Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 03 марта 2017 г. по делу N 33-1941/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда

в составе:

председательствующего Гвоздева М. В.,

судей Порохового С. П., Романовой И. А.,

при секретаре Носаль М. С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 марта 2017 года в городе Хабаровске гражданское дело по иску Радченко Н. В., Радченко Д. Н. к Бабаян В. А. о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома,

по апелляционной жалобе ответчика Бабаяна В. А. на решение Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 30 ноября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Гвоздева М. В., объяснения представителя ответчика Бабаяна В. А. - Фасахова Д. А., истца Радченко Д. Н., судебная коллегия

установила:

Радченко Н. В., Радченко Д. Н. обратились в суд с иском к Бабаяну В. А. о признании недействительной сделки купли-продажи индивидуального жилого дома "адрес" и земельного участка, на котором расположен указанный дом, заключенного 10 марта 2015 года между истцами и ответчиком.

В обоснование своих доводов истцы указали, что с марта 2015 года по апрель 2015 года они уплатили ответчику сумму 520000 руб часть покупной цены жилого дома. Ответчик уклоняется от регистрации перехода прав собственности на дом, скрыл факт наличия непогашенной задолженности по кредиту. На основании соглашения ответчик должен был перечислять вносимые истцами платежи за дом в счет погашения кредита, полученного им на приобретение этого дома по ипотечному договору, но эту обязанность он не исполнил.

В настоящее время во исполнение решения Верхнебуреинского районного суда от 24 декабря 2014 года, которым с ответчика в пользу кредитной организации взысканы денежные средства в сумме 1828543 руб 84 коп, на дом, приобретенный истцами, наложен арест.

По мнению истцов, данные обстоятельства являются основаниями для признания сделки купли-продажи дома и земельного участка, заключенной с ответчиком, недействительной.

Решением Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 30 ноября 2016 года исковые требования удовлетворены.

Договор купли-продажи от 10 марта 2015 года индивидуального жилого дома "адрес" и земельного участка с этим же адресом, заключенный между продавцом Бабаяном В. А. и покупателями Радченко Н. В, Радченко Д. Н., признан недействительным.

С Бабаяна В. А. в пользу Радченко Н. В., Радченко Д. Н. взыскано 520000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Бабаян В. А. просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель указал, что истцы знали, что на спорный дом и земельный участок наложены обременения. Истцами в полном объеме не исполнена обязанность по оплате покупной цены, поэтому Бабаян В. А. не мог расплатиться по кредитному договору с банком.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы Радченко Н. В., Радченко Д. Н. с решением суда согласны, просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Удовлетворяя исковые требования о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительной суд первой инстанции исходил из того, что данный договор не прошел государственную регистрацию, покупная цена по договору в полном объеме не уплачена, продавцом скрыт факт того, что на дом наложен арест.

Судебная коллегия считает данные выводы суда первой инстанции ошибочными.

Как видно из материалов дела между заемщиком Бабаяном В. А. и кредитором ОАО "Дальневосточный коммерческий банк "Далькомбанк" (в дальнейшем - ПАО "МТС-Банк") заключен кредитный договор от 26 декабря 2011 года, в соответствии с которым кредитор предоставил заемщику сумму 1800000 руб с целью приобретения жилого дома "адрес" и земельного участка с этим же адресом. Обязательства заемщика обеспечены залогом указанного дома с земельным участком, ипотека зарегистрирована с 28 декабря 2011 года.

10 марта 2015 года Бабаян В. А. без согласия залогодержателя продал дом "адрес" и земельный участок покупателям ФИО1 (фамилия изменена на Радченко Н. В.) и Радченко Д. Н. В данном договоре имеются сведения о том, что объекты недвижимого имущества находятся в залоге.

В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ).

Законом не установлена государственная регистрация оспариваемой сделки. По правилам п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним.

В силу пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в указанных статьях, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).

Неуплата покупной цены, наложение ареста на объекты недвижимости не являются установленными законом основаниями для признания сделки недействительной.

Нарушение обязательств по уплате покупной цены по общему правилу влечет ответственность за неисполнение денежного обязательства, предусмотренную главой 25 Гражданского кодекса Российской Федерации, и лишь в установленных законом случаях и порядке - расторжение договора либо отказ исполнения договора с требованием возврата переданной вещи (статьи 451 - 453, пункт 4 статьи 488, пункт 4 статьи 489 названного кодекса в соответствующей редакции).

Из договора купли продажи следует, что жилой дом, приобретенный истцами, на момент заключения договора купли-продажи был обременен правами третьих лиц, о чем истцам было известно.

Судом первой инстанции при разрешении спора указанные обстоятельства и нормы права не были учтены, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Верхнебуреинского районного суда Хабаровского края от 30 ноября 2016 года по гражданскому делу по иску Радченко Н. В., Радченко Д. Н. к Бабаяну В. А. о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома - отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Председательствующий М. В. Гвоздев

Судьи С. П. Пороховой

И. А. Романова