Решение Ставропольского краевого суда от 20 января 2017 г. по делу N 3а-38/2017

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Баевой Д.С.

с участием:

представителя административного истца Горелой В.И.

представителя заинтересованного лица администрации г.Пятигорска Прибыткова М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Тарханы" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости

установил:

ООО "Санаторий "Тарханы" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование иска указав, что обществу на праве аренды принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером 26:33:220209:1, площадью 6678,75 кв. м., : расположенный по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ул. К. Маркса, 10 и с кадастровым номером 26:33:220208:1, площадью 7 344.00 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. К. Маркса, 14, для объектов общественно делового значения - Санаторий "Тарханы" на основании договора аренды земельного участка N 44/14ю от 16.09.2014г. и

- с кадастровым номером 26:33:220208:1, площадью 7344,00 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под зданиями и сооружениями", расположенного по адресу Ставропольский край, г.Пятигорск, ул.Карла Маркса, для объектов общественно делового значения - под зданиями и сооружениями, на основании договора аренды земельного участка N 46/07ю от 17.04.2007.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости от 07.07.2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:220209:1 составляет 17 706 768.79 рублей, а земельного участка 26:33:220208:1 составляет 21220 488 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков завышена, не соответствует их рыночной стоимости, что является нарушением прав административного истца как арендатора земельных участков, поскольку кадастровая стоимость земельных участков, внесенная в государственный кадастр недвижимости, имеет прямо пропорциональную зависимость к размеру арендных платежей.

Общество обратилось к ИП Юрченко А. И. для определения рыночной стоимости земельных участков.

ИП Юрченко А.И. подготовлен Отчет N ОЦ-029/16 от 11 июля 2016 г., об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Согласно рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 26:33:220209:1, площадью 6 678.75 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. К. Маркса, 10, составляет 7 284 000 (семь миллионов двести восемьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г.

- с кадастровым номером 26:33:220208:1, площадью 7 344.00 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. К. Маркса, 14, составляет 8 010 000 (восемь миллионов десять тысяч) рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 года N 1380, по состоянию на 01.01.2015 года значительно превышает его рыночную стоимость.

Согласно Положительному экспертному заключению N 720/04-16 от 12.07.2016 года Саморегулируемой организации оценщиков "Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" определенная в Отчете N ЩЦ-029/16 стоимость объектов оценки подтверждена, отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Ссылаясь на нормы законодательства, указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в установленном законом порядке, как правило, не может превышать его реальную рыночную стоимость.

С целью досудебного урегулирования спора ООО "Санаторий "Тарханы" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

На основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков было отказано.

В заявлении просил установить кадастровую стоимость земельного участка расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. К. Маркса, 10, в размере 7 284 000 (семь миллионов двести восемьдесят четыре тысячи) рублей; земельного участка с кадастровым номером 26:33:220208:1, площадью 7 344.00 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. К. Маркса, 14, в размере 8 010 000 (восемь миллионов десять тысяч) рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Горелая В.И. уточнила заявленные требования и просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в заключении эксперта.

Представитель заинтересованного лица по делу - администрации г.Пятигорска по доверенности Прибытков М.С. с заявленными требованиями не согласился, вопросов и замечаний по судебной оценочной экспертизе не имеет, с заключением эксперта согласился.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца, пояснения эксперта Гельбрас В.В., суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой применяется кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО "Санаторий "Тарханы" является арендатором земельных участков с кадастровым номером 26:33:220209:1, площадью 6678,75 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ул. К. Маркса, 10 и с кадастровым номером 26:33:220208:1, площадью 7 344.00 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. К. Маркса, 14, для объектов общественно делового значения - Санаторий "Тарханы" на основании договора аренды земельного участка N 44/14ю от 16.09.2014г. и с кадастровым номером 26:33:220208:1, площадью 7344,00 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под зданиями и сооружениями", расположенного по адресу Ставропольский край, г.Пятигорск, ул.Карла Маркса, для объектов общественно делового значения - под зданиями и сооружениями, на основании договора аренды земельного участка N 46/07ю от 17.04.2007.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости от 07.07.2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:220209:1 составляет 17 706 768.79 рублей, а земельного участка 26:33:220208:1 составляет 21220 488 рублей по состоянию на 01 января 2015 года (т.1 л.д.13-14)..

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, Общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленные оценщиком Юрченко А.И. Отчет N ОЦ-029/16 от 11 июля 2016 г., об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Согласно рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 26:33:220209:1, площадью 6 678.75 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. К. Маркса, 10, составляет 7 284 000 (семь миллионов двести восемьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г.; с кадастровым номером 26:33:220208:1, площадью 7 344.00 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. К. Маркса, 14, составляет 8 010 000 (восемь миллионов десять тысяч) рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2015 г (т.1 л.д.43-163).

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков "Ассоциация "Межрегиьтнальный союз оценщиков" дано положительное экспертное заключение N 720/04-16 от 12 июля 2016 года, согласно которому Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, определенная в Отчете стоимость объекта оценки подтверждена (т.1 л.д.164-185).

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По настоящему делу такая экспертиза проведена по ходатайству административного истца на основании определения суда от 25 октября 2016 года.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 297/11/16Э от 21 ноября 2016 года, выполненной экспертом Научно - образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВПО "Северо-Кавказский Федеральный Университет", по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:220209:1 составляет 7522716 рублей, а земельного участка с кадастровым номером 26:33:220208:1 составляет 8272031 рубль.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Гельбрас Г.В. составившая вышеуказанное экспертное заключение, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.

При таких данных, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельных участков, заинтересованными лицами в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО "Санаторий "Тарханы" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ООО "Санаторий "Тарханы" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 13 июля 2016 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Тарханы" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:220209:1, площадью 6678,75 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "санаторий "Тарханы", расположенного по адресу Ставропольский край, г.Пятигорск, ул.Карла Маркса,10 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 7522716,00 (семь миллионов пятьсот двадцать две тысячи семьсот шестнадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:220208:1, площадью 7344,00 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование " под зданиями и сооружениями", расположенного по адресу Ставропольский край, г.Пятигорск, ул.Карла Маркса,14 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 8272 031,00 (восемь миллионов двести семьдесят две тысячи тридцать один) рубль.

Заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости поступили в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 13 июля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Судья Ставропольского

Краевого суда Е.А.Строчкина.