Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 февраля 2017 г. по делу N 33-3002/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Черчага С.В.,

судей: Анфиловой Т.Л.,

Нурмухаметовой Р.Р.

при секретаре Т.Л.Ш.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М.Л.и. - представителя АО "Российский сельскохозяйственный банк" на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

Исковые требования М.М.А. к ООО "Единая торгово-закупочная компания". АО "Российский Сельскохозяйственный банк" о признании права собственности за жилым помещением - удовлетворить частично.

Признать сделку между М.М.А. и ООО "Единая торгово-закупочная компания" по купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: адрес, состоявшейся.

Признать за М.М.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Погасить из Единого государственного реестра прав и сделок с ним соответствующую запись о праве собственности ООО "Единая торгово-закупочная компания" на квартиру, расположенную по адресу: адрес26, и запись об ипотеке (залоге недвижимости) в пользу АО "Российский Сельскохозяйственный банк" в части квартиры расположенной по адресу: адрес, кадастровый N ...

Взыскать с ООО "Единая торгово-закупочная компания" в пользу М.М.А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5000 рублей.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес на имя М.М.А..

В остальной части исковые требования М.М.А. - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление АО "Российский Сельскохозяйственный банк" к М.М.А., ООО "Единая торгово-закупочная компания". К.С.А. о признании предварительного договора, договора уступки права требования (цессии) незаключенными, недействительными, признании отсутствующим право на квартиру - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Нурмухаметовой Р.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М.М.А. обратилась в суд с иском к ООО "Единая торгово-закупочная компания", АО "Российский сельскохозяйственный банк" о признании сделки с ООО "Единая торгово-закупочная компания" по купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: адрес, состоявшейся, о признании права собственности на спорную квартиру, о погашении записей в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО "Единая торгово-закупочная компания" и об ипотеке, о взыскании судебных расходов с ООО "Единая торгово-закупочная компания" в сумме уплаченной госпошлины, указав, что в июне 2015 года по договору уступки права требования приобрела спорную квартиру в ООО "Единая торгово-закупочная компания" за 1740000 рублей. Извещение о состоявшейся переуступке прав требования было принято ООО "ЕТЗК", однако последнее уклоняется от регистрации сделки. Письмом от 26.01.2016г. ООО "ЕТЗК" письменно гарантировало оформление документов на право собственности на спорную квартиру в срок до дата. С момента подписания договора переуступки права требования от 09.06.2015г. истец проживает в квартире со своим сыном, оплачивает услуги жилищно-коммунальные услуги. Считает, что сделка между истцом и ООО "ЕТЗК" по покупке квартиры на основании переуступки права требования состоялась, но не зарегистрирована надлежащим образом по вине ООО "ЕТЗК". Сам предварительный договор от 12.05.2015г. фактически является основным, так как содержит все существенные условия. В последующем выяснилось, что право собственности на квартиру ООО "ЕТЗК" зарегистрировало за собой с обременением в силу ипотеки, в связи с окрытием кредитной линии в АО "Российский сельскохозяйственный банк". Таким образом, ООО "ЕТЗК" является недобросовестной стороной в сделке.

Не согласившись с требованиями М.М.А., АО "Российский сельскохозяйственный банк" подало встречный иск к М.М.А., ООО "Единая торгово-закупочная компания", К.С.А. о признании предварительного договора N ... от дата между ООО "Единая торгово-закупочная компания" и К.С.А. незаключенным и недействительным, о признании договора уступки права требования (цессии) от 09.06.2015г. между К.С.А. и М.М.А. незаключенным и недействительным, отсутствующим право М.М.А. на спорную квартиру, указав, что предварительный договор N ... от 12.05.2015г. и договор уступки права требования от 09.06.2015г. не являются договорами, влекущими возникновение права собственности истицы на спорную квартиру, так как не осуществлена государственная регистрация договора в ЕГРП. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, он не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, так как не согласовано существенное условие договора о его предмете.

Судом вынесено вышеприведенное решение.

Не соглашаясь с решением суда, М.Л.и. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, как незаконного и необоснованного, приводя те же доводы, что и в обоснование возражений иска. Далее указав, что М.М.А. предварительный договор не заключала, квартиру от ООО "ЕТЗК" не получала; предварительный договор был заключен с К.С.А. дата, с ней же составлен акт приема-передачи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры подписан после: ввода дома в эксплуатацию ( дата), регистрации права собственности за ООО "ЕТЗК" ( дата), заключения договора об ипотеке ( дата).

Ни К.С.А., ни М.М.А. не могли быть участниками долевого строительства, так как дом был введен, являлся предметом ипотеки.

Следовательно, к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы гражданского кодекса, но никак Федеральный закон "О долевом участии в строительстве".

Если обратиться к содержанию предварительного договора, то предметом договора является заключение в будущем основного договора купли-продажи.

Договор уступки право требования от дата не является договором влекущим переход права собственности, его предметом является право требования долга по предварительному договору от дата, а не продажа объекта недвижимости.

Переход права собственности возможно только после регистрации прав на объект недвижимости, следовательно, возможно предъявление иска о государственной регистрации перехода права собственности.

Договор об ипотеке не может быть признан незаконным, так как он заключен ранее предварительного договора. На момент заключения договора ипотеки по документам квартиры принадлежали ООО "ЕТЗК".

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив решение суда в соответствии с нормами части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит основания для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей АО "Россельхозбанк" И.А.Р., М.Л.К., М.М.А., И.И.Р. - представителя М.М.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (в том числе путем заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Единая торгово-закупочная компания" являлось застройщиком многоэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке по адрес в адрес Республики Башкортостан (строительный адрес).

дата между ООО "ЕТЗК", в лице генерального директора Е.О.Р., и К.С.А. был заключен предварительный договор N ... , предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес, номер адрес, количество комнат 2, этаж 4, проектная площадь 57,90 кв.м. (п.1.1 данного договора). Согласно п.2.1. данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1455035 рублей. Стоимость квартиры является фиксированной и будет зачтена в счет платежей по основному договору. Застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи. До регистрации права собственности покупателем на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службе по адрес все его действия в отношении квартиры совершаются с разрешения застройщика.

Во исполнение условий предварительного договора, К.С.А. внесла 1455035 рублей в кассу ООО "ЕТЗК", денежные средства приняты Е.О.Р., что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру N ... от дата (л.д.17).

Дом введен в эксплуатацию дата, присвоен почтовый адрес: адрес.

ООО "Единая торгово-закупочная компания" зарегистрировало право собственности на квартиру дата (л.д.73, копия свидетельства).

По акту приема-передачи от дата квартира передана К.А.С., из которого следует, что генеральный директор ООО "ЕТЗК", действуя на основании Устава", в соответствии с предварительным договором передает квартиру, ключи от квартиры К.С.А., качество квартиры, техническое состояние квартиры соответствуют проектно-техническим условиям; настоящий акт является основанием для вселения в жилое помещение и заключения договоров с эксплуатирующей, управляющей, энергоснабжающими организациями.

Таким образом установлено, что условия и цели предварительного договора от дата, действительная воля сторон, а также их последующие действия фактически были направлены на создание застройщиком объекта недвижимости за счет денежных средств участника долевого строительства и последующую передачу квартиры ему в собственность. Все существенные условия договора сторонами были согласованы и добросовестное заблуждение истца относительно правовой природы договора, в том числе в части необходимости его государственной регистрации, не влечет недействительности сделки.

При этом недобросовестное исполнение застройщиком обязанностей по договору не может лишить дольщика права на приобретение результата вложений при подтверждении выполнения финансовых обязательств по договору в полном объеме.

По договору уступки права требования (цессии) от дата К.С.А. уступила право требования долга по предварительному договору от дата N ... М.М.А., которая проживает в ней, осуществляет выплаты коммунальных услуг, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.

Вследствие государственной регистрации права на спорную квартиру застройщиком ООО "ЕТЗК" за собой, М.М.А. утрачено право требования квартиры и заключить с ним основной договор купли продажи квартиры. Поэтому М.М.А. избран правильный способ защиты своего права.

Определяя правовую природу заключенных сторонами договоров, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что фактически дата между застройщиком ООО "ЕТЗК" и К.С.А. был заключен договор долевого участия в строительстве и сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004г N14-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так, согласно пункту 9 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 пункта 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) указанного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Из заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи от дата следует, что он содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве и фактически является таковым.

Как видно, денежные средства по договору, стороной которого является застройщик ООО "ЕТЗК", были привлечены для строительства квартиры в многоквартирном жилом доме, поэтому суд правомерно пришел к выводу о том, что возникшие отношения регулируются законом о долевом строительстве.

В этой связи суд, независимо от наименования договора, его действительного содержания, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и при фактически сложившихся отношениях, обоснованно полагал, что предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Довод апеллянта в апелляционной жалобе о том, что договор уступки права требования не влечет переход права собственности, его предметом является право требования долга по предварительному договору от дата, а не продажа объекта; истец не вправе требовать признания за ним права собственности, поскольку право собственности у приобретателя пол договору купли-продажи недвижимости возникает производным способом с момента регистрации перехода права, не является основанием к отмене обжалуемого судебного акта, поскольку, с учетом установленных по делу обстоятельств и применительно к положениям пункта 8 упомянутого Обзора судебной практики, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал сложившиеся правоотношения сторон как основанные на договоре участия в долевом строительстве, и пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований истца.

Аргумент апеллянта в жалобе о том, что предварительный договор, акт приема-передачи квартиры заключен после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, регистрации права собственности за ООО "ЕТЗК", заключения договора об ипотеке отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае истец М.М.А. - экономически слабая сторона. Застройщик ООО "ЕТЗК" обязан был, в соответствии с требованиями и прямыми на то указаниями положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", заключить с истцом договор об участии в долевом строительстве и произвести его государственную регистрацию.

Перечисленные апеллянтом обстоятельства свидетельствуют только о явно недобросовестных действиях застройщика ООО "ЕТЗК". Недобросовестный застройщик не выполнил обязательства по предоставлению жилого помещения участнику долевого строительства дома. Застройщик своими противоправными действиями содействовал нарушению законных прав и интересов как истицы и банка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем, согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо новых фактических данных, не учтенных судом при рассмотрении дела, не содержат данных, свидетельствующих о незаконности и необоснованности решения, не опровергают правовые суждения суда, в связи с чем они не могут рассматриваться как состоятельные.

Кроме того, следует отметить, что банком заявлены взаимоисключающие требования о признании сделки - предварительного договора от дата N ... , заключенного между К.С.А. и ООО "ЕТЗК" - одновременно недействительной и незаключенной, что не соответствует требованиям действующему законодательству.

Так как согласно положениям главы 28 ГК РФ, устанавливающей общие правила о заключении договора, незаключенный договор свидетельствует о фактическом отсутствии такого договора, требования о признании недействительным такого договора разрешены быть не могут, в силу его отсутствия.

В связи изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований М.М.А.

Руководствуясь ст.ст.327.1-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Стерлитамакского городского суда РБ от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО "Российский сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.

Председательствующий: С.В. Черчага

Судьи: Т.Л. Анфилова

Р.Р. Нурмухаметова

Справка: судья Вильданова А.Р.