Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 января 2017 г. по делу N 33-730/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Подгорной Е.П.

судей

Петровой Ю.Ю., Сухаревой С.И.

при секретаре

Дарбаковой Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N ... по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Агентство Недвижимости "Невский Простор" на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по иску общества с ограниченной ответственностью "Агентство Недвижимости "Невский Простор" к Кузьмину, Зоричевой о взыскании агентского вознаграждения,

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения представитель истца - ООО "Агентство недвижимости Невский простор" - Ярмоленко, действующую на основании, доверенности N ... от "дата" сроком на " ... ", представителя ответчика Зоричевой - Должанского, действующего на основании доверенности N ... от "дата" сроком на "дата", судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда.

УСТАНОВИЛА:

ООО Агентство Недвижимости "Невский Простор" обратилось в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Кузьмину, Зоричевой о взыскании агентского вознаграждения в размере " ... " рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в сумме " ... " рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 02 октября 2015 года между сторонами был заключен агентский договор N ... оказания услуг по продаже недвижимости - однокомнатной квартиры по адресу: "адрес". В соответствии с п.6.1. Договора срок действия был определен в течение трех месяцев, с даты подписания договора до 31 декабря 2015 года включительно.

Обязанности истца, перечисленные в п.2.2., п.2.3., п.3.1.- 3.6., п.3.9.- 3.11 Договора, исполнены им в полном объеме, а именно: предоставлен квалифицированный специалист - агент Подольская; предоставлены консультации по правовым и организационным вопросам; изготовление фотографий объекта; осуществлялась реклама объекта в средствах массовой информации в октябре, ноябре, декабре 2015 года; регулярно проводился анализ рынка недвижимости; осуществлялся поиск покупателей, в октябре и ноябре 2015 года проводилась организация просмотров объекта с потенциальными покупателями; проводились переговоры с потенциальными покупателями, в том числе, с ответчиками; составлялись и отправлялись ответчикам отчеты о проделанной работе, которые были приняты Ответчиками. Таким образом, как указывает истец, им были предприняты все необходимые действия во исполнение его обязанностей по договору.

Кроме того, согласно отчета по работе Агентства, за период с 02 октября по 31 октября 2015 года, а именно 26 октября 2015 года, квартира была показана Агентом потенциальному покупателю - Аюповой (тел. N ... ) (Приложение N ... ).

Одновременно, отчетом по работе Агентства за период с 01 ноября по 27 ноября 2015 года, зафиксировано, что на сайте AVITO.ru с 15 октября 2015 года размещена реклама с фотографиями квартиры, произведенными истцом, но от имени Продавцов (ответчиков), которые с 18 ноября 2015 года указали цену за квартиру в размере " ... " рублей.

Из содержания выписки из ЕГРП от 18 декабря 2015 года истцу стало известно, что 18 декабря 2015 года зарегистрирована сделка купли-продажи вышеуказанной квартиры. Новым собственником квартиры является Аюпова, т.е., как полагает истец, та же женщина, которой агент Подольская показывала данную квартиру в рамках оказания ответчикам услуг по агентскому договору. Данная сделка проводилась без его ведома и участия, следовательно, ответчики отказались от выполнения условий вышеуказанного Договора.

Истец указывает, что действия ответчиков привели к возникновению у общества убытков в виде неполученного агентского вознаграждения в соответствии с дополнительным соглашением от 02 октября 2015 года.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга в удовлетворении исковых требований ООО Агентство Недвижимости "Невский Простор" отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО Агентство Недвижимости "Невский Простор" поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Кузьмин, Зоричева, являясь собственниками квартиры по адресу: "адрес", 02 октября 2015 года заключили с ООО Агентство Недвижимости "Невский Простор" агентский договор услуг по продаже недвижимости N ... , по условиям которого клиенты поручают, а общество (исполнитель) принимает на себя обязательства совершать маркетинговые и иные действия, направленные на поиск потенциального покупателя, до момента перехода права собственности к покупателю и получения клиентом полной суммы оплаты за проданные объект, в том числе заключать предварительный договор с целью получения обеспечительного платежа (л.д. N ... ).

Пунктом 3 договора определены обязанности исполнителя (агентства), к числу которых относятся: изучать, складывающуюся коньюнктуру рынка недвижимости, распространять и поддерживать информацию об объекте в профессиональных мультилистинговых системах, в печатных изданиях, консультировать клиента по правовым, организационным, маркетинговым вопросам, оказать при необходимости, за счет клиента помощь в оформлении и сборе документов, необходимых для проведения сделки, осуществлять поиск покупателя, содействовать в согласовании условий сделки.

Согласно дополнительного соглашения от 02 октября 2015 года агентское вознаграждение составляет по договору " ... " рублей. Дополнительное условие - продажа со встречной покупкой двухкомнатной квартиры (л.д. N ... ).

Положениями п.п. 5.1, 5.2, 4.6 агентского договора, вознаграждение выплачивается после подписания предварительного договора (договора между клиентом и найденным агентством покупателем, содержащего условия основного договора), основного договора, завершении взаиморасчетов, подписании акта приемки услуг по договору.

Обращаясь в суд с иском, общество указало, что в целях исполнения обязательств по договору, была проведена рекламная кампания в средствах массовой информации, проведен показ квартиры потенциальному покупателю, был найден потенциальный покупатель на объект недвижимости, принадлежащий ответчикам. Ссылается, что сделка с участием агентства не состоялась, поскольку ответчики самостоятельно заключили договор купли-продажи квартиры.

Судом установлено, что квартира ответчиков 10 декабря 2015 года по договору купли-продажи была отчуждена Аюповой (л.д. N ... ).

По ходатайству ответчиков судом в качестве свидетеля была допрошена Аюпова, которая приобрела названную квартиру у ответчиков по договору купли-продажи от 10 декабря 2015 года.

Из показаний свидетеля следует, что в ноябре 2015 года она нашла объявление о продаже данной квартиры на сайте бесплатных объявлений "Авито", там же был указан номер телефона Зоричевой. В середине ноября свидетель позвонила по указанному телефону и договорилась с Зоричевой о просмотре квартиры. Квартира свидетелю понравилась, но ей требовалось время подумать над предложением. Спустя некоторое время свидетель решилаеще раз позвонить Зоричевой, нашла на другом сайте то же самое объявление, где был указан другой номер телефона. Посчитав, что указанный номер телефона принадлежит Зоричевой, свидетель позвонила, пояснив, что приходила на просмотр квартиры, и она хочет ее купить, но при условии получения скидки. Свидетелю пояснили, что ее помнят, но скидку не предоставляют, потому что хозяева возражают. Свидетель поняла, что общается с агентом, после чего нашла телефон лично Зоричевой, созвонилась с ней и договорилась о купле-продаже квартиры. Агент свидетелю больше не звонила, а в том единственном телефонном разговоре не предлагала показать квартиру. В итоге сделка купли-продажи квартиры была совершена 10 декабря 2015 года без участия агентства, агентское вознаграждение сторонами не обсуждалось.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт заключения договора оказания услуг по отчуждению объекта недвижимости, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства в обоснование своих требований и возражений, пришел к выводу об отсутствии доказательств исполнения принятых обществом обязательств по договору и оснований для взыскания агентского вознаграждения.

Соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия указывает следующее.

Согласно статье 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если они не противоречат специальным нормам, регулирующим правоотношения из договора возмездного оказания услуг (ст. 783 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 717 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

В этой связи ответчики были вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного с ООО Агентство Недвижимости "Невский Простор" договора.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, на спорные правоотношения, помимо положений Гражданского кодекса РФ, распространяет свое действие и Закон РФ "О защите прав потребителей".

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 дано определение услуги как действия (комплекса действий), совершаемого исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающего целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

Учитывая приведенные положения Гражданского кодекса РФ, а также разъяснения Верховного Суда РФ, ответчики, заключая 02 октября 2015 года договор оказания риэлтерских услуг по отчуждению недвижимости, имели цель, результатом которой должно было быть возмездное отчуждение принадлежащего им объекта недвижимости с условием встречного приобретения двухкомнатной квартиры. Таким образом, заключая названный договор, ответчики рассчитывали, что указанная цель будет достигнута вследствие действий исполнителя, направленных на отчуждение объекта недвижимости и приобретение иного объекта недвижимости.

В свою очередь, как пояснил представитель ответчика, заказчиками были предприняты самостоятельные действия по поиску покупателя, в результате чего и был заключен договор купли-продажи, при этом условия о подборе двухкомнатной квартиры агентством не было выполнено вообще.

При таком положении, поскольку цель договора по отчуждению объекта недвижимости и подбору нового объекта недвижимости (двухкомнатной квартиры) действиями истца не была достигнута, а услуги, являющиеся предметом договора, оказаны не были, указанное свидетельствует о неисполнении обществом обязательств, принятых по договору, в связи с чем у суда отсутствовали основания для взыскания агентского вознаграждения.

В силу приведенных положений Гражданского кодекса РФ, отказ со стороны клиентов от договора дает право исполнителю требовать только убытков, а также оплаты части установленной цены пропорционально части работы, выполненной до отказа от договора.

В п. 2 ст. 781 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Между тем, доказательств исполнения обществом своих обязательств перед ответчиками суду не представлено, равно как и не представлено доказательств вины заказчиков, хотя бремя доказывания данных обстоятельств лежит на истце.

Кроме того как правомерно указал суд первой инстанции истцом не было заявлено требований о взыскании фактически понесенных расходов по договору.

Кроме того судебная коллегия обращает внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения прав общества действиями ответчиков, как на то указано в апелляционной жалобе, поскольку последние, являясь также участниками гражданского оборота, вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом, а потому ответчики вправе были самостоятельно заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.

Суд первой инстанции, рассматривая дело, в полном объеме определилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. Выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований для признания их незаконными, нет. Оценка представленным в материалы дела доказательствам дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Жалоба не содержит фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на его законность либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной и не может служить основанием к отмене законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Агентство Недвижимости "Невский Простор" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: