Решение Ставропольского краевого суда от 14 марта 2017 г. по делу N 3а-143/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 14 марта 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания: Масленниковой М.А.,

с участием: представителя административного истца Кухтиной С.С.,

представителя администрации города Ставрополя Багировой Ю.В.,

рассматривая в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ромбах Инны Ивановны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Ромбах И.И. обратилась в суд с административными исковыми заявлениями к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:031002:903, 26:12:031002:902 в размере их рыночной стоимости.

Возбуждены административные дела N 3а-143/17 и N 3а-144/17. Определением судьи Ставропольского краевого суда от 15 февраля 2017 года административные дела N 3а-143/17 и N 3а-144/17 по административным исковым заявлениям Ромбах И.И. объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, с присвоением объединенному делу общего номера N 3а-143/17.

В обоснование заявленных требований административный истец Ромбах И.И. указала, что кадастровая стоимость принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:903, общей площадью 7 199 м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования - спортивные здания и сооружения, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Чехова, 19/3, в квартале 209, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 30 006 583,84 рублей по состоянию на 01 августа 2016 года.

Кадастровая стоимость принадлежащего Ромбах И.И. земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:902, общей площадью 7 083 кв.м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями (литер "Б", "В" - складское), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Чехова, 19/1, в квартале 209, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 16 356 771,90 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости Ромбах И.И. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:903, равной его рыночной стоимости, в размере 3623 000 рублей по состоянию на 01 августа 2016 года, а также об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:902, равной его рыночной стоимости, в размере 2910 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявленные требования основаны на результатах отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков N 01000, N 00999 от 03 октября 2016 года, составленных ООО "Деловой партнер" по заказу административного истца. При этом, согласно положительным экспертным заключениям Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" N 6363, N 6360 от 18 октября 2016 года, выполненные ООО "Деловой партнер" отчеты соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца Кухтина С.С. просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:903 в размере 16471 000 рублей по состоянию на 01 августа 2016 года, согласно заключению судебной экспертизы ООО "Профэксперт" N 502/16-Э от 19 января 2017 года, и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:902 в размере 10583 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, согласно заключению судебной экспертизы ООО "Профэксперт" N 501/16-Э от 19 января 2017 года.

Представитель администрации города Ставрополя Багирова Ю.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, пояснив при этом, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к снижению доходов в бюджет. Вместе с тем отметила на отсутствие замечаний и возражений к заключению судебной экспертизы.

Ромбах И.И., представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, Ромбах И.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:903, общей площадью 7 199 м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования - спортивные здания и сооружения, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Чехова, 19/3, в квартале 209, и земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:902, общей площадью 7 083 кв.м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями (литер "Б", "В" - складское), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Чехова, 19/1, в квартале 209.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 августа 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:903 определена в государственном кадастре недвижимости в размере 30006583,84 рублей по состоянию на 01 августа 2016 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 августа 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:902 определена в государственном кадастре недвижимости в размере 16356771,90 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 01000 от 03 октября 2016 года, составленном ООО "Деловой партнер" по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:903 составляет 3623 000 рублей по состоянию на 01 августа 2016 года.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 00999 от 03 октября 2016 года, составленном ООО "Деловой партнер" по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:902 составляет 2910 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанные отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков получены положительные экспертные заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" N 6363, N 6360 от 18 октября 2016, согласно которым отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству административного истца на основании определений Ставропольского краевого суда от 02 декабря 2016 года ООО "Профэксперт" по делам проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" N 502/16-Э от 19 января 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:903 составляет 16471 000 рублей по состоянию на 01 августа 2016 года.

Согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" N 501/16-Э от 19 января 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:902 составляет 10583 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили аргументированных возражений, относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельных участков, определенного заключением судебной экспертизы ООО "Профэксперт" N 502/16-Э от 19 января 2017 года по состоянию на 01 августа 2016 года, и заключением судебной экспертизы ООО "Профэксперт" N 501/16-Э от 19 января 2017 года по состоянию на 01 января 2015 года, не представлено.

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Осмотр объектов экспертом не проводился, идентификация объекта исследования проводилась по материалам административного дела, а также публичной кадастровой карте Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru/), спутниковой карте www/google.ru/maps, которые находятся в открытом доступе.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд наиболее сопоставимых с объектом оценки аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различие между объектами оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Поскольку оценка производилась на прошедшую дату (01.01.2015), эксперт был ограничен в выборе источников информации, публикующих в открытом доступе объявления о продаже. Для анализа фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков эксперт пользовался основным источником информации - архивом объявлений о продаже недвижимости с сайта, который находится в открытом и платном доступе https://www.ruads.org (предыдущее название сайта avito.io). Наполнение данного архива информацией происходит из открытых источников, таких как: доска бесплатных объявлений Авито, кеш поисковиков и другие.

Открытый доступ позволяет получить следующую идентифицирующую информацию, указанную в тексте объявления: категория, местоположение, размер и стоимость объекта (земельные участки, объекты капитального строительства).

Платный доступ позволяет получить следующую информацию: снимок оригинального объявления (начиная с 2016 года); выгрузку данных в Microsoft Excel / CSV, содержащую данные о продавце, типе объекта, размере и т.д.; просмотр фото (начиная с 2016 года)

В экспертном заключении приведена ссылка на архив объявлений и указан период выгрузки. Так как источник информации, которым пользовался эксперт является общедоступным, ссылка на него приведена в тексте заключения. Скрин-шоты объявлений о продаже сопоставимых объектов-аналогов содержатся в разделе "расчет стоимости".

Согласно текста заключения экспертизы, вся информация по объектам-аналогам уточнена путем интервьюирования с продавцами по телефону.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Представленные административным истцом отчеты об оценке N 01000, N 00999 от 03 октября 2016 года, составленные ООО "Деловой партнер", суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, поскольку оформление и содержание отчетов не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования Ромбах И.И. подлежат удовлетворению на основании выводов заключения судебной экспертизы.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения административного истца в суд.

Поскольку административный истец не выполнил возложенные на него обязанности по возмещению расходов за проведение экспертиз в размере 40 000 рублей, такие расходы на основании ст. 103, п. 1 ст. 106 КАС РФ подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Ромбах Инны Ивановны - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:903, общей площадью 7 199 м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного пользования - спортивные здания и сооружения, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Чехова, 19/3, в квартале 209, в размере его рыночной стоимости - 16471 000 рублей по состоянию на 01 августа 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:902, общей площадью 7 083 кв.м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями (литер "Б", "В" - складское), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Чехова, 19/1, в квартале 209, в размере его рыночной стоимости - 10583 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административное исковое заявление поступило в суд 07 ноября 2016 года.

Взыскать с Ромбах Инны Ивановны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Профэксперт расходы за проведение судебных экспертиз в размере 40000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 15 марта 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский