Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 февраля 2017 г. по делу N 33-346/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Нурисламова Ф.Т.

судей: Мухаметовой Н.М.

Якуповой Н.Н.

при секретаре Валетдиновой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 25 ноября 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования ЗАО " ФИО8" к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО " ФИО9" задолженность по кредитному договору N ... от дата в размере: 1 191 090,85 рублей -основной долг, 105 638,32 рублей - проценты за пользование кредитом, 2 000 рублей пени.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО " ФИО10" проценты за пользование кредитом в размере 11,65 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга -1 191 090,85 рублей, за период с дата до даты вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, общей площадью 54,2 квадратных метров, расположенную по адресу: адрес31, принадлежащую ФИО1, ФИО2 в счет погашения задолженности по кредитному договору N ... от дата.

Определить способ реализации предмета залога - квартиры с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 2 640 000 рублей.

Расторгнуть кредитный договор N ... от дата.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере по 10 254 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия

установила:

ЗАО " ФИО11" обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору N ... от дата в размере 1 320 163,73 рубля, в том числе: основной долг - 1 191 090,85 рублей, проценты за пользование кредитом - 105 638, 32 рубля, пени в размере 23 434,56 рублей, а также, начиная с дата и до даты вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 11,65% годовых; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве общей совместной собственности ФИО1, ФИО2, расположенную по адресу: адрес31, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 640 000 рублей, о расторжении кредитного договора N ... от дата, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 20 507,13 рублей.

Свои исковые требования истец мотивирует тем, что в соответствии с кредитным договором 3100/3142 от дата ОАО " ФИО12" предоставил ФИО1, ФИО2 ипотечный жилищный кредит в сумме 1 650 000 рублей на срок 144 месяца для приобретения квартиры, расположенной по адресу: г. N ... Кредит в сумме 1 650 000 рублей зачислен на счет ответчика. По состоянию на дата стоимость квартиры была определена в размере 3 300 000 рублей.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиками и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес первоначальному залогодержателю -ОАО " ФИО13" дата.

Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО " ФИО14". В нарушение условий закладной и кредитного договора, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками производись ненадлежащим образом.

В адрес ответчиков было направлено письменное требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор. До настоящего времени ответчики не выполнил указанное требование истца.

Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО1, указывая на его незаконность, рассмотрение дела в отсутствии его уведомления, указывая на неправильный адрес: адрес, хотя они фактически проживают по адресу: адрес.

ЗАО " ФИО15" надлежаще извещен, коллегия в соответствии с положениями ст.ст.167,327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав ФИО1, ФИО2, поддержавших жалобу, обсудив ее доводы, приходит к следующему.

Согласно ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Законным решение является, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.

В силу положений ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, которые предусмотрены договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с кредитным договором N ... от дата ОАО " ФИО16" предоставил ФИО1, ФИО2 ипотечный жилищный кредит в сумме 1 650 000 рублей на срок 144 месяца для приобретения квартиры, расположенной по адресу: адрес31. Кредит в сумме 1 650 000 рублей зачислен на счет ответчика. По состоянию на дата стоимость квартиры была определена в размере 3 300 000 рублей.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, составленной ответчиками и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес первоначальному залогодержателю -ОАО " ФИО17" дата.

Законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО " ФИО21". В нарушение условий закладной и кредитного договора, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками производись ненадлежащим образом.

В адрес ответчиков было направлено письменное требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор. До настоящего времени ответчики не выполнил требования.

При таких обстоятельствах, коллегия соглашается с выводом суда о наличии оснований для расторжения кредитного договора, как основанного на законе, поскольку ответчики допустили существенное нарушение условий кредитного договора со своей стороны, не погашая своевременно кредит. Также суд счел обоснованным применение истцом положений кредитного договора, согласно п. 4.15 которого кредитор имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, установленную кредитным договором.

Также судом был принят во внимание факт, что истец выполнил требование закона о досудебном урегулировании спора и направил в адрес ответчиков требования о досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора.

В суд был предоставлен расчет задолженности ответчиков по кредитному договору, состоящий из сумм просроченного основного долга, неустойки и просроченных процентов, который ответчиками не оспорен, обстоятельства получения ими кредитных денежных средств в апелляционной инстанции подтверждены

Согласно пункту 3.4 кредитного договора N ... от дата заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый и последний процентные периоды.

Соответствует положениям кредитного договора и ст.810 ГК РФ в связи с расторжением договора вывод суда в части взыскания процентов в размере 11,65%, начисляемых на сумму остатка основного долга за период с датаг. до даты вступления решения суда в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, за ФИО1, ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, на основании договора купли-продажи жилого помещения дата без номера с обременением в виде ипотеки.

В обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору кредитору в залог была передана приобретаемая заемщиком квартира, о чем была выдана закладная. Первоначальным залогодержателем являлся Банк " ФИО20" (ОАО).

С датаг. законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателей является ЗАО " ФИО18".

При вынесении этого решения судом были применены положения ГК и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), согласно которым:

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ст. 348 ГК РФ).

2. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ст. 349 ГК РФ).

3. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке (ст. 350 ГК РФ).

4. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 Закона об ипотеке).

5. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ст. 11 Закона об ипотеке).

В силу части 2 статьи 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владение закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать (часть 3 статьи 48 Закона).

На основании договора купли-продажи закладных N ... от дата закладная залогодателя должников ФИО1, ФИО2 дата передана в собственность ОАО " ФИО19".

Таким образом, суд установил, что квартира, приобретенная ответчиками на заемные средства, находится в залоге у истца в силу закона с момента государственной регистрации купли-продажи закладной и перехода права собственности от продавца к ответчикам до полного погашения предоставленного кредита в соответствии с договором. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру основано на законе и подлежит удовлетворению.

Коллегия также соглашается с выводом суда о необходимости снижения неустойки до 2000 руб., истцом жалоба не подавалась.

В соответствии с разъяснением, данным в Определении Конституционного Суда РФ от 04.02.2014 N 221-1 целью обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно повысилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, поскольку это- без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц- способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредитора.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Учитывая, что стоимость квартиры в размере 3 300 000руб. определена сторонами на дата., определением судебной коллегии назначена экспертиза для определения рыночной стоимости квартиры, которая определена в размере 4 083 000руб., соответственно начальная продажная стоимость должны быть увеличена до 3 266 400 руб.

Ссылка апеллянта на извещение противоречит материалам дела, судом приняты все доступные, предусмотренные ст.113 ГПК РФ меры для надлежащего уведомления.

То обстоятельство, что квартира является единственным местом жительства ответчиков, их несовершеннолетних детей, не является препятствием для обращения взыскания, т.к. вышеуказанная квартира является предметом ипотеки, на нее в силу положений ст. 446 ГПК РФ, а также положений Закона об ипотеке может быть обращено взыскание вне зависимости от того, что она является единственным пригодным для проживания помещением, поскольку в силу положений Закона об ипотеке, регулирующих основания и порядок обращения взыскания (глава IX Закона), наличие просроченного денежного обязательства с обеспечением в виде ипотеки (залога) предусматривает право истца на обращение взыскания на заложенное имущество.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 25 ноября 2015 года изменить в части определения начальной продажной стоимости квартиры N ... расположенной по адресу: адрес, установив в размере 3 266 400 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т.Нурисламов

Судьи: Н.М. Мухаметова

Н.Н.Якупова

Справка: судья Касимов А.В.