Решение Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 28 февраля 2017 г. по делу N 3а-12/2017

Верховный Суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Нестеровой Л. В.,

при секретаре Степановой Е. Д.,

с участием административного истца индивидуального предпринимателя Мурадяна З. Т.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения " Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"- Пайминой О. В.,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике- Никитиной Н. Ю.,

представителя заинтересованного лица администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики- Коновченко В. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя Мурадяна З. Т. к Кабинету Министров Чувашской Республики, Федеральному государственному бюджетному учреждению " Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

индивидуальный предприниматель Мурадян З. Т. обратился в суд с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики, Федеральному государственному бюджетному учреждению " Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" ( далее также- Учреждение), в котором просил установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка общей площадью ... кв. метров с кадастровым номером ... , категория земель- земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для строительства автостанции, расположенного по адресу: ... , равной его рыночной стоимости в размере ... рублей;

с 1 января 2016 года применять кадастровую стоимость земельного участка, установленную судом, при исчислении арендной платы, выкупной цены земельного участка и для целей, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.

Требование мотивировал тем, что данный земельный участок предоставлен ему ( административному истцу) в аренду для завершения строительства автостанции на основании договора аренды от 15 декабря 2016 года.

Между тем в отношении упомянутого объекта недвижимости установлена рыночная стоимость, и в таких случаях в силу прямого указания закона его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной.

Поскольку по условиям договора от 15 декабря 2016 года арендная плата исчисляется с кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере ... рублей, а его рыночная стоимость значительно меньше кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости напрямую затрагивают его ( индивидуального предпринимателя Мурадяна З. Т.) права и обязанности.

В судебном заседании индивидуальный предприниматель Мурадян З. Т. административное исковое заявление поддержал по основаниям, изложенным в нем. Кроме того, объяснил, что договор аренды от 15 декабря 2016 года заключен с ним как с физическим лицом, и до настоящего времени данная сделка не зарегистрирована.

Представитель Учреждения- Паймина О. В., представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике- Никитина Н. Ю. разрешение возникшего спора оставили на усмотрение суда. При этом среди прочего объяснили, что договор аренды, на который ссылается административный истец, не зарегистрирован, поэтому результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка права и обязанности последнего не затрагивают.

Кроме того, представитель Учреждения указал, что Учреждение надлежащим ответчиком не является, т. к. функции по государственной кадастровой оценке земельных участков оно не осуществляет.

Представитель административного ответчика- Кабинета Министров Чувашской Республики в судебное заседание не явился, а в письменных объяснениях разрешение административного искового заявления оставил на усмотрение суда, среди прочего указывая, что при определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной. При этом отчет об оценке объекта недвижимости проверяется на предмет соответствия законодательству и стандартам оценки, а в случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе суд назначает экспертизу.

Представитель заинтересованного лица администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики- Коновченко В. С. в административном иске просила отказать, ссылаясь на то, что земельный участок находится в муниципальной собственности, и от имени муниципального образования договор аренды спорного земельного участка заключает Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики. В отношении спорного земельного участка первый договор аренды совершен в 2012 году, но по нему арендная плата с кадастровой стоимости этого объекта не исчисляется. А договор от 15 декабря 2016 года административный истец не подписал. К тому же последний договор по его условиям считается заключенным с момента государственной регистрации договора, но такая регистрация до настоящего времени не произведена.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, изучив письменные объяснения представителя административного ответчика- Кабинета Министров Чувашской Республики, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 5 ст. 65, п. 1- 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее- ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков, которая может применяться и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, проводится государственная кадастровая оценка земель. Но в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При этом по мотиву того, что в отношении объекта недвижимости установлена его рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, результаты определения кадастровой стоимости юридические и физические лица могут оспорить только в случае, если эти результаты затрагивают их права и обязанности ( ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее- КАС РФ), ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135- ФЗ " Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В совокупности с разъяснениями, содержащимися в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 " О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанное означает, что арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как указывалось, индивидуальный предприниматель Мурадян З. Т. просит удовлетворить его требование, ссылаясь на то, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером ... , предоставленным ему на основании договора аренды от 15 декабря 2016 года, определяется исходя из его кадастровой стоимости.

По смыслу ч. 1 ст. 14, ч. 1 ст. 62, ч. 1 ст. 63, ч. 5 ст. 247 КАС РФ по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости стороны обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 КАС РФ. Обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, указанных в ст. 248 КАС РФ, лежит на административном истце.

Таким образом, Мурадян З. Т., обратившись с вышеуказанным иском как индивидуальный предприниматель, помимо прочего должен доказать, что стороной договора аренды от 15 декабря 2016 года является он ( индивидуальный предприниматель Мурадян З. Т.), в связи с чем результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают его ( административного истца) права и обязанности именно как индивидуального предпринимателя.

Из настоящего административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 14 июня 2012 года, т. е. до 1 января 2013 года, находится в муниципальной собственности муниципального образования город Новочебоксарск Чувашской Республики.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N 396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики по состоянию на 1 января 2013 года. В соответствии с ними кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей.

До утверждения этих результатов, а именно 24 декабря 2012 года Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики- арендодатель и физическое лицо П.- арендатор подписали договор аренды N ... , прошедший государственную регистрацию 24 января 2013 года. По его условиям земельный участок из земель населенного пункта площадью ... га с кадастровым номером ... , расположенный в ... , арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование ( в аренду) для строительства автостанции.

Размер годовой арендной платы за пользование этим земельным участком установлен 18 декабря 2012 года на аукционе и составляет ... рублей в год или ... рублей в месяц. А при продлении срока его действия в связи с тем, что строительство объекта не завершено, указанный годовой размер арендной платы в течение первых трех месяцев увеличивается на 20 %, в последующий период- на 50 %.

Договор заключен на срок с 24 декабря 2012 года по 23 декабря 2015 года.

Соответственно, на срок с 24 января 2013 года по 23 декабря 2015 года на основании указанных сделок в Едином государственном реестре недвижимости ( на тот момент в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в отношении данного земельного участка было зарегистрировано ограничение прав в виде аренды.

На основании соглашения от 7 апреля 2015 года, подписанного П. и индивидуальным предпринимателем Мурадяном З. Т., права и обязанности, вытекающие из договора аренды N ... от 24 декабря 2012 года, П. с согласия Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики передал индивидуальному предпринимателю Мурадяну З. Т.

15 декабря 2016 года Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики- арендодатель и Мурадян З. Т.- арендатор подписали новый договор аренды N ... , но в этой сделке последний участвовал как физическое лицо. По его условиям земельный участок из земель населенного пункта площадью ... га с кадастровым номером ... , расположенный в г. ... , арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование ( в аренду). Участок предоставляется однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства ( степень готовности составляет 32 %), принадлежащего на праве собственности арендатору.

Арендная плата за пользование этим земельным участком уплачивается в размере, указанном в приложении N 1 к договору, и исчисляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N 396 " Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики",

постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148 " Об утверждении порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена",

решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 20 декабря 2007 года N С 37- 1 " Об утверждении порядка предоставления в аренду, определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Новочебоксарска".

При этом из указанного приложения N 1 видно, что расчет арендной платы производится, в том числе и исходя из кадастровой стоимости арендованного земельного участка.

Сторонами сделки также предусмотрено, что договор аренды заключен на срок с 15 декабря 2016 года по 14 декабря 2019 года, и по окончании этого срока он прекращает свое действие, а также в пределах срока действия договора может быть прекращен в любой срок по соглашению сторон. При этом договор считается заключенным с даты его государственной регистрации, и такую регистрацию арендатор за свой счет должен произвести в течение 1 месяца со дня подписания договора.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее- ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если вышеуказанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, из вышеуказанных условий договора аренды N ... от 15 декабря 2016 года, подлежащих толкованию по правилам, предусмотренным ст. 431 ГК РФ, следует, что Мурадян З. Т. в правоотношениях, вытекающих из данной сделки, выступает в качестве физического лица. Соответственно, результаты кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, из которой в том числе исчисляется арендная плата по указанному договору, никоим образом его права и обязанности как индивидуального предпринимателя не затрагивают, тогда как в суд с вышеуказанным иском он обратился именно для защиты своих прав индивидуального предпринимателя.

Данное обстоятельство является достаточным основанием для отказа в иске об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной, предъявленном по настоящему делу, поскольку по смыслу вышеуказанных положений законодательства об административном судопроизводстве такое исковое заявление подлежит удовлетворению в том случае, если это приведет к защите нарушенных либо оспоренных прав индивидуального предпринимателя Мурадяна З. Т.

Кроме того, положениями п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 25, п. 1 и 2 ст. 26 ЗК РФ, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315- ФЗ " О государственной регистрации недвижимости", в указанной части вступившими в силу с 1 января 2017 года, предусмотрена обязательность государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года. А в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Поскольку договор N ... от 15 декабря 2016 года заключен на срок более одного года, то он подлежал государственной регистрации, как в силу требований закона, так и по условиям самого договора, подписанного его сторонами.

При таких обстоятельствах в иске индивидуальному предпринимателю Мурадяну З. Т. следует отказать.

Руководствуясь ст. 175- 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления к Кабинету Министров Чувашской Республики, Федеральному государственному бюджетному учреждению " Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью ... кв. метров с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: ... , категория земель- земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для строительства автостанции, по состоянию на 1 января 2013 года равной его рыночной стоимости в размере ... рублей;

о применении этой рыночной стоимости земельного участка для исчисления арендной платы, выкупной цены земельного участка, а также для целей, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, начиная с 1 января 2016 года, индивидуальному предпринимателю Мурадяну З. Т. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики.

Председательствующий Л.В. Нестерова.

Мотивированное решение составлено 6 марта 2017 года.