Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 22 февраля 2017 г. по делу N 33-517/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А.,

судей Стародубцевой Л.И., Филимоновой И.В.,

при секретаре Львовой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Гаврош А.С., Гаврош Н.А. к ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" о защите прав потребителей, поступившее по апелляционным жалобам Гаврош А.С., Гаврош Н.А. на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 03 октября 2016 г. и дополнительное решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 02 декабря 2016 г.

Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гаврош А.С, Гаврош Н.А. обратились в суд с иском к ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" о защите прав потребителей. Исковые требования мотивировали тем, что между ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" и Гаврош А.С., Гаврош Н.А. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья от 06 октября 2015 г. 30 марта 2016 г. между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: ... После подписания акта приема-передачи истцы обнаружили условия, не соответствующие действительности по площади лоджии, площади с учетом коэффициентов, в частности: в пункте 1.7 акта "площадь лоджии - 3,3 кв.м., в пункте 1.8 акта "площадь с учетом лоджии с коэффициентом 1, кв.м. - 36,1". В связи с чем истцами составлен протокол разногласий к акту приема-передачи квартиры от 31 марта 2016 г., согласно которым просили изложить пункт 1.7 акта в следующей редакции: "площадь лоджии - 3,3 кв.м., с коэффициентом - 0,5=1,65 кв.м.", пункт 1.8 "площадь с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 кв.м. - 34,45 кв.м.", а также дополнить акт пунктом 1.12, согласно которому "квартира считается сданной застройщиком участникам долевого строительства, а участниками долевого строительства принятой от застройщика после подачи в квартиру отопления, электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, который составляется актом, составленным сторонами". Ответ на направленный протокол разногласий от застройщика истцами не получен.

Ссылаясь на то, что в связи с подписанием акта приема-передачи от 30 мая 2016 г. на условиях застройщика увеличивается стоимость имущества, что нарушает права истцов как потребителей, просят:

- разрешить разногласия по акту приема-передачи квартиры от 30 марта 2016 г.;

- принять пункт 1.7 Акта приема-передачи квартиры от 30 марта 2016 г. в следующей редакции: "площадь лоджии кв.м. - 3,3, с коэффициентом - 0,5=1,65 кв.м.";

- принять пункт 1.8. акта приема-передачи квартиры от 30 марта 2016 г., в следующей редакции: "площадь с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 кв.м. - 34,45 кв.м.";

- дополнить акт приема-передачи квартиры от 30 марта 2016 г. пунктом 1.12: "квартира N по адресу: ... , считается сданной застройщиком участникам долевого строительства, а участниками долевого строительства принятой от застройщика после подачи в квартиру отопления, электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, который составляется актом, составленным сторонами".

В судебном заседании истцы Гаврош А.С., Гаврош Н.А. не участвовали. Представитель истцов Алмакаева М.А. в судебном заседании исковые требования просила удовлетворить по изложенным основаниям, полагая, что площадь лоджии должна быть указана с понижающим коэффициентом в 0,5.

Представители ответчика ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" Чекмасов В.А., Синяев С.В., в удовлетворении исковых требований просили отказать, указав, что в договоре стороны предусмотрели коэффициент лоджии 1. Дом был сдан в эксплуатацию 30 декабря 2015г. Квартира истцам была передана 30 марта 2016г. с индивидуальным отоплением, водоснабжением и электроснабжением.

Решением Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 03 октября 2016 г. постановлено:"В удовлетворении требований Гаврош А.С., Гаврош Н.А. к ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" о разрешении разногласий по акту приема-передачи квартиры от 30 марта 2016г. отказать".

В судебном заседании при вынесении дополнительного решения истцы не участвовали.

Дополнительным решением Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 02 декабря 2016 г. постановлено:"В удовлетворении требований Гаврош А.С., Гаврош Н.А. к ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" о разрешении разногласий по акту приема-передачи квартиры от 30 марта 2016г. и включении в акт приема-передачи квартиры условий в новой редакции: пункт 1.7 "площадь лоджии кв.м. - 3,3, с коэффициентом - 0,5=1,65 кв.м."; пункт 1.8. "площадь с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 кв.м. - 34,45 кв.м."; пункт 1.12: "квартира N по адресу: ... , считается сданной застройщиком участникам долевого строительства, а участниками долевого строительства принятой от застройщика после подачи в квартиру отопления, электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, который составляется актом, составленным сторонами" отказать".

Указанное решение и дополнительное решение суда обжалованы истцами Гаврош А.С., Гаврош Н.А. по мотиву незаконности и необоснованности. В жалобе указывают, что согласно условиям договора участия в долевом строительстве от 06 октября 2015 г. в качестве существенного условия указано на наличие в квартире балкона, однако по условиям акта приема-передачи квартиры от 30 марта 2016 г. ответчиком передается лоджия. В связи с этим считают, что условия договора об установлении стоимости 1 кв.м. площади квартиры (с учетом балкона с коэффициентом 1) не могут распространяться на лоджию. Кроме того, истцы указывают, что не были извещены о времени судебного разбирательства на 2 декабря 2016г. при вынесении дополнительного решения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 01 февраля 2017 г. постановленоперейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ ввиду ненадлежащего извещения истцов Гаврош А.С., Гаврош Н.А. о времени и месте судебного заседания по рассмотрению вопроса о вынесении дополнительного решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Гаврош А.С. и Гаврош Н.А. - Соловьев С.В. доводы апелляционных жалоб поддержал, просил решение суда и дополнительное решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" Чекмасов В.А. и Синяев С.В. просят в удовлетворении апелляционных жалоб стороны истца отказать.

Рассмотрев настоящее дело в соответствии с требованиями ч.5 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Как указывалось выше, судебная коллегия пришла к выводу, что вопрос о вынесении дополнительного решения суда рассмотрен судом в отсутствие Гаврош А.С., Гаврош Н.А., в отношении которых отсутствуют сведения о надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, вследствие этого и на основании пункта 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ решение и дополнительное решение суда подлежат отмене с разрешением вопроса по существу.

Принимая в соответствии с п.2 ст.328 ГПК РФ новое определение по делу, судебная коллегия исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что 06 октября 2015 г. между ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" и Гаврош Н.А., Гаврош А.С. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N. В соответствии с условиями данного договора (п. 1.1, 1.2) ответчик обязался построить ... -этажный жилой дом в поз.2.3, расположенный по строительному адресу: ... , примерно в ... км от дома N по направлению на север, а участники долевого строительства после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию обязались принять квартиру N со следующими характеристиками: проектная площадь - 35,84 кв.м., общая проектная площадь -32,84 кв.м., жилая проектная площадь - 16,96 кв.м., площадь балкона - 3 кв.м.

Согласно пункта 2.1 договора ориентировочная цена строительства квартиры ... руб., которая может быть изменена в случае изменения проектной площади квартиры по результатам обмеров БТИ г.Чебоксары или по основаниям, предусмотренным договором. Стоимость одного квадратного метра проектной площади квартиры (с учетом балкона с коэффициентом 1) составляет на момент заключения договора участия в долевом строительстве ... руб. (п.2.2).

В соответствии с актом приема-передачи от 30 марта 2016г., подписанным между ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" и Гаврош Н.А., Гаврош А.С., истцам передана квартира "адрес", общая площадь 32,8 кв.м., площадь лоджии 3,3 кв.м. (п.1.7 акта), площадь с учетом лоджии с коэффициентом 1 - 36,1 кв.м. (п.1.8), общая стоимость квартиры ... руб. Согласно указанному акту истцами подлежит доплата по данным контрольного обмера БТИ с учетом дополнительных услуг и оборудования - ... руб.

Истцы обратились в суд с требованиями об обязании ответчика внести изменения в акт приема-передачи квартиры в части указания площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, площади квартиры с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 - 34,45 кв.м."

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 5 указанного Федерального закона предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательные требования, каким образом должны определяться площадь строящегося жилья при заключении сделки и цена договора, не предусматривает.

В силу положений пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права в своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу п. п. 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении и договора и по общему правилу его условия стороны определяют по своему усмотрению. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами. В этих случаях договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным указанными нормативными актами.

Следовательно, для целей, преследуемых при заключении договора участия в долевом строительстве, стороны вправе самостоятельно определять порядок подсчета площади и цены объекта долевого строительства, а также случаи изменения цены договора и условия расчетов при этом.

Из настоящего дела видно, что в договоре участия в долевом строительстве N от 06 октября 2015 г., заключенном между ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" (застройщиком) и Гаврош А.С., Гаврош Н.А. (участниками долевого строительства), стороны определили стоимость одного квадратного метра проектной площади квартиры с учетом балкона с коэффициентом 1 (то есть без учета понижающего коэффициента) в размере ... руб. По условиям этой сделки участники долевого строительства уплачивали денежные средства в размере ... руб. за 35,84 кв.м. (проектная площадь квартиры), включающую в себя общую площадь квартиры (32,84 кв.м.) и площадь балкона с коэффициентом 1 (площадь 3 кв.м.).

Таким образом, в договоре долевого участия от 06 октября 2015 г. сторонами в достаточной степени полно и конкретно определен предмет договора, т.е. технические характеристики квартиры, которые сторонам были понятны. Стороны свободны в определении способа описания объекта долевого строительства.

Условие договора долевого участия в строительстве об определении площади балкона с применением коэффициента равного 1 не противоречит указанным выше правовым нормам и Закону РФ от 07 февраля 1992 г. N2300-1 "О защите прав потребителей".

Договор участия в долевом строительстве N от 06 октября 2015 г., заключенный между ООО "ЧЕСТР-Инвест" и Гаврош А.С., Гаврош Н.А. в части определения цены объекта строительства не изменен, в порядке, предусмотренном главой 29 Гражданского кодекса РФ, не оспорен, недействительным не признан, соответственно, стороны договора обязаны соблюдать положения договора о порядке определения и оплаты цены договора.

По акту приема- передачи от 30 марта 2016 г. истцам передана квартира площадью с учетом лоджии с коэффициентом 1 - 36,1 кв.м. (п.1.8 акта), в том числе общей площадью квартиры 32,8 кв.м. (п.1.6 акта) и площадью лоджии 3,3 кв.м. (п.1.7 акта) (л.д.6-7).

Доводы о том, что поскольку фактически истцам передана квартира с лоджией (а не балконом), то условия договора об установлении стоимости одного квадратного метра (с учетом балкона с коэффициентом 1) не могут распространяться на лоджию, судебная коллегия находит несостоятельными.

В соответствии с пунктом 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, следует, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. При этом пунктом 3.37 Инструкции определено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Согласно Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8) балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

В соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.

При этом судебная коллегия исходит из того, что назначение лоджии и балкона является сходным, лоджия является более сложной конструкцией, учитываемой с большим коэффициентом, чем балкон, возражений относительно передачи лоджии вместо балкона от истцов не поступало ни при составлении акта приема-передачи, ни в судебном порядке.

Следовательно, на момент подписания договора долевого участия в строительстве сторонам были понятны характеристики данного объекта и стороны были с этим согласны.

Поскольку стороны надлежащим образом согласовали характеристики объекта долевого строительства, определили цену квартиры, стоимость одного квадратного метра проектной площади квартиры с учетом балкона с коэффициентом 1, истцам была передана именно обусловленная договором квартира, принята ими, оснований для удовлетворения исковых требований Гаврош А.С., Гаврош Н.А. не имеется.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Установлено, что акт приема передачи квартиры от 30 марта 2016г. подписан между ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" и Гаврош Н.А., Гаврош А.С. после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с установленной и функционирующей системой отопления, электроснабжения и водоснабжения. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства должен быть единым для участников долевого строительства. Соответственно являются несостоятельными доводы стороны истца о необходимости дополнения подписанного сторонами акта приема-передачи пунктом 1.12 о том, что квартира считается сданной застройщиком участникам долевого строительства после подачи в квартиру отопления, электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, который составляется дополнительным актом, составленным сторонами.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает заявленные стороной истца исковые требования о разрешении разногласий по акту приема-передачи квартиры от 30 марта 2016г. и изменении акта с включением в акт приема-передачи квартиры условий об указании площади лоджии с понижающим коэффициентом и дополнения акта новым вышеизложенным пунктом не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328, 329, пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 03 октября 2016 г. и дополнительное решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 02 декабря 2016 г. отменить и принять по делу новое решение, которым:

В удовлетворении исковых требований Гаврош А.С., Гаврош Н.А. к ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" о разрешении разногласий по акту приема-передачи квартиры от 30 марта 2016г. и изменении акта с включением в акт приема-передачи квартиры условий в новой редакции: пункт 1.7 "площадь лоджии кв.м. - 3,3, с коэффициентом - 0,5=1,65 кв.м."; пункт 1.8. "площадь с учетом лоджии с коэффициентом 0,5 кв.м. - 34,45 кв.м."; дополнения акта пунктом 1.12: "квартира N по адресу: ... , считается сданной застройщиком участникам долевого строительства, а участниками долевого строительства принятой от застройщика после подачи в квартиру отопления, электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, который составляется актом, составленным сторонами", отказать.

В остальной части апелляционные жалобы Гаврош А.С., Гаврош Н.А. оставить без удовлетворения.

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи: И.В. Филимонова

Л.И. Стародубцева