроса о приобретении прав на земельные участки и объекты капитального строительства - без участия органа местного самоуправления, что позволяет в рамках судебного спора разрешить спор о выкупе жилого помещения.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Техпромстрой" просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное толкование и применение судом норм материального права. Дополняя доводы администрации Хабаровска указывает, что является надлежащим истцом, на основании договора от 08.06.2007 года, общество может проводить самостоятельное расселение жильцов домов ветхого жилищного фонда, путем выкупа жилых помещений за свой счет.

Ответчик Белкова Л.В. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена в установленном законом порядке, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в ее отсутствие.

Проверив законность вынесенного судом решения по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании постановления Мэра г. Хабаровска от 19.02.2007 года N 214 "О развитии застроенных территорий" (в редакции от 24.09.2013 N 3698), протокола аукциона на право заключить договор на о развитии застроенной территории от 08.06.2007 года N, между Администрацией г. Хабаровска и ООО "Востокстройсервис", 08.06.2007 года заключен договор N о развитии застроенной территории в границах "адрес" площадью 27 343, 51 кв. м.

Дополнительным соглашением N от 01.01.2012 года произведена замена стороны в договоре на ООО "Техпромстрой", правопреемника ООО "Востокстройсервис".

Пунктом 2.1. указанного выше договора предусмотрено, что победитель (единственный участник) аукциона своими силами и за свой счет обязуется в соответствии с пунктом 2.1.1 - подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, указанной в пункте 1.1; в соответствии с пунктом 2.1.2 - самостоятельно расселить жильцов домов ветхого жилищного фонда, в том числе по "адрес", путем предоставления благоустроенных жилых помещений. Квартиры, предоставляемые под расселение, приобретаются за счет средств ООО "Востокстройсервис" (правопредшественник ООО "Техпромстрой" по договору N), оформляются в его собственность для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, а также частной собственности и попадающие под расселение по указанным адресам.

Решением Хабаровской городской Думы от 25.09.2012 года N 646 (в редакции решения Хабаровской городской думы от 19.02.2013 года N 706) утверждена адресная программа по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска на 2012-2017 годы, которой дом "адрес" признан ветхим и подлежащим сносу.

Белкова Л.В. является собственником 7/100 долей 14 комнатной коммунальной квартиры общей площадью 290, 3 кв. м., жилой 195, 2 кв. м., которая включает одну комнату площадью 14, 6 кв. м. и часть помещений общего пользования квартиры "адрес".

Из направленного истцом в адрес ответчика предложения (оферта) о заключении договора купли-продажи квартиры с приложением проекта договора следует, что ООО "Техпромстрой" предложил Белковой Л.В. выкупить принадлежащую ей квартиру по цене "данные изъяты" за 1 кв.м. Договор ответчиком не подписан. 06.02.2016 года на имя директора ООО "Техпромстрой" представителем Белковой Л.В. подано заявление о предоставлении квартиры в "адрес", в новостройке.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки" N от 15.07.2016 года, стоимость объекта оценки - 7/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое, площадь286, 7 кв.м., этаж 2, составляет "данные изъяты".

Разрешая спор, суд установил, что истец, осуществляя развитие застроенной территории, в силу ч.6 ст. 46.2 ГрК РФ имеет право на приобретение в соответствии с гражданским и земельным законодательством прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, только путем достижения соглашения с собственником земельного участка, которое достигнуто не было; отсутствие правовых оснований к понуждению заключить ответчиком договор купли-продажи принадлежащего ей жилого помещения.

Выводы суда соответствуют требованиям закона, регулирующим спорные правоотношения.

Граждане свободны в заключении договора (в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора купли-продажи недвижимого имущества), что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность (статьи 2, 421 и параграф 30 ГК Российской Федерации). Исключением из этого правила является выкуп имущества граждан в принудительном порядке, который возможен в особых, установленных законом случаях (статья 445 ГК Российской Федерации).

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только по основаниям, прямо перечисленным в пункте 2 статьи 235 ГК Российской Федерации, и перечень таких оснований сформулирован исчерпывающим образом.

Тем самым федеральному законодателю предписывается определять в законе случаи заключения договоров в обязательном порядке и устанавливать конкретные основания, порядок и условия таких сделок.

Частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренного подпунктом 3.2 п. 2 ст. 235 и ст. 239.2 ГК Российской Федерации, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд).

Порядок и форма возмещения за имущество, принудительно отчуждаемое для государственных и муниципальных нужд, определены статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 279-282 ГК Российской Федерации.

Согласно ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации и с размещением непосредственно перечисленных в указанной статье объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (таких как объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта и др.).

Согласно ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что планировка территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (часть 2 статьи 46.1); задачами развития застроенной территории являются, в частности, строительство и (или) реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 1 части 4 статьи 46.2, в целях освобождения больших земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

На основании изложенного, ссылки истца на положения Градостроительного кодекса Российской Федерации безосновательны, поскольку случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены.

Кроме того, порядок изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также регулируется ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Разъяснения положений указанной нормы, а также рекомендации судам при рассмотрении споров, связанных с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, даны Верховным Судом РФ в Постановлении Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РФ" (п. п. 20 - 22).

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ) с соблюдением предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным.

Многоквартирный дом, в котором расположена квартира ответчика, расположен в границах застроенной территории, решение об изъятии земельного участка, признание жилого помещения ответчика аварийным и подлежащим сносу или реконструкции не принималось.

При таких обстоятельствах, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным, доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований для отмены постановленного судом решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 11.11.2016 года по делу по иску ООО "Техпромстрой" к Белковой Л. В. об определении выкупной стоимости жилого помещения и возложении обязанности заключить договор купли-продажи оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Техпромстрой", администрации города Хабаровска - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Верхотурова

Судьи О.Б. Дорожкина

С.И. Дорожко