Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 22 февраля 2017 г. по делу N 33-1403/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда

в составе:

председательствующего Кустовой С.В.,

судей Железовского С.И., Тарасовой А.А.,

при секретаре Ильчук Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 февраля 2017 года в городе Хабаровске гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Техпромстрой" к Масенко Н. С., Масенко И. Г., ФИО1, Масенко С. Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения по определенной выкупной цене,

по апелляционной жалобе Администрации гор. Хабаровска на решение Кировского районного суда гор. Хабаровска от 27 октября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Железовского С.И., объяснения Масенко С.Н., представителя Администрации гор. Хабаровска - Олейник В.А., представителя ООО "Техпромстрой" - Дьячковской А.В., судебная коллегия

установила:

истец ООО "Техпрострой" обратился в суд с иском к ответчикам Масенко Н.С., Масенко И.Г., ФИО1, Масенко С.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения по определенной выкупной цене.

В обоснование иска указал, что 08.06.2007г. между Администрацией гор. Хабаровска и ООО "Востокстройсервис", правопреемником которого является ООО "Техпромстрой", заключен договор N о развитии застроенной территории в границах "адрес" площадью 27 343,51 кв.м.

В соответствии с п.2.1.2 договора победитель аукциона обязуется самостоятельно и за свой счет расселить жильцов ветхого жилого фонда, включенного в адресную программу. Квартира N на "адрес" находится в общей собственности у ответчиков. С момента заключения договора застройщиком неоднократно проводились переговоры с собственниками о выкупе у них данного имущества. Договоренности достичь не удалось.

Просил суд обязать ответчиков заключить договор купли-продажи с истцом, определить выкупную рыночную стоимость жилого помещения площадью 13,4 кв.м. по "адрес" принадлежащую Масенко Н.С., Масенко И.Г., ФИО1 на праве общей долевой собственности, на основании заключения независимого эксперта.

Определениями судьи от 01.06.2016г., 15.06.2016г. по данному делу в качестве соответчика привлечен Масенко С.Н., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Отдел опеки и попечительства по гор. Хабаровску.

Решением Кировского районного суда гор. Хабаровска от 27 октября 2016 года в удовлетворении исковых требований ООО "Техпромстрой" отказано.

В апелляционной жалобе Администрация гор. Хабаровска, не согласившись с решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на его незаконность, на нарушение норм материального и процессуального права. Указывает на то, что договор о развитии застроенной территории не может рассматриваться как обычный гражданский договор.

Данные правоотношения регулируются специальными нормами - Градостроительным кодексом РФ. Иск подан в целях исполнения обязательств по данному договору, в связи с отсутствием соглашения о выкупной цене. Выводы суда о необоснованности требования истца по причине того, что Администрацией гор. Хабаровска во исполнение п. 2.3.2 договора о развитии застроенной территории, не соблюдены установленная процедура изъятия жилых помещений, является ошибочным, поскольку данным пунктом договора установлена обязанность принятия решений об изъятии в отношении тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. Дом "адрес", аварийным и подлежащим реконструкции или сносу в установленном законом порядке не признавался. Изъятие жилых помещений без решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу, законом не предусмотрено. Считает неправомерным вывод суда о том, что в рассматриваемом деле заявлен иск об изъятии жилого помещения. Истец обратился с требованием об определении выкупной цены жилого помещения и возложении обязанности заключить договор купли-продажи, что не является иском об изъятии жилого помещения. Отказ в удовлетворении исковых требований влечет невозможность исполнения ООО "Техпромстрой" договора о развитии застроенной территории, исполнения обязанности по расселению лиц, проживающих в доме, наступление для застройщика убытков, невозможность в дальнейшем исполнения данного договора со стороны Администрации гор. Хабаровска. Вывод суда о том, что заключение эксперта об определении выкупной стоимости не содержит всех необходимых параметров для определения выкупной стоимости объекта, является не обоснованным.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

Представитель отдела опеки и попечительства, Масенко И.Г. в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от представителя отдела опеки и попечительства поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Масенко Н.С., ФИО1 в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, путем направления судебного извещения по указанному в материалах дела адресу, в том числе публично путем размещения информации на сайте суда. Как следует из сведений почтового идентификатора, судебные уведомления заблаговременно прибыли в место вручения, однако, Масенко Н.С., ФИО1 уклонились от их получения.

Согласно правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что статья 165.1 Гражданского кодекса РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 118 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

О перемене места жительства ответчики Масенко Н.С., ФИО1 суды первой и апелляционной инстанций не известили.

На основании изложенного, судебная коллегия признает причины неявки в судебное заседание ответчиков Масенко Н.С., ФИО1 неуважительными и, руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "Техпромстрой" является правопреемником ООО "Востокстройсервис".

08.06.2007 г. между Администрацией гор. Хабаровска и ООО "Востокстройсервис" заключен договор N о развитии застроенной территории, предметом которого является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах элемента планировочной структуры, расположенного в границах "адрес", площадью 27 343, 51 кв.м. Основанием для заключения договора явилось решение о развитии застроенной территории, утвержденное Постановлением Мэра гор. Хабаровска от 19.02.2007 N 214 "О развитии застроенных территорий" (в редакции от 24.09.2013 N 3698), а также протокол аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории от 08.06.2007 N.

В соответствии с дополнительным соглашением N от 01.01.2012 ООО "Техпромстрой" стал являться стороной договора N о развитии застроенной территории вместо ООО "Востокстройсервис".

В соответствии с п. 2.1.2 Договора квартиры, предоставляемые под расселение, приобретается за счет средств ООО "Техпромстрой", оформляются в его собственность для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной, а также частной собственности и попадающие под расселение, в том числе по "адрес".

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.05.2016г. жилая квартира общей площадью 13,4 кв.м. расположенная по "адрес" принадлежит на праве долевой собственности: Масенко С.Н. (доля в праве 1/4); Масенко Н.С. (доля в праве 1/4); Масенко И.Г. (доля в праве 1/4); ФИО1 (доля в праве 1/4).

В указанной квартире, имеют постоянную регистрацию: с 07.06.1999г. Масенко И.Г. ДД.ММ.ГГГГ.р. (собственник), Масенко С.Н. ДД.ММ.ГГГГр. (член семьи), с 21.09.2000г. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГр. (собственник), с 20.01.2011г. Масенко Н.С. ДД.ММ.ГГГГр. (собственник), что подтверждается формой 36, поквартирной карточкой.

24.03.2016г. ООО "Техпромстрой" в адрес Масенко направлено предложение (оферта) о заключении договора купли-продажи квартиры по цене 60000 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения и оказание содействия при переезде. Как следует из п.2.1 вышеуказанного договора, стоимость передаваемого имущества между сторонами определена 804000 руб., из расчета стоимости 1 кв.м. 60 000 руб.; указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Сообщением Масенко С.Н. от 19.04.2016г. на предложение (оферту) ООО "Техпромстрой" о заключении договора купли-продажи квартиры указано, что он готов заключить договор купли-продажи квартиры, но не по той цене, которая указана в договоре, так как у него семья из 4-ех человек и на предложенную сумму он не сможет купить себе однокомнатную квартиру в том же районе, где стоимость квартир подысканных им равна 3300000 руб., и 3000000 руб. Также полагал, что предложенная сумма за 1 кв.м. жилья не учитывает стоимость части земельного участка, на котором расположен дом. Просил рассмотреть его предложение о выкупе квартиры по цене, позволившей ему приобрести однокомнатную квартиру.

Сообщением Масенко С.Н. от 23.04.2016г. в адрес ООО "Техпромстрой" предложено выкупить его квартиру по цене 2700000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 35 Конституции РФ, ст. 1, 209, 280, 445, 421 ГК РФ, ст. 32, 36, 37, 38 ЖК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", 36, 46.2 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 ЗК РФ исходил из того, что изъятие и выкуп жилого помещения должен осуществляться органом местного самоуправления, в связи с чем, иск подан ненадлежащим лицом, Администрацией гор. Хабаровска не выполнена процедура, предусмотренная ст. 32 ЖК РФ, включающая в себя принятие решения об изъятии жилого дома и земельного участка, государственную регистрацию данного решения, уведомление в установленном порядке собственника жилого помещения; оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи без его согласия, не имеется.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального законодательства и представленных сторонами доказательствах, которые исследовались судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Фактически предметом рассматриваемого иска является изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

В силу ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, существенными условиями договора о развитии застроенной территории, заключаемого органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор, являются в частности:

обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;

обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

При наличии решения о развитии застроенной территории, органом местного самоуправления, решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, не принималось.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии необходимости принятия решения об изъятии спорного жилого помещения, в связи с отсутствием решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, отклоняются судебной коллегией, поскольку жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с положениями 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

Таким образом, решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, может быть принято не только в случае признания таких домов аварийными и подлежащими сносу, но и в частности, в связи с застройкой в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений.

Материалами дела подтверждается принятие решения о застройке территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки, что в частности отражено в Договоре.

При этом, соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия, принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

Как правильно указано в обжалуемом решении суда, несоблюдение органом местного самоуправления названой процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, свидетельствует о необоснованности исковых требований об изъятии жилого помещения путем выкупа.

Кроме того, иск заявлен юридическим лицом, то есть ненадлежащим лицом, так как иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии жилого помещения путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для удовлетворения иска, в связи с необходимостью исполнения застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории, отклоняются судебной коллегией, поскольку соглашения о выкупе доли в праве собственности на жилое помещение между сторонами не достигнуто.

В связи с чем, возложение на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи на указанных истцом условиях, противоречит положениям ст. 421 ГК РФ, о свободе заключения договора, согласно которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из содержания ч. 1 ст. 209 ГК РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник свободен в реализации свои прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В данном случае обязанность ответчика заключить договор не предусмотрена законом. Добровольно собственник не желает заключать предложенный истцом договор.

Суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска

Доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, в связи с чем, оснований для отмены принятого судом решения не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда гор. Хабаровска от 27 октября 2016 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "Техпромстрой" к Масенко Н. С., Масенко И. Г., ФИО1, Масенко С. Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения по определенной выкупной цене оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации гор. Хабаровска - без удовлетворения.

Председательствующий С.В. Кустова

Судьи: А.А. Тарасова

С.И. Железовский