Решение Ставропольского краевого суда от 03 марта 2017 г. по делу N 3а-269/2017

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.

при секретаре Новосельцевой И.А.,

с участием:

представителя административного истца Ержак Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному иску Подымова А.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата управления Росреестра" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: администрация Минераловодского городского округа, Управление имущественных отношений Минераловодского городского округа об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости,

установил:

Подымов А.А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата управления Росреестра" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: администрация Минераловодского городского округа, Управление имущественных отношений Минераловодского городского округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:128, площадью 925 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 32 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г.Минеральные Воды, ул.Горская, 72, равной его рыночной стоимости в размере 905 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:129, площадью 824 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 39 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г.Минеральные Воды, ул.Горская, 70, равной его рыночной стоимости в размере 845 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В обоснование иска указал, что на основании Соглашения от 05.06.2013г. о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 20 от 26.05.2008 года, Подымовым А. А. приняты права и обязанности Арендатора по договору арены земельного участка N 20 от 26.05.2008 года, заключенного между Коляда Еленой Николаевной и муниципальным образованием ? город Минеральные Воды в лице Администрации хода Минеральные Воды, в соответствии с которым ему принадлежит право владения пользования земельным участком кадастровый номер 26:24:040449:128, площадью 864 кв.м., расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры) Ставропольский край, Минеральные Воды, в 32 м на юго-восток от жилого дома N 72 по ул. Горская. Постановлением Администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края от 25.02.2014 года N 259 внесены изменения в договор аренды сдельного участка в части разрешенного использования: под строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.10.2016 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составляет 3 499 156,80 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства существенных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае".

Административный истец полагает, что установленная по состоянию на 01.01.2015 года кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости.

Так, в соответствии с Отчетом об оценке N КС 328/2016 от 17 ноября 2016 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:128 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 905000 рублей.

Установленная отчетом рыночная стоимость подтверждена положительным экспертным заключением N6769 от 30.11.2016 года.

На основании Соглашения от 05.06.2013г. о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 21 от 26.05.2008 года Подымовым А.А. приняты права и обязанности Арендатора по договору арены земельного участка N 21 от 26.05.2008 года, заключенного между Гетман Варварой Сергеевной и муниципальным образованием ? город Минеральные Воды в лице Администрации города Минеральные Воды, в соответствии с которым ему принадлежит право владения и пользования земельным участком из земель населенных пунктов кадастровый номер 26:24:040449:129, площадью 925 кв.м., с разрешенным использованием под строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры) Ставропольский край, г.Минеральные Воды, в 39 м на юго-восток от жилого дома N 70 по ул.Горская. Постановлением Администрации города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края от 03.09.2013 года N 571 внесены изменения в договор аренды земельного участка в части разрешенного использования: строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.10.2016 года кадастровая стоимость земельного участка кадастровый номер 26:24:040449:129 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 3 754 723 рубля. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае".

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости вышеуказанных объектов административный истец обратился в специалисту оценщику для подготовки отчета об оценке объекта.

Так, в соответствии с Отчетом об оценке N КС 328/2016 от 17 ноября 2016 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:129 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 845300 рублей.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего на праве аренды земельных участков недостоверными и нарушающими права плательщика арендных платежей на это имущество, поскольку кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей для участия в деле не направили, о причине неявки суд не известили.

Руководитель управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края направил в суд письменное ходатайство, в котором просил отказать в удовлетворении административных исковых требований полностью и рассмотреть дело без участия представителя управления.

Представитель Минераловодского городского округа направил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть дело без его участия и руководствоваться результатами проведенной судебной экспертизы.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Ержак Г.В. поддержала административный иск и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:128, площадью 864 кв.м., расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры) Ставропольский край, Минеральные Воды, в 32 м на юго-восток от жилого дома N 72 по ул.Горская, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 2136 000 рублей, как установлено выводами судебной оценочной экспертизы в заключении эксперта N001/17-Э от 26.01.2017 года. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:129, площадью 925 кв.м., с разрешенным использованием под строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры) Ставропольский край, г.Минеральные Воды, в 39 м на юго-восток от жилого дома N 70 по ул.Горская, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 2269 000 рублей, как установлено выводами судебной оценочной экспертизы в заключении эксперта N001/17-Э от 26.01.2017 года.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Горшков В.Г. на вопросы пояснил, что его заключение соответствует всем требованиям законодательства, аналоги подобраны соответствующие и сходные по параметрам.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, суд находит заявленные подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункты 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу вышеуказанных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении земельного участка затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка.

Как следует из материалов дела, на основании Соглашения от 05.06.2013г. о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 20 от 26.05.2008 года, Подымовым А.А. приняты права и обязанности Арендатора по договору арены земельного участка N 20 от 26.05.2008 года, заключенного между Коляда Е.Н. и муниципальным образованием ? город Минеральные Воды в лице Администрации хода Минеральные Воды, в соответствии с которым ему принадлежит право владения пользования земельным участком кадастровый номер 26:24:040449:128, площадью 864 кв.м., расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры) Ставропольский край, Минеральные Воды, в 32 м на юго-восток от жилого дома N 72 по ул. Горская. Постановлением Администрации Минераловодского муниципального района Ставропольского края от 25.02.2014 года N 259 внесены изменения в договор аренды сдельного участка в части разрешенного использования: под строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания).

В соответствии с Отчетом об оценке N КС 328/2016 от 17 ноября 2016 г., выполненном ООО "БизнесПрофиль", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:128 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 905000 рублей.

Установленная отчетом рыночная стоимость подтверждена положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой союз оценщиков" N6769 от 30.11.2016 года.

На основании Соглашения от 05.06.2013г. о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 21 от 26.05.2008 года Подымовым А.А. приняты права и обязанности Арендатора по договору арены земельного участка N 21 от 26.05.2008 года, заключенного между Гетман В.С. и муниципальным образованием ? город Минеральные Воды в лице Администрации города Минеральные Воды, в соответствии с которым ему принадлежит право владения и пользования земельным участком из земель населенных пунктов кадастровый номер 26:24:040449:129, площадью 925 кв.м., с разрешенным использованием под строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры) Ставропольский край, г.Минеральные Воды, в 39 м на юго-восток от жилого дома N 70 по ул.Горская. Постановлением Администрации города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края от 03.09.2013 года N 571 внесены изменения в договор аренды земельного участка в части разрешенного использования: строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания).

В соответствии с Отчетом об оценке N КС 328/2016 от 17 ноября 2016 г., выполненном ООО "БизнесПрофиль", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:129 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 845300 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N001/17-Э от 26 января 2017 года, выполненной экспертом ООО "ПРОФЭКСПЕРТ", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:128 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 2136000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:129 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 2269000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые участки, подобран ряд аналогов, сходных по основным параметрам с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием этих поправок и их значений.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

Вследствие чего суд принимает в качестве надлежащего и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельных участков именно заключение судебной экспертизы, а не представленный административным истцом отчет.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на дату кадастровой оценки, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы N001/17-Э от 26 января 2017 года, выполненной экспертом ООО "ПРОФЭКСПЕРТ".

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывает о том, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, что заявление Подымова А.А. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в Ставропольский краевой суд 13 декабря 2016 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административные исковые требования Подымова А.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата управления Росреестра" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: администрация Минераловодского городского округа, Управление имущественных отношений Минераловодского городского округа об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:128, площадью 925 кв.м., с разрешенным использованием - под строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 32 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г.Минеральные Воды, ул.Горская, 72, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 2136 000 (два миллиона сто тридцать шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040449:129, площадью 824 кв.м., с разрешенным использованием - под строительство торгово-офисного здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания), расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 39 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г.Минеральные Воды, ул.Горская, 70, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 2 269 000 (два миллиона двести шестьдесят девять тысяч) рублей.

Дата обращения в Ставропольский краевой суд 13 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 06 марта 2017 года.

Судья

Ставропольского краевого суда М.М. Товчигречко

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.