Решение Ставропольского краевого суда от 06 марта 2017 г. по делу N 3а-211/2017

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.

при секретаре Масленниковой М.А.,

с участием:

представителя административного истца Юшкевич Я.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному иску муниципального унитарного предприятия "Гостиница "Жемчужина Кавказа" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо: администрация муниципального образования города Железноводска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:31:010313:7, площадью 2040 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для размещения территории гостиницы, расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости, равной 1274729 рублей по состоянию на 01.01.2015 года,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Гостиница "Жемчужина Кавказа" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо: администрация муниципального образования города Железноводска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:31:010313:7, площадью * кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для размещения территории гостиницы, расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости, равной 1274729 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В обоснование иска указано, что на МУП "Гостиница "Жемчужина Кавказа" на основании Договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 10.01.2002г. N1019 принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:31:010313:7, площадью 2040 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для размещения территории гостиницы, расположенного по адресу: *

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N1380 от 27.11.2015 года утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 6222816 рублей, определенная по состоянию на 01.01.2015 года.

Административный истец обратился в Торгово-промышленную палату Ставропольского края с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с Отчетом об оценке N074/01/16 от 16.06.2016 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года составляет 1274729 рублей.

На данный Отчет об оценке получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков" N2289/2016 от 18.07.2016 года.

Решением Комиссии при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13 октября 2016 года в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отказано.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего на праве аренды земельного участка недостоверными и нарушающими права плательщика арендных платежей на это имущество, поскольку кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной стоимости.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрация МО г.Железноводска извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей для участия в деле не направили, о причине неявки суд не известили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Юшкевич Я.Ю. поддержала административный иск и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:31:010313:7, площадью 2040 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для размещения территории гостиницы, расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости, равной 1274729 рублей по состоянию на 01.01.2015 года, как установлено в Отчете об оценке N074/01/16 от 16.06.2016 года Торгово-промышленной палаты СК. Пояснила, что замечаний к проведенной судебной экспертизе не имеет.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункты 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу вышеуказанных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении земельного участка затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка.

Как следует из материалов дела, МУП "Гостиница "Жемчужина Кавказа" на основании Договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 10.01.2002г. N1019 принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:31:010313:7, площадью 2040 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для размещения территории гостиницы, расположенного по адресу: *

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.10.2016 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составляет 6222 816 рублей.

В соответствии с Отчетом об оценке N 074/01/16 от 16 июня 2016 г., выполненном Торгово-промышленной палатой Ставропольского края, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:31:010313:7 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 1274 729 рублей.

Установленная отчетом рыночная стоимость подтверждена положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" Экспертный совет N 2289/2016 от 18.07.2016 года.

Решением Комиссии при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13 октября 2016 года в удовлетворении заявления, поступившего в Комиссию 28.09.2016 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отказано.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N009-01-2017 от 14 февраля 2017 года, выполненной экспертом ООО "РусОценка-СК", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:31:010313:7 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 3380553 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые участки, подобран ряд аналогов, сходных по основным параметрам с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием этих поправок и их значений.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

Вследствие чего суд принимает в качестве надлежащего и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка именно заключение судебной экспертизы, а не представленный административным истцом отчет.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на дату кадастровой оценки, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы N009-01-2017 от 14 февраля 2017 года, выполненной экспертом ООО "РусОценка-СК".

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, что заявление муниципального унитарного предприятия "Гостиница "Жемчужина Кавказа" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 28 сентября 2016 года, в Ставропольский краевой суд 21 ноября 2016 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административные исковые требования муниципального унитарного предприятия "Гостиница "Жемчужина Кавказа" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо: администрация муниципального образования города Железноводска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:31:010313:7, площадью 2040 кв.м., назначение: земли населенных пунктов - для размещения территории гостиницы, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 3380 553 (три миллиона триста восемьдесят тысяч пятьсот пятьдесят три) рублей.

Установить дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 28 сентября 2016 года

Установить дату обращения в Ставропольский краевой суд 21 ноября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 10 марта 2017 года.

Судья

Ставропольского краевого суда М.М. Товчигречко