Решение Ставропольского краевого суда от 14 марта 2017 г. по делу N 3а-65/2017

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.

при секретаре Масленниковой М.А.,

с участием представителя административного истца Торгашева М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному иску ООО "ТК Спектр" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата управления Росреестра" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация г.Пятигорска об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года,

установил:

Директор ООО "ТК Спектр" обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением (с учетом отказа от части исковых требований) к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата управления Росреестра" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация г.Пятигорска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0457, площадью 2 524 кв.м., с категорией земель: земли поселений (земли населенных пунктов), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, ш. Черкесское, нежилое строение, равной его рыночной стоимости в размере 577 794 рубля 08 копеек; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0401, площадью 11 010 кв.м., с категорией земель: земли поселений (земли населенных пунктов), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, ш. Черкесское, равной его рыночной стоимости в размере 2424 000 рублей.

В обоснование иска указал, что на основании договора аренды земельного участка от 19.12.2007 года N 208/07ю является арендатором земельного участка с категорией земель: земли поселений (земли населенных пунктов), площадью 2 524 кв. м, кадастровый номер 26:33:010101:0457, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ш.Черкесское, нежилое строение; на основании договора аренды земельного участка от 23.05.2007 года N 78/07ю является арендатором земельного участка с категорией земель: земли поселений (земли населенных пунктов), площадью 11010 кв. м, кадастровый номер 26:33:010101:0401, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ш. Черкесское.

На настоящий момент кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0457 составляет 1 559 857 рублей 24 копейки, земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0401 составляет 9 908229 рублей 30 копеек.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков ООО "ТК Спектр" обратилось в независимую оценку ООО "Деловой партнер" для определения рыночной стоимости рассматриваемых земельных участков.

Оценкой стоимость объектов недвижимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:33:010101:0457 и 26:33:010101:0401 установлена в размере их рыночной стоимости: по отношению к земельному участку 26:33:010101:0457 в размере 578 000 рублей, по земельному участку 26:33:010101:0401 в размере 2 424 000 рублей.

Данная стоимость определена по состоянию на 01 января 2015 года, согласно отчета об оценке от 29.01.2016 N 44, составленном оценщиком Носовой Анной Сергеевной, per. номер в реестре 1286, являющейся членом СО "Ассоциация межрегионального союза оценщиков".

На данный отчет имеется положительное экспертное заключение N 25/06-16 СО "Ассоциация межрегионального союза оценщиков", которым подтверждается установленная отчетом стоимость рассматриваемых в настоящем заявлении земельных участков, каких-либо допущенных в отчете нарушений, ошибок, экспертизой не устанавливается.

18.04.2016 г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направила решение от 13.05.2016г. исх. N 712, в котором, по результатам рассмотрения решилаотклонить заявление по причине не соответствия требованиям действующего законодательства по оформлению и содержанию отчета об оценке, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Установлены нарушения ФСО N 1 п.8, ФСО N 3 п.8, ФСО N 7 п. 22, 23.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего на праве аренды земельных участков недостоверными и нарушающими права плательщика арендных платежей на это имущество, поскольку кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной стоимости.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата управления Росреестра" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация г.Пятигорска, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей для участия в деле не направили, о причине неявки суд не известили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Торгашев М.В. поддержал административный иск, уточнил его и просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размерах, установленных заключением судебной оценочной экспертизы N88-Г/2016 от 09.11.2016г., выполненной экспертом ГУП СК "Бюро экспертиз".

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункты 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу вышеуказанных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении земельного участка затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 19.12.2007 года N 208/07ю является арендатором земельного участка с категорией земель: земли поселений (земли населенных пунктов), площадью 2 524 кв. м, кадастровый номер 26:33:010101:0457, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ш.Черкесское, нежилое строение; на основании договора аренды земельного участка от 23.05.2007 года N 78/07ю является арендатором земельного участка с категорией земель: земли поселений (земли населенных пунктов), площадью 11010 кв. м, кадастровый номер 26:33:010101:0401, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ш.Черкесское.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N1380 от 27.11.2015 года утверждена кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года. На настоящий момент кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0457 составляет 1 559 857 рублей 24 копейки, земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0401 составляет 9 908229 рублей 30 копеек, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с Отчетом об оценке N44 от 29.01.2016 года, выполненном ООО "Деловой партнер", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0457 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 578 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0401 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 2 424 000 рублей.

На данный отчет имеется положительное экспертное заключение N 25/06-16 СО "Ассоциация межрегионального союза оценщиков", которым подтверждается установленная отчетом стоимость рассматриваемых в настоящем заявлении земельных участков.

18.04.2016 г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направила решение от 13.05.2016г. исх. N 712, в котором, по результатам рассмотрения решилаотклонить заявление.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N88-Г/16 от 09 ноября 2016 года, выполненной экспертом ГУП СК "Бюро экспертиз", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0457 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 1 340 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0401 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 5 725 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по важнейшим из ценообразующих факторов при оценке земельных участков: виду передаваемых прав, целевому использованию, площади, а также другим характеристикам, влияющим на стоимость объекта.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки, что отвечает требованиям Федерального стандарта оценки N 1.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных на Интернет-сайте, что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет-страниц, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении объектов-аналогов и иных характеристиках.

Вследствие чего суд принимает в качестве надлежащего и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельных участков именно заключение судебной экспертизы.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости по состоянию на дату кадастровой оценки, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы N88-Г/16 от 09 ноября 2016 года, выполненной экспертом ГУП СК "Бюро экспертиз".

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, что заявление ООО "ТК Спектр" о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 18 апреля 2016 года, в Ставропольский краевой суд 09 сентября 2016 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административные исковые требования ООО "ТК Спектр" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата управления Росреестра" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация г.Пятигорска об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0457, площадью 2 524 кв.м., с категорией земель: земли поселений (земли населенных пунктов), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, ш. Черкесское, нежилое строение, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 1340000 (один миллион триста сорок тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:0401, площадью 11 010 кв.м., с категорией земель: земли поселений (земли населенных пунктов), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, ш. Черкесское, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 5 725 000 (пять миллионов семьсот двадцать пять тысяч) рублей.

Установить дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 18 апреля 2016 года

Установить дату обращения в Ставропольский краевой суд 09 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 14 марта 2017 года.

Судья

Ставропольского краевого суда М.М. Товчигречко