Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 22 марта 2017 г. по делу N 33-2113/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Науменко Л.А.,

судей Арбачаковой А.В., Варнавского В.М.,

при секретаре Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Л.А.С., дополнение к апелляционной жалобе представителя ответчика Л.А.С. - А.Е.Г. на решение "адрес" суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу

по иску Муниципального образования " "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края к Л.А.С. о признании недействительными торгов в форме аукциона, признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Варнавского В.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

МО " "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края обратился в суд с иском к Л.А.С., в котором с учетом уточнения, просил признать недействительными торги в форме аукциона от ДД.ММ.ГГ по продаже здания учебно-производственных мастерских и земельного участка, расположенных по адресу "адрес". Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ здания и земельного участка, применить последствия признания недействительной сделки путем признания права собственности на указанные объекты недвижимости за истцом.

В обоснование заявленных требований истец указал, что согласно распоряжению главы Администрации "адрес" сельсовета "адрес" от ДД.ММ.ГГ *** "О проведении аукциона по продаже муниципального недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности МО " "адрес" сельсовет"" ДД.ММ.ГГ был проведен открытый аукцион по продаже здания учебно-производственных мастерских. Предметом аукциона являлось здание учебно-производственных мастерских общей площадью 712,4 кв.м. и земельный участок общей площадью 3,99 га, расположенные по адресу: "адрес". Начальная цена продажи названного имущества составила "данные изъяты" на основании отчета об оценке *** рыночной стоимости. Задаток был установлен в размере 5 % от начальной стоимости имущества, что составило "данные изъяты".

По результатам аукциона победителем был признан Л.А.С. Цена продажи объекта недвижимости и земельного участка, определенная по результатам аукциона, составила "данные изъяты".

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ МО " "адрес" сельсовет" в лице главы администрации продало Л.А.С. здание учебно-производственных мастерских общей площадью 712,4 кв.м. и земельный участок общей площадью 3,99 га, расположенные в "адрес".

Вместе с тем, при проведении аукциона, а также заключенным по его итогам договором купли-продажи существенно нарушены права МО " "адрес"", поскольку земельный участок площадью 3,99 га был передан ответчику фактически на безвозмездной основе. Истец утратил право собственности на земельный участок без предоставления должного эквивалента. Предметом аукциона по Лоту *** являлись здание и земельный участок с начальной ценой "данные изъяты". Между тем отчет об оценке содержит заключение только относительно здания. Оценка земельного участка не проводилась. В связи с чем, торги по продаже здания и земельного участка являются недействительными.

Решением "адрес" суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования МО " "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края удовлетворены.

Торги в форме аукциона, проведенные ДД.ММ.ГГ по продаже здания учебно-производственных мастерских общей площадью 712,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 3,99 га, расположенные по адресу: "адрес", оформленные протоколом от ДД.ММ.ГГ ***, признаны недействительными.

Признан недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный по результатам торгов между МО " "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края и Л.А.С., предметом которого является купля-продажа здания учебно-производственных мастерских общей площадью 712,4 кв.м., кадастровый ***, и земельный участок общей площадью 3,99 га, кадастровый ***, расположенные по адресу: "адрес".

Применены последствия недействительности сделки, путем признания права собственности за МО " "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края на здание учебно-производственных мастерских общей площадью 712,4 кв.м., кадастровый ***, и земельный участок общей площадью 3,99 га, кадастровый ***, расположенные по адресу: "адрес", а также возращения МО "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края Л.А.С. денежных средств в сумме "данные изъяты".

С Л.А.С. взыскана государственная пошлина в сумме "данные изъяты" в доход местного бюджета.

На период вступления решения суда в законную силу применены обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении объектов недвижимости: здания учебно-производственных мастерских общей площадью 712,4 кв.м., кадастровый ***, и земельного участка общей площадью 3,99 га кадастровый ***, расположенные по адресу: "адрес".

В апелляционной жалобе ответчик Л.А.С. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает, что факт законности приобретения им объекта недвижимости - здания не вызывает сомнения, нарушений в отношении указанного объекта недвижимости не выявлено. Обжалуемым решением суд незаконно лишил ответчика права собственности на данное имущество. Ссылается на ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации", согласно которой действие данной статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, учреждениями имущество, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Указывает, что истец в ходе рассмотрения дела подтвердил наличие виновного поведения с его стороны, поскольку данная ситуация возникла из-за невнимательности стороны истца. При этом, ссылаясь на Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", полагает, что оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Ответчик является добросовестным приобретателем по возмездной сделке, не является специалистом в проведении публичных торгов, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали. Ответчик стал владеть, пользоваться, производить все необходимые действия по ремонту и реконструкции приобретенного здания, то есть понес расходы, которые возможно причислить к убыткам. Л.А.С. также понес иные расходы, связанные с оформлением документации на здание и земельный участок. Спорное здание используется Л.А.С. в целях осуществления предпринимательской деятельности, что не принято во внимание судом. Со стороны истца же усматривается злоупотребление правом с целью причинить ответчику крупный материальный ущерб. При этом истцу следовало представить доказательства отсутствия документации на земельный участок, поскольку оформлением документации для аукциона занимался именно он.

Ссылается на то, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Одни лишь нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на торги, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения всего иного, кроме оценки земельного участка, порядка проведения торгов. Возможные нарушения при определении стоимости объекта недвижимости, что является правом продавца, не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу п.1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспариваемая истцом продажа объектов недвижимости произошла в соответствии с положениями действующего законодательства, в частности, ст.ст. 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации с соблюдением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В дополнении к апелляционной жалобе представитель ответчика А.Е.Г. указывает, что стороной истца не представлено доказательств нарушения его имущественных прав в результате совершения спорной сделки.

Ссылаясь на положения ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации представитель ответчика полагает, что в данном случае возможен был вариант продажи земельного участка ответчику без проведения торгов. При этом цена земельного участка была установлена органом местного самоуправления.

Полагает, что в рассматриваемом случае, с учетом положений ст. ст. 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовало прийти к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о проведении оспариваемых торгов с нарушением правил, установленных законом.

Земельный участок, являющийся предметом торгов, прошел кадастровый учет, в связи с чем, учитывая положения ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, начальной продажной ценой данного участка могла являться его кадастровая стоимость.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу МО " "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнения к ней согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), выслушав представителя ответчика, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителей истца, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы.

Судом установлено, что МО " "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края являлось собственником недвижимого имущества в виде здания учебно-производственных мастерских площадью 712,4 кв.м., кадастровый ***, а также земельного участка площадью 3,99 га кадастровый ***, расположенных по адресу: "адрес", что подтверждается копией свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ решением Совета депутатов "адрес" сельсовета "адрес" Алтайского края *** было дано разрешение администрации "адрес" сельсовета на продажу здания учебно-производственных мастерских, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно заключению ООО "Специализированная фирма РосЭксперт" рыночная стоимость здания составила "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГ администрацией "адрес" сельсовета было вынесено постановление *** о проведении аукциона по продаже муниципального недвижимого имущества: здания учебно-производственных мастерских общей площадью 712,4 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", а также об утверждении конкурсной документации по проведению аукциона.

Согласно аукционной документации объектом продажи на аукционе является помимо здания еще и земельный участок общей площадью 3,99 га, расположенный по "адрес". Дата проведения аукциона назначена на ДД.ММ.ГГ. При этом начальная цена продажи объекта недвижимого имущества установлена в сумме "данные изъяты". Размер задатка установлен в размере 5 % от начальной цены - "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГ был проведен открытый аукцион, на котором под Лотом *** выставлено недвижимое имущество: здание учебно-производственных мастерских общей площадью 712,4 кв.м и земельный участок общей площадью 3,99 га, расположенные по вышеуказанному адресу. Последнее предложение о цене заявлено в сумме "данные изъяты". Победителем аукциона признан Л.А.С..

По результатам аукциона ДД.ММ.ГГ между МО " "адрес" сельсовет" "адрес" Алтайского края и Л.А.С. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Л.А.С. купил вышеуказанные объекты недвижимости за "данные изъяты", из которых цена за здание "данные изъяты", цена за земельный участок "данные изъяты".

В силу п.1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества согласно ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

В соответствии ст. 18 указанного закона на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно ст. 12 Закона начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Статья 3 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона (п. 20 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, для определения законности проведения аукциона по продаже муниципального имущества необходимо проверить не только соблюдение порядка проведения оспариваемых торгов, но также соблюдение норм Земельного кодекса Российской Федерации, иных Федеральных законов Российской Федерации, регулирующих порядок формирования земельного участка, выставляемого на торги.

Как следует из материалов дела, стоимость здания мастерских определялась без учета стоимости земельного участка. Оценка земельного участка общей площадью 3,99 га, в установленном законом порядке не проводилась, вместе с тем данный объект муниципальной собственности был выставлен на аукцион.

Таким образом, на торги было выставлено два объекта недвижимости одним лотом, один из которых (земельный участок) не был сформирован в соответствии с нормами земельного законодательства для проведения торгов, то есть фактически отсутствовал, что является основанием для признания спорного аукциона и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенного по его результатам, недействительными как противоречащими закону.

О несоответствии данного договора требованиям закона свидетельствует также отказ Управления Росреестра в его регистрации.

Последующий договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ также не может быть признан действительным, поскольку он был заключен на условиях, которые не соответствовали условиями проведенного аукциона по продаже муниципального имущества, Земельный участок общей площадью 3,99 га, расположенные по адресу: "адрес", стоимостью "данные изъяты", являющийся предметом данного договора, на торги не был выставлен.

При таких обстоятельствах суд принял правильное решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней об отсутствии нарушений при проведении торгов несостоятельны и не могут повлиять на законность, обоснованность оспариваемого решение суда.

Так, доводы жалобы о законности приобретения ответчиком здания мастерских отклоняются судебной коллегией, поскольку, как указанно выше, здание приобретено Л.А.С. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, условия которого не соответствовали результатам аукциона от ДД.ММ.ГГ.

При этом ссылка в жалобе на соблюдение положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже ответчику объектов недвижимости также не свидетельствует о законности оспариваемого договора купли-продажи.

Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник

В силу п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу вышеприведенных норм закона спорное здание и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежат совместной продаже.

Площадь земельного участка, переданного ответчику по договору купли-продажи, несоразмерно больше площади расположенного на нем здания учебно-производственных мастерских и превышает площадь, необходимую для его функционального использования.

Таким образом, земельный участок площадью 3,99 га в нарушение требований законодательства о продаже муниципального имущества был фактически передан ответчику безвозмездно.

Ссылка в жалобе на ч.2 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" несостоятельна, поскольку муниципальное образование "Целинный сельсовет" не является ни муниципальным унитарным предприятием, ни муниципальным учреждением.

Доводы жалобы об отсутствии предусмотренных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" оснований для признания сделки купли-продажи недействительной не принимаются во внимание, поскольку согласно п.2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Не является основанием для отмены или изменения решения суда и довод жалобы о том, что ответчик является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Как верно указал суд первой инстанции, Л.А.С. добросовестным приобретателем здания и земельного участка не является. Подписание ответчиком договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, предметом которого, в том числе являлся земельный участок стоимостью "данные изъяты", не выставлявшийся на торги, свидетельствует об отсутствии добросовестности в действиях Л.А.С.

При этом ссылка в жалобе на злоупотребление правом со стороны истца МО " "адрес" сельсовет" также не принимаются во внимание, поскольку в соответствии с действующим законодательством у истца имеется право оспаривать результаты аукциона.

Ошибки в составлении аукционной документации не свидетельствуют о злоупотреблении правом. Доказательств, свидетельствующих о намеренном причинении истцом вреда ответчику, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик понес убытки в связи с участием в торгах и содержанием спорного имущества, поэтому в удовлетворении иска следовало отказать, несостоятельны.

Ответчиком встречных исковых требований не заявлялось, доказательства размера причиненного ущерба не представлялись.

За Л.А.С. сохраняется право на предъявление данных требований в рамках отдельного судопроизводства, представив доказательства в силу ст. 56 ГПК РФ.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик и его представитель указывают, что стороной истца не представлено доказательств нарушения его имущественных прав в результате совершения спорной сделки.

Данные доводы судебная коллегия не принимает во внимание.

Поскольку земельный участок не был надлежащим образом подготовлен для участия в торгах и фактически ответчику были переданы два объекта недвижимости по цене одного, данное обстоятельство безусловно затрагивает имущественные права МО "Целинный сельсовет", бюджет которого лишился ожидаемой прибыли от продажи земельного участка.

Ссылка в дополнении к жалобе на ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации о возможности продажи земельного участка без проведения торгов не влияет на законность постановленного судом решения.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку Л.А.С. на момент проведения аукциона собственником здания мастерских не являлся, он не относится к категории лиц, имеющих право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

Доводы представителя ответчика, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе, о том, что согласно ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальной продажной ценой спорного земельного участка могла являться его кадастровая стоимость, отклоняются судебной коллегией как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Из смысла п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка может быть его рыночная или кадастровая стоимость.

Вместе с тем, особенности продажи земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, содержатся в Федеральном законе от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Из ст.12 указанного закона следует, что начальная цена муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Таким образом, для приватизации земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, должен быть подготовлен отчет об оценке его рыночной стоимости. Начальная продажная цена такого имущества устанавливается с учетом данного отчета.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.

С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу ответчика Л.А.С., дополнение к апелляционной жалобе представителя ответчика Л.А.С. - А.Е.Г. на решение "адрес" суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: