Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 г. по делу N 33-2739/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Шакировой З.И. и Фахрутдиновой Р.А.

при секретаре судебного заседания Ахмади К.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Гилманова Р.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе Хасановой Г.К. на решение Агрызского районного суда Республики Татарстан от 19 августа

2016 года, которым постановлено:

исковые требования Кайбуллиной Л.Я. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный

18 августа 2003 года в отношении квартиры по "адрес", в части указания объекта недвижимости как квартиры и указания площади как 26,5 кв. м.

Установить, что предметом по договору купли-продажи от 18 августа

2003 года являлась жилая комната площадью 15,9 кв. м, расположенная в коммунальной квартире по "адрес".

Признать квартирой жилое помещение по "адрес", с включением в состав квартиры жилой комнаты площадью 18,6 кв. м и вспомогательных помещений - кухни, туалета, ванной, двух темных шкафов и коридора.

Признать за Кайбуллиной Л.Я. право собственности на жилое помещение - квартиру по "адрес", с включением в его состав комнаты площадью 18,6 кв. м и вспомогательных помещений - кухни, туалета, ванной, двух темных шкафов и коридора.

Обязать Хасанову Г.К. изолировать принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение по "адрес", от жилого помещения - квартиры по "адрес".

Взыскать с Хасановой Г.К. в пользу Кайбуллиной Л.Я. судебные расходы - в возврат оплаченной государственной пошлины 4.590 руб. и 5.000 руб., оплаченных за услуги представителя, всего взыскать 9.590 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Хасановой Г.К. к Кайбуллиной Л.Я. о выделе доли в натуре из мест общего пользования квартиры N 1 и нежилого помещения N 2 "адрес" помещения кухни и туалета, путем установления перегородки и прекращении права общей долевой собственности за Хасановой Г.К. и Кайбуллиной Л.Я. на места общего пользования квартиры N 1 и нежилого помещения N 2 по "адрес", взыскании судебных расходов отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Хасановой Г.К. и ее представителя Загидуллина М.Б., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кайбуллина Л.Я. обратилась в суд с иском к Хасановой Г.К. о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры, установлении его предмета, признании жилого помещения квартирой, признании права собственности на квартиру, возложении обязанности изолировать нежилое помещение от жилого помещения и взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что Кайбуллина Л.Я. по договору купли-продажи от 25 июня 2015 года приобрела жилое помещение по "адрес". Указанная квартира является коммунальной, площадь приобретенной ею жилой комнаты составляет 18,6 кв. м. Другая комната площадью 15,9 кв. м принадлежит Хасановой Г.К. В квартире имеются помещения, относящиеся к общему имуществу коммунальной квартиры: кухня, туалет, ванная, два темных шкафа, коридор. Хасанова Г.К. перевела принадлежащую ей комнату в нежилое помещение с отдельным входом, в котором располагается парикмахерская. Эти обстоятельства подтверждаются постановлением ИК МО г. Агрыз от 09 апреля 2009 года N 76 и свидетельством о государственной регистрации права собственности

от 15 ноября 2011 года. По мнению истицы, ответчица, осуществив перевод своей комнаты в нежилое помещение, утратила право собственности на общее имущество квартиры и право пользования этим общим имуществом. Между тем, свое нежилое помещение Хасанова Г.К. не изолировала, вспомогательными помещениями квартиры продолжает пользоваться, равно как и работники с клиентами ее парикмахерской. При этом соглашение о порядке пользования указанными помещениями сторонами не достигнуто.

На основании изложенного, уточнив в ходе судебного разбирательства заявленные требования, Кайбуллина Л.Я. просила суд:

- признать жилое помещение по "адрес", квартирой, включив в ее состав комнату площадью 18,6 кв. м и помещения вспомогательного использования - кухню, туалет, ванную, два темных шкафа, коридор;

- признать право собственности Кайбуллиной Л.Я. на указанную квартиру;

- обязать Хасанову Г.К. изолировать нежилое помещение по "адрес", заложив дверной проем между нежилым помещением и коридором в жилом помещении;

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры по "адрес", заключенный 18 сентября 2003 года между Мазитовой Т.В. и Хасановой Г.К. в части указания площади квартиры -

26,5 кв. м;

- установить, что предметом указанного договора являлась жилая комната N 2 площадью 15,9 кв. м.

Хасанова Г.К. иск не признала, предъявила встречное исковое заявление к Кайбуллиной Л.Я. о выделе доли в натуре из мест общего пользования, взыскании судебных расходов. В обоснование встречного иска указано, что она купила жилую комнату площадью 15,9 кв. м в коммунальной квартире, при этом вспомогательные помещения - коридор, кухня, ванная, туалет находились в общем пользовании с собственником второй комнаты. В 2009 году ею оформлен перевод своей комнаты в нежилое помещение с оборудованием отдельного входа и в настоящее время в нем расположена парикмахерская. Места общего пользования не были изолированы, поскольку Хасанова Г.К. продолжала ими пользоваться. В связи со сложившейся спорной ситуацией относительно использования сторонами вспомогательных помещений Хасанова Г.К. просила суд:

- выделить ей в натуре из мест общего пользования квартиры N 1 и нежилого помещения N 2 кухню и туалет (помещения NN 3, 4 согласно кадастровому паспорту от 11 января 2009 года), установив перегородку по стене, отгораживающей квартиры NN 1 и 2 друг от друга до стены санузла (помещение N 5 по кадастровому паспорту от 11 января 2009 года);

- прекратить за ней и за Кайбуллиной Л.Я. право общей долевой собственности на места общего пользования квартиры N 1 и нежилого помещения N 2 по "адрес";

- взыскать с Кайбуллиной Л.Я. судебные расходы.

Кайбуллина Л.Я. и ее представитель Тиляшева А.Ш. иск поддержали, встречный иск Хасановой Г.К. не признали.

Хасанова Г.К. и ее представитель Каримова М.Ю. иск Кайбуллиной Л.Я. не признали, заявили о пропуске срока исковой давности для оспаривания договора от 18 августа 2003 года, встречный иск поддержали.

Представители третьих лиц - ИК МО г. Агрыз, Агрызского участка МРИ N 8 РГУП БТИ, Агрызского отдела филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Татарстан, Агрызского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд не явились.

Суд иск Кайбуллиной Л.Я. удовлетворил, в удовлетворении встречного иска Хасановой Г.К. отказал и принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Хасанова Г.К. просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Кайбуллиной Л.Я., а также об удовлетворении встречного иска. В жалобе указано на неправомерность выводов суда об отказе Хасановой Г.К. от своего права общей долевой собственности на вспомогательные помещения спорной коммунальной квартиры в связи с переводом принадлежащей ей комнаты в нежилое помещение. Помимо этого, в жалобе отмечается что судом необоснованно отклонены доводы Хасановой Г.К. о пропуске Кайбуллиной Л.Я. срока исковой давности в части требований об оспаривании договора купли-продажи

от 18 августа 2003 года.

Кайбуллина Л.Я. и представители третьих лиц - ИК МО г. Агрыз, Агрызского участка МРИ N 8 РГУП БТИ, Агрызского отдела филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Татарстан, Агрызского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных лиц в данном судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы считает, что решение суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся квартира, часть квартиры.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В силу ч.ч. 1-3 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Согласно ст. 41, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Согласно ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Судом установлено, что квартира по "адрес", являлась коммунальной квартирой, состоящей из двух жилых комнат площадью 15,9 кв. м и 18,6 кв. м, а также из вспомогательных помещений: кухни, туалета, ванной, коридора и двух шкафов, являющихся общим имуществом в коммунальной квартире.

Кайбуллина Л.Я. приобрела в собственность комнату 1 в квартире "адрес", общей площадью 18,6 кв. м, на основании договора купли-продажи комнаты от 25 июня 2015 года. Право собственности Кайбуллиной Л.Я. на данное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке 07 сентября 2015 года.

Хасанова Г.К. приобрела в собственность комнату 2 в квартире "адрес", общей площадью 15,9 кв. м, на основании договора купли-продажи квартиры от 18 августа 2003 года. Государственная регистрация данной сделки осуществлена 17 сентября 2003 года.

Постановлением ИК МО г. Агрыз N 76 от 09 апреля 2009 года на основании обращения Хасаеновой Г.К. жилое помещение по "адрес", общей площадью 15,9 кв. м, переведено в нежилое в целях открытия магазина.

15 июня 2011 года за Хасановой Г.К. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 15,9 кв. м, по "адрес", что подтверждается имеющейся в деле копией свидетельства о государственной регистрации права.

Принимая решение об удовлетворении иска Кайбуллиной Л.Я. суд первой инстанции исходил из того, что Хасанова Г.К., осуществила перевод принадлежащей ей на праве собственности жилой комнаты в коммунальной квартире в нежилое помещение, используемое в предпринимательских целях, следовательно, отказалась от права на общее имущество в этой квартире, предназначенное для обслуживания жилых помещений. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что Кайбуллина Л.Я., являясь собственником жилой комнаты в коммунальной квартире и используя ее для проживания, вправе приобрести в единоличную собственность вспомогательные помещения данной квартиры и разрешить вопрос о преобразовании спорной коммунальной квартиры в два отдельных объекта недвижимости, а именно в жилое помещение - квартиру, состоящую из жилой комнаты и вспомогательных помещений, и в нежилое помещение, в состав которой не подлежат включению спорные вспомогательные помещения.

Разрешая исковые требования Кайбуллиной Л.Я. об оспаривании договора купли-продажи квартиры от 18 августа 2003 года в части определения предмета договора, суд первой инстанции указал на то, что вопреки требованиям жилищного законодательства в данном договоре его предметом установлена не комната в коммунальной квартире площадью 15,9 кв. м, а квартира общей площадью 26,5 кв. м., следовательно, эта сделка в части указания статуса приобретаемого объекта недвижимости как квартиры и его площади следует признать недействительным. При этом судом отклонено заявление Хасановой Г.К. о пропуске Кайбуллиной Л.Я срока исковой давности по той причине, что последняя не являлась стороной сделки и узнала о ней только в ходе настоящего судебного разбирательства.

С обоснованностью данных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и противоречат требованиям закона.

Так, Хасанова Г.К. в ходе судебного разбирательства пояснила, что с момента перевода принадлежащей ей комнаты в нежилое помещение она продолжала пользоваться спорными вспомогательными помещениями коммунальной квартиры и оплачивала свою долю расходов на содержание общего имущества и коммунальные услуги. При этом с прежним собственником квартиры порядок пользования общим имуществом сложился, каких-либо взаимных претензий относительно мест общего пользования не имелось.

Согласно имеющейся в материалах дела копии счета за февраль 2016 года ИП Хасанова Г.К. является балансодержателем жилого помещения (комн. 2) общей площадью 25,70 кв. м, долгов по жилищно-коммунальным услугам на указанный период времени не имеется (л.д. 104).

В соответствии с письмом начальника Агрызского участка МРИ N 8 РГУП БТИ Ахметшина Б.А. N 109 от 20 февраля 2016 года общая площадь вспомогательных помещений жилого помещения по "адрес" составляет 21, 5 кв. м (л.д. 27).

В соответствии с письмом директора ООО "ЕРЦ-Агрыз" Хабировой А.Ш. N 496 от 20 февраля 2016 года сведения, имеющиеся в техническом паспорте на жилой дом по "адрес", свидетельствуют о том, что в квартире 2 данного дома жилая площадь комнаты N 1 составляет

18,6 кв. м, комнаты N 2 - 15,9 кв. м, мест общего пользования - 23,10 кв. м.

В случае деления площади мест общего пользования пропорционально жилой площади комнат, площадь, используемая для начислений платы за жилищно-коммунальные услуги, в 1-й комнате (собственник Кайбуллина Л.Я.) составит 31,05 кв. м, во 2-й комнате (собственник ИП Хасанова Г.К.) - 26,55 кв. м.

Таким образом, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об отказе Хасановой Г.К. от права собственности на долю в местах общего пользования спорной квартиры по смыслу ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, напротив, действий, указывающих на ее устранение от владения и пользования этим имуществом, Хасановой Г.К. не предпринято. Действующее жилищное законодательство Российской Федерации не содержит норм, предусматривающих, что перевод комнаты в коммунальной квартире в нежилое помещение влечет для ее собственника утрату права общей долевой собственности на общее имущество в данной квартире.

Судебная коллегия считает также необходимым отметить, что указание в тексте договора купли-продажи от 18 августа 2003 года на приобретение Хасановой Г.К. квартиры по "адрес", общей площадью 26,5 кв. м, в том числе жилой 15,9 кв. м, не повлекло ущемление прав и охраняемых законом интересов Кайбуллиной Л.Я., поскольку право собственности Хасановой Г.К. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на помещение площадью

15,9 кв. м., а установление в договоре общей площади квартиры в размере

26,5 кв. м соответствует площади, определяемой для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги с учетом размера принадлежащего ей нежилого помещения и мест общего пользования пропорционально приходящейся на нее доле.

Более того, доводы Хасановой Г.К. о пропуске Кайбуллиной Л.Я. срока исковой давности по требованиям об оспаривании договора купли-продажи

от 18 августа 2003 года заслуживают внимания.

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона

от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ, то есть на момент заключения договора) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации положение п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ) является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок.

В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц (определения от 08 апреля 2010 года

N 456-О-О, от 17 июля 2014 года N 1787-О и др.).

При таких обстоятельствах, руководствуясь приведенными выше правовыми нормами, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения иска Кайбуллиной Л.Я. о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры от 18 августа 2003 года, установлении его предмета, признании жилого помещения квартирой, признании права собственности на квартиру, возложении обязанности изолировать нежилое помещение от жилого помещения и взыскании судебных расходов у суда первой инстанции не имелось, поскольку Хасанова Г.К. от своих прав на общее имущество в коммунальной квартире не отказывалась, договор в соответствии с которым она приобрела комнату в спорной квартире прав Кайбуллиной Л.Я. не нарушает, при этом срок исковой давности по требованиям о его оспаривании истицей, ответчицей по встречному иску пропущен.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Хасановой Г.К. о выделении из мест общего пользования доли в натуре и прекращении права общей долевой собственности в отношении мест общего пользования, взыскании судебных расходов является правильным, так как в силу п. 1 ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения иска Кайбуллиной Л.Я. подлежит отмене с принятием нового решения об отказе удовлетворении данных исковых требований.

В остальной части решение суда следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Агрызского районного суда Республики Татарстан от 19 августа 2016 года по данному делу в части удовлетворения иска Кайбуллиной Л.Я. отменить и принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кайбуллиной Л.Я. к Хасановой Г.К. о признании частично недействительным договора от 18 августа 2003 года купли-продажи квартиры по "адрес", установлении предмета данного договора, признании жилого помещения - квартирой, признании права собственности на квартиру, возложении на ответчика обязанности изолировать нежилое помещение от жилого помещения, и взыскании судебных расходов отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи