Решение Ставропольского краевого суда от 20 марта 2017 г. по делу N 3а-76/2017

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.

при секретаре Масленниковой М.А.,

с участием представителя административного истца Тараловой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному иску Галюткина А.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: Управление Росрестра по Ставропольскому краю, администрация г.Ставрополя об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Галюткин Анатолий Иванович обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394, площадью 1462 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Доваторцев 35 "а", в квартале 522, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2372000 рублей.

В обоснование иска указал, что на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя N4777 от 18.05.2015 года Галюткин А.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394, площадью 1462 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Доваторцев 35 "а", в квартале 522.

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394 определена по состоянию на 01.01.2015 года в размере 9488599 рублей 30 копеек.

Посчитав кадастровую стоимость завышенной, Галюткин А.И. обратился за изготовлением отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с отчетом N0074 от 31.08.2016 года, выполненном ООО "КонсалтИнвестГрупп" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составляет 2372 000 рублей.

Установленная отчетом рыночная стоимость подтверждена положительным экспертным заключением N6078 от 08.09.2016 года.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего Галюткину А.И. на праве аренды земельного участка недостоверными и нарушающими его права плательщика арендных платежей на это имущество, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость, Галюткин А.И. просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: администрация г.Ставрополя, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей для участия в деле не направили, о причине неявки суд не известили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Таралова И.В. поддержала административный иск и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394, площадью 1462 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Доваторцев 35 "а", в квартале 522, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2372000 рублей, как определено Отчетом N0074 от 31.08.2016 года. Пояснила, что с заключениями судебных экспертиз не согласна, поскольку определенная в них стоимость сильно завышена.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункты 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу вышеуказанных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя N4777 от 18.05.2015 года Галюткин А.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394, площадью 1462 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Доваторцев 35 "а", в квартале 522.

Согласно представленной в дело кадастровой справке от 26 августа 2016 года, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394 определена по состоянию на 01.01.2015 года в размере 9488599 рублей 30 копеек (т.1, л.д. 28).

В соответствии с отчетом об оценке N0074 от 31.08.2016 года, выполненном ООО "КонсалтИнвестГрупп", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 2372 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой союз оценщиков", дано положительное экспертное заключение от 08.09.2016 года N6078.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N247/10/16Э от 18 октября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394 по состоянию на 01 января 2015 года с учетом округления составила 8 672 000 рублей.

По ходатайству представителя административного истца, в связи с её несогласием с заключением судебной экспертизы, назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы N010-01-2017 от 17 февраля 2017 года, выполненной экспертом ООО "РусОценка-СК", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394 по состоянию на 01 января 2015 года составила 10600 541 рубль.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы N247/10/16Э от 18 октября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования. Учреждение является государственным.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый участок, подобран ряд аналогов, сходных по основным параметрам с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием этих поправок и их значений.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

Вследствие чего суд принимает в качестве надлежащего и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка именно заключение судебной экспертизы N247/10/16Э от 18 октября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, а не представленный административным истцом отчет и заключение судебной оценочной экспертизы N010-01-2017 от 17 февраля 2017 года, выполненной экспертом ООО "РусОценка-СК".

Суд не принимает заключение судебной оценочной экспертизы N010-01-2017 от 17 февраля 2017 года, выполненной экспертом ООО "РусОценка-СК" по основаниям, указанным административным истцом в возражении на данное заключение судебного эксперта и считает, что заключение судебной экспертизы N247/10/16Э от 18 октября 2016 года в большей степени соответствует федеральным стандартам оценки.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Галюткина А.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на дату его кадастровой оценки, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы N247/10/16Э от 18 октября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Юридического института Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывает о том, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, что заявление Галюткина А.И. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в Ставропольский краевой суд 20 сентября 2016 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административные исковые требования Галюткина А.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: Управление Росрестра по Ставропольскому краю, администрация г.Ставрополя об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:394, площадью 1462 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-офисного здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Доваторцев 35 "а", в квартале 522, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 8 672000 рублей (восемь миллионов шестьсот семьдесят две тысячи рублей).

Дата обращения в Ставропольский краевой суд 20 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 23 марта 2017 года.

Судья

Ставропольского краевого суда М.М. Товчигречко