Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 01 марта 2017 г. по делу N 33а-1320/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего Е.П. Иском,

судей О.Ю.Поздняковой, О.В.Герасимовой

при секретаре Е.В. Павловой

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 марта 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 июля 2016 года N, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости,

по апелляционной жалобе Администрации города Хабаровска на решение Хабаровского краевого суда от 29 ноября 2016 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., пояснения заинтересованного лица Оганесян А.М., его представителя Дрыгина А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27.07.2016 года N, которым на основании заявления Оганесяна А.М. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7530 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.12.2013г., в размере "данные изъяты", возложении обязанности повторного рассмотрения заявления Оганесяна А.М. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере "данные изъяты". Оганесян А.М., являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. В договоре аренды земельного участка согласие на пересмотр отсутствует. Оганесяном А.М. не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, Оганесян А.М. в силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объектов недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. Необоснованно отклонено применение доходного и затратного подходов.

Решением Хабаровского краевого суда от 29 ноября 2016 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации города Хабаровска отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Хабаровска Ефимкова Е.К. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не принял во внимание, что Оганесян А.М., используя спорный земельный участок на праве аренды, не имеет права на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка. Администрация города Хабаровска, являясь арендодателем, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Оганесян А.М. не представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих права обстоятельств и документы, подтверждающие регистрацию права за ним на данный объект. Для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщик использует сравнительный подход, модифицированный метод выделения, в соответствии с которым в качестве аналогов выступают застроенные земельные участки. Установление и изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в рамках градостроительной деятельности органами местного самоуправления и оценщик самостоятельно не мог изменить или соотнести тот или иной установленный вид разрешенного использования объекта к классификатору, утвержденному распорядительным актом. Считают, что представленный отчет не соответствует действующим федеральным стандартам оценки и не является достоверным.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю - председатель Комиссии ФИО2 просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что доводы администрации города Хабаровска об отсутствии у Оганесяна А.М., права на пересмотр кадастровой стоимости являются несостоятельными и противоречат положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28. внесение результатов определения кадастровой стоимости, в том числе по решению комиссии, осуществляется в порядке, установленном ст. 24.20 Закона об оценке. Участие Оганесян А.М. в процессе внесения сведений о кадастровой стоимости при ее изменении, в том числе установлении в размере равной рыночной, в соответствии с действующим законодательством не требуется. В законе об оценочной деятельности не уточняется, на каком праве должен принадлежать объект оценки тому или иному субъекту гражданского права. Это могут быть не только право собственности, но и другие вещные права. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Оганесян А.М. правомерно может выступать заказчиком оценки. Федеральные стандарты оценки не содержат требований, определяющих необходимость подбора незастроенных объектов-аналогов. В отчете об оценке оценщик указывает, что выбор конкретного метода оценки может быть осуществлен только после анализа информации о сделках купли-продажи (или оферты), позволяющей выяснить - каким количеством аналогов может располагать оценщик для выполнения расчетов и что из себя представляют эти аналоги - незастроенные земельные участки или единые объекты недвижимости. Количество и качество исходной информации позволяют выбрать для выполнения расчетов оптимальные методы. Оценщик пришел к выводу, что модифицированный метод выделения более предпочтителен.

В письменных возражения заинтересованное лицо Оганесян А.М. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Хабаровска без удовлетворения. Указывает, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером N расположенного по "адрес", на основании договора аренды земельного участка N от 03.03.2014г., заключенного между городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и Оганесян А.М., арендная плата земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. В связи с чем, он имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией его заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости принято на законных основаниях. Считает, что имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием закона об оценочной деятельности (статья 24.18). Обратившись в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, он в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка представил Отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительное экспертное заключение на отчет N от 12.05.2016. Указывает, что доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не предоставлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.(абз.2)

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Из материалов дела следует, что на основании Договора N аренды земельного участка от 03.03.2014г. (с учетом соглашения от 28.12.2015г. об изменении условий договора N), заключенного между городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и Оганесяном А.М., последний является арендатором земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером N, площадью 7530 кв.м, расположенного по "адрес", для размещения складов для хранения сыпучих веществ в Железнодорожном районе г.Хабаровска (п.1.1 Договора, п. 1 Соглашения). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п. 3.1 Договора, п. 3 Соглашения). Срок действия договора определен по 11.02.2017г. (п. 2.1 Договора).

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером N был поставлен 03.12.2013г. Разрешенное использование: для размещения складов для хранения сыпучих веществ.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 03.12.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла "данные изъяты".

08.07.2016г. Оганесян А.М. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный 03.04.2016г. оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию 03.12.2013г. составляет "данные изъяты", а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 12.05.2016г., составленное экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

На заседании Комиссии от 27.07.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 66,2%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 03.12.2013г. в размере "данные изъяты".

В пункте 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" закреплено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Таким образом, в силу прямого указания нормативного правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена. Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, положительного экспертного заключения на отчет N ЭП-040316-1/5 от 12.05.2016г.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Судом первой инстанции подробно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимость и допустимости доказательства содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, что не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация города Хабаровска ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета N от 04.03.2016 г., выполненного ООО "Оценка-Партнер" Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у Оганесян А.М ... отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку Оганесян А.М. является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, Оганесян А.М ... вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации города Хабаровска в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной в решении.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 29 ноября 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 июля 2016 года N, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Хабаровска - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Е.П. Иском

Судьи: О.В.Герасимова

О.Ю.Позднякова