Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 06 марта 2017 г. по делу N 4Г-28/2017

Президиум Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Веретенникова Н.Н.,

членов президиума Мироновой Л.Ю., Трофимовой Н.А.,

Пилипчук С.В.,

с участием прокурора Серого В.В.,

при секретаре Павловой Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Моторина Н. В. к Пастушенко А. Г., Позолотиной Т. Е. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании незаключенным договора найма жилого помещения,

встречному иску Пастушенко А. Г. к Моторину Н. В., Парамзиной А. А. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании убытков, компенсации морального вреда,

встречному иску Парамзиной А. А. к Пастушенко А. Г., Пастушенко А. А. о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета,

по кассационной жалобе представителя Парамзиной А. А. - Пенязь М.В. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 14 июня 2016 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 21 сентября 2016 года.

Выслушав доклад судьи И.И. Куликовой, объяснения представителя Парамзиной А.А. - Пенязь М.В., Выходцевой Р.А., представителя Моторина Н.В. - Моторина В.Н., Пастушенко А.Г., заключение заместителя прокурора Хабаровского края Серого В.В., президиум

установил:

Моторин Н.В. обратился в суд с иском к Пастушенко А.Г. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по "адрес", заключенного 10.06.2014 между Моториным Н.В. и Пастушенко А.Г., применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на притворность сделки. Указывает, что фактически ответчиком был предоставлен займ под залог спорной квартиры, намерений заключать договор купли-продажи стороны не имели, оплата и передача жилого помещения не производилась, Пастушенко А.Г. в квартире не был, не вселялся, расходы на содержание квартиры не производил.

Кроме того, договор купли-продажи от 10.06.2014 не соответствует требованиям ст. 558 ГК РФ, в договоре не оговорено право пользования жилым помещением Парамзиной А.А., проживающей и зарегистрированной в спорной квартире на момент совершения оспариваемой сделки и до настоящего времени.

Пастушенко А.Г. обратился в суд со встречным иском к Парамзиной А.А., Моторину Н.В. о признании Парамзиной А.А. утратившей право пользования и выселении из спорного жилого помещения, снятии с регистрационного учета; взыскании с Моторина Н.В. расходов по найму жилья в размере "данные изъяты", указав, что по договору купли-продажи от 10.06.2014 приобрел у Моторина Н.В. спорную квартиру, где на момент заключения договора была зарегистрирована Парамзина А.А. Моторин Н.В. обязался, что в течение 15 дней с момента подписания договора Парамзина А.А., приходящаяся продавцу родственником, будет снята с учета, однако до настоящего времени Парамзина А.А. проживает и зарегистрирована в спорной квартире, что ограничивает его права собственника и препятствует пользованию жилым помещением. В связи с неисполнением Моториным Н.В. обязанности по освобождению проданной квартиры им понесены расходы по найму другого жилого помещения, расположенного по "адрес", принадлежащего Позолотиной Т.Е.

В ходе судебного разбирательства Моторин Н.В. дополнил исковые требования, просил признать незаключенным договор найма жилого помещения по "адрес" между Позолотиной Т.Е. и Пастушенко А.Г. от 01.09.2014, предоставленный последним в обоснование заявленных расходов по найму жилья.

К участию в деле в качестве соответчика по иску Моторина Н.В. судом привлечена Позолотина Т.Е.

Парамзина А.А. обратилась со встречным иском к Пастушенко А.Г., Пастушенко А.А. о признании не приобретшими право пользования спорным жилым помещением, снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 10.06.2014, по которому Пастушенко А.Г. приобрел спорную квартиру, является незаключенным, поскольку в нём не оговорено её право пользования жилым помещением. Также указала, что являлась собственником спорной квартиры, 16.12.2011 продала её Моторину Н.В., договором купли-продажи от 16.12.2011 предусмотрена её обязанность сняться с регистрационного учета только после полной оплаты за квартиру. До настоящего времени Моторин Н.В. полный расчет за квартиру не произвел. Кроме того, 27.12.2011 Моторин Н.В. заключил с ней договор найма жилого помещения, на основании которого она сохраняет право пользования спорной квартирой.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены УФМС России по Хабаровскому краю, Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 14 июня 2016 года исковые требования Пастушенко А.Г. к Моторину Н.В., Парамзиной А.А. удовлетворены частично.

Парамзина А.А. признана утратившей право пользования и выселена из жилого помещения, расположенного по "адрес", без предоставления другого жилого помещения. С Парамзиной А.А. в пользу Пастушенко А.Г. взысканы расходы по оплате государственной пошлины. В остальной части исковых требований Пастушенко А.Г. отказано.

В удовлетворении исковых требований Моторина Н.В. и Парамзиной А.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 21 сентября 2016 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы Моторина Н.В., Парамзиной А.А. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поступившей в Хабаровский краевой суд 30 ноября 2016 года, представитель Парамзиной А.А. - Пенязь М.В. просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на допущенные судами, разрешившими дело, существенные нарушения норм права.

6 декабря 2016 года гражданское дело истребовано в Хабаровский краевой суд, поступило 24 января 2017 года.

Определением судьи Хабаровского краевого суда Куликовой И.И. от 14 февраля 2017 года кассационная жалоба представителя Парамзиной А.А. - Пенязь М.В. передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Хабаровского краевого суда.

В судебном заседании представители Парамзиной А.А. - Пенязь М.В., Выходцева Р.А., представитель Моторина Н.В. - Моторин В.Н. поддержали доводы кассационной жалобы, просили жалобу удовлетворить.

Пастушенко А.Г. в представленных возражениях на кассационную жалобу и в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оспариваемые судебные постановления оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Моторин Н.В., Позолотина Т.Е., Парамзина А.А., Пастушенко А.А., представители УФМС России по Хабаровскому краю, Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы гражданского дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и их представителей, заключение заместителя прокурора Хабаровского края Серого В.В., обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, президиум Хабаровского краевого суда находит жалобу подлежащей удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судом первой и апелляционной инстанции при рассмотрении и разрешении настоящего дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Парамзина А.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, проживает и зарегистрирована в жилом помещении, расположенном по "адрес", с 1989 года по настоящее время. На основании договора от 16.01.1998 приобрела указанную квартиру в собственность в порядке приватизации.

16.12.2011 Парамзина А.А. продала указанную квартиру своему родственнику Моторину Н.В. по цене "данные изъяты". Квартира состоит из одной комнаты, расположена на пятом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 30 кв.м., жилой 17,9 кв.м. Заключенным между ними договором купли-продажи от 16.12.2011 предусмотрено, что квартира находится в залоге у продавца Парамзиной А.А. до полного расчета между сторонами (п. 2.2 договора). Также оговорено нахождение Парамзиной А.А. на регистрационном учёте в проданной квартире (п. 5 договора).

20.11.2011 зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру Моторину Н.В. с обременением - ипотека в силу закона.

26.11.2011 ипотека прекращена. 26.11.2011 Моторину Н.В. выдано повторное свидетельство о регистрации права собственности на спорную квартиру без ограничений (обременений).

27.12.2011 между Моториным Н.В. и Парамзиной А.А. заключен договор найма спорного жилого помещения, по условиям которого Моторин Н.В. предоставил за плату во временное пользование указанное жилое помещение Парамзиной А.А. Пунктом 6.1 договора предусмотрено сохранение Парамзиной А.А. право пользования жилым помещением в случае перехода права собственности. Срок в договоре найма сторонами не определен.

10.06.2014 между Моториным Н.В. (продавец) и Пастушенко А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры, переход права собственности зарегистрирован 23.06.2014, стоимость квартиры в размере "данные изъяты" покупателем уплачена продавцу в полном объеме, что подтверждено выданными Моториным Н.В. расписками на указанную сумму. Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в отчуждаемой квартире на регистрационном учете состоит Парамзина А.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, о чем покупатель Пастушенко А.Г. уведомлен. Также указано на достигнутую между Моториным Н.В. и Пастушенко А.Г. договоренность о снятии Парамзиной А.А. с регистрационного учета в течение 15 дней со дня подписания договора купли-продажи.

Из возражений Пастушенко А.Г. на исковое заявление следует, что стоимость квартиры сторонами определена ниже рыночной с учетом нахождения на регистрационном учете в квартире Парамзиной А.А. (л.д. 35).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 июня 2016 года Парамзиной А.А. отказано в удовлетворении исковых требований к Пастушенко А.Г., Моторину Н.В. о признании договора купли-продажи от 10.06.2014 незаключенным, недействительным в связи с тем, что в договоре не оговорено её право пользования жилым помещением; а также отказано в признании за ней права пользования спорной квартирой до полного расчета с ней Моторина Н.В. по договору от 16.12.2011.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 25 февраля 2016 года с Моторина Н.В. в пользу Парамзиной А.А. взыскана задолженность по договору купли-продажи от 16.12.2011 в сумме "данные изъяты".

В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы Парамзина А.А., Пастушенко А.Г. и Пастушенко А.А.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор содержит все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, в том числе о проживании Парамзиной А.А. в спорной квартире на момент его заключения, договор купли-продажи сторонами исполнен, произведена оплата стоимости квартиры продавцу в полном объеме, как и осуществлена передача квартиры покупателю, который зарегистрирован в спорном жилом помещении. Доказательств направленности воли всех участников сделки на достижение других правовых последствий, чем предусмотрено оспариваемым договором купли-продажи, свидетельствующих о притворном характере сделки, сторонами не представлено, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Моторина Н.В. о признании договора недействительным по признаку его притворности, а также требований Парамзиной А.А. о признании Пастушенко утратившими право пользования спорной квартирой.

Удовлетворяя требования Пастушенко А.Г. о признании Парамзиной А.А. утратившей право пользования и выселении из спорной квартиры суд исходил из того, что договор найма жилого помещения от 27.12.2011 не является основанием для сохранения за Парамзиной А.А. права пользования спорной квартирой, поскольку не прошел государственную регистрацию в порядке ч.2 ст. 674 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием дополнительно указав, что договор найма жилого помещения от 27.12.2011 не является основанием для сохранения за Парамзиной А.А. права пользования спорной квартирой, поскольку не порождает у нее бессрочного права пользования жилым помещением.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что решение суда и апелляционное определение приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Президиум Хабаровского краевого суд находит выводы судов первой и апелляционной инстанции в части требований Пастушенко А.Г. о признании Парамзиной А.А. утратившей право пользования и выселении из спорного жилого помещения постановлеными с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений) регулирует гражданское законодательство.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

При рассмотрении дела судами установлено, что в отношении спорного жилого помещения между сторонами в 2011 году возникли правоотношения по договору коммерческого найма, срок действия которого в договоре не определен, в связи с чем договор считает заключенным сроком на пять лет.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию Парамзиной А.А. спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, т.е. на Пастушенко А.Г., который в силу ст. 675 ГК РФ стал наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. При несоблюдении наймодателем указанной обязанности, в случае согласия нанимателя, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Сведений о совершении Пастушенко А.Г. указанных действий и отказа нанимателя Парамзиной А.А. от продления договора материалы дела не содержат.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора в части сохранения за Парамзиной А.А. права пользования спорной квартирой на основании договора найма от 27.12.2011.

Однако суд, исходя из того, что данный договор найма не прошел государственную регистрацию в порядке п.2 ст. 674 ГК РФ, а также исходя из того, что данный договор найма не порождает у Парамзиной А.А. бессрочного пользования спорной квартирой, указанные обстоятельства не определилв качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.

Между тем пунктом 2 ст. 674 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация не договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, а ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, что влечет различные правовые последствия, в связи с чем данное обстоятельство не влечет недействительность договора найма и отсутствие у Парамзиной А.А. прав пользования спорной квартирой.

Отсутствие у Парамзиной А.А. права бессрочного пользования спорным жилым помещением также не свидетельствует об утрате права пользования квартирой на условиях заключенного с ней в порядке ст. 671 ГК РФ договора коммерческого найма от 27.12.2011.

При таком положении мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к выводу о выселении Парамзиной А.А. из спорной квартиры, а суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом районного суда, не отвечают требованиям законности.

Президиум Хабаровского краевого суда находит допущенные судом первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права в указанной части существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в части требований Пастушенко А.Г. о признании Парамзиной А.А. утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета по основаниям, предусмотренным статьей 387 ГПК Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и правильно установить обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, и разрешить спор в соответствии с установленными данными и требованиями закона.

Иные доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, не содержат данных о допущенных судами фундаментальных нарушениях существенного и непреодолимого характера, которые признаются основанием для отмены судебных постановлений и ставят под сомнение законность оспариваемых судебных актов в остальной части.

Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Хабаровского краевого суда

постановил:

кассационную жалобу представителя Парамзиной А. А. - Пенязь М.В. удовлетворить частично,

решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 14 июня 2016 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 21 сентября 2016 года отменить в части требований Пастушенко А. Г. к Парамзиной А. А. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,

в остальной части решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 14 июня 2016 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 21 сентября 2016 года оставить без изменения,

гражданское дело в части исковых требований Пастушенко А. Г. к Парамзиной А. А. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Центральный районный суд города Хабаровска в ином составе суда.

Приостановление исполнения решения Центрального районного суда г.Хабаровска от 14 июня 2016 года отменить.

Постановление президиума Хабаровского краевого суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Председательствующий: Н.Н. Веретенников