Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 марта 2017 г. по делу N 33-4839/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Милютина В.Н.,

судей Вахитовой Г.Д.,

Фархиуллиной О.Р.,

при секретаре Валетдиновой Р.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 30 сентября 2016 года, которым постановлено:

исковое заявление Бакиевой Ф.А. к ООО "Единая торгово - закупочная компания", ООО "Строительная компания МегаСтрой", АО "Россельхозбанк" о признании права собственности за жилым помещением - удовлетворить;

признать Бакиеву Ф.А. добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу адрес. Признать сделку об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу адрес состоявшейся;

признать недействительным в части, касающейся продажи квартиры адрес договор купли-продажи недвижимого имущества N ... от дата заключенный между ООО "ЕТЗК" и ООО "СК МегаСтрой";

признать недействительным в части, касающейся залога квартиры адрес договор об ипотеке (залоге недвижимости) N ... 1/5 от дата заключенный между ООО "СК Мегастрой" и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк";

исключить из Единого государственного реестра прав записи N ... от дата; N ... от дата;

признать за Бакиевой Ф.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес на имя Бакиевой Ф.А.;

взыскать солидарно с ООО " Единая торгово-закупочная компания", ООО "СК МегаСтрой", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" в пользу Бакиевой Ф.А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 15473,50 рублей (по 5157,84 рублей с каждого).

Заслушав доклад судьи Милютина В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бакиева Ф.А. обратилась в суд с иском к ООО "Единая торгово-закупочная компания", ООО "Строительная компания МегаСтрой", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" о: признании истца добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу адрес; признании сделки об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу адрес состоявшейся; признании недействительным в части, касающейся продажи квартиры адрес договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный между ООО "ЕТЗК" и ООО "СК МегаСтрой"; признании недействительным в части, касающейся залога квартиры адрес договор об ипотеке (залоге недвижимости) заключенный между ООО "СК Мегастрой" и ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк"; исключении из Единого государственного реестра прав записи; признании за Бакиевой Ф.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес; взыскании государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что дата, между Бакиевой Ф.А. и ООО "ЕТЗК", являющимся застройщиком многоквартирного дома, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ... по адресу (строительный): адрес, на четвертом этаже девятиэтажного дома, проектной площадью 35,50 кв.м., во исполнение договора ею произведена оплата в размере 1 384 500 рублей наличными. Таким образом, истцом все принятые обязательства по договору исполнены полностью. Предварительный договор купли-продажи является фактически договором долевого участия. Квартира истцу была передана дата. Виду того, что все взаимоотношения истца и ответчика - ООО ЕТЗК" возникли до ввода дома в эксплуатацию, то действия ответчика подпадают под нормы Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Ответчик ООО "ЕТЗК" грубо нарушил действующее законодательство регламентирующее привлечение денежных средств физических лиц застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома, так как фактически истец являлась участником долевого строительства многоквартирного дома. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, дата ООО "ЕТЗК" передало ей вышеуказанную квартиру, но регистрировать возникшие правоотношения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ отказалось. Фактически с дата, то есть с момента подписания акта приема-передачи квартиры, истец постоянно в ней проживает, оплачивает коммунальные услуги, поэтому сделка между ним и ООО " ЕТЗК" фактически исполнена. дата при получении выписки из ЕГРП истцу стало известно, что вышеуказанная квартира зарегистрирована на праве собственности за ООО "Строительная компания МегаСтрой" на основании договора купли-продажи от дата, которое в свою очередь заложило её в ПАО "Россельхозбанк". Фактически квартира в распоряжение ООО "Строительная компания МегаСтрой" не передавалась и не принималась, поэтому сделка между ООО "ЕТЗК" и ООО "СК МегаСтрой" по представленному в регистрационную палату договору купли-продажи от дата является ничтожной и недействительной, как и последующая сделка о передаче в залог от дата.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе АО "Россельхозбанк" просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывает, что судом при вынесении решения не полностью и неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а установленные по делу обстоятельства не доказаны надлежащими доказательствами. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя АО "Россельхозбанк" Идрисова А.Р., поддержавшего доводы жалобы, представителя Бакиевой Ф.А. - Ишмуратова И.Р., полагавшего решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что дата между Бакиевой Ф.А. (сторона 2) и ООО "Единая торгово-закупочная компания" (сторона 1) заключен предварительный договор N ... , предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес, со следующими характеристиками: номер N ... количество комнат 1, этаж 4, проектная площадь 35,50 кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 384 500 рубля, из расчета 39 000 рубля за 1 кв.м., являющейся твердой неподлежащей изменению, кроме случаев, предусмотренных п. 2.2. настоящего договора.

Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади, передаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади произведенными органами технической инвентаризации, стороны производят перерасчет стоимости квартир исходя из сложившейся общей площади квартиры и стоимости одного квадратного метра квартиры, указанного в п. 2.1 настоящего договора. Уплата суммы, рассчитанной в результате определения фактической площади квартиры, производится Стороной 2 в течение пяти рабочих дней с даты получения от Стороны 1 соответствующего уведомления (счета). В случае уменьшения общей площади продаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади произведенным органами технической инвентаризации, Стороны принимают в качестве расчетной общую проектную площадь, указанную в п. 1.1. настоящего договора, и стоимость одного квадратно метра квартиры указанного в п. 2.1. настоящего договора.

Согласно п. 4.1. заключенного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности Стороны 1 на указанную квартиру в установленном законом порядке. До указанной даты Сторона 1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1.1. настоящего договора квартиры.

Иного срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

В судебном заседании также установлено, что Бакиева Ф.А. передала ООО "ЕТЗК" денежные средства во исполнение указанного договора в размере 1 384 500 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N ... от дата на 1 000 000 рублей и N ... от дата на 384 500 рублей. Проектная площадь квартиры по предварительному договору составляла 35,50 кв.м. Согласно технического паспорта квартиры адрес от дата фактическая площадь квартиры составляет 37,3 кв.м. Таким образом, стоимость квартиры увеличилась на 1,8 кв.м., что в денежном выражении составляет 70 200 рублей. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N ... от дата истицей произведен платеж в размере 70 200 рублей.

Данные обстоятельства в судебном заседании сторонами не опровергнуты.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N ... , выданного Администрацией городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан, данный дом был введен в эксплуатацию дата.

Согласно справке отдела архитектуры городского округа г. Стерлитамак дому N ... по адрес присвоен почтовый адрес: РБ, адрес.

Судом также установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик - ООО "ЕТЗК" передал дата по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру адрес истцу Бакиевой Ф.А.

С момента передачи квартиры истец вселилась в неё и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено актом о проживании, сведениями о регистрации по месту жительства. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО "УК ЕТЗК" коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца Бакиевой Ф.А.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО "ЕТЗК" от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключенный между Бакиевой Ф.А. и ООО "Единая торгово-закупочная компания" предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок: не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности, указан срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в день заключения предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, судом установлено, что ООО "ЕТЗК" является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от истца, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Истец Бакиева Ф.А. фактически стала участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировала застройщику ООО "ЕТЗК" строительство вышеуказанной N ... до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома N ... , что подтверждает возникновение правоотношений между ООО "ЕТЗК" с истцом Бакиевой Ф.А. по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст. 4 ФЗ N ... от дата "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Бакиевой Ф.А. и застройщиком ООО " ЕТЗК" составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру. Сделка об участии Бакиевой Ф.А. в долевом строительстве многоквартирного дома состоялась, фактически совершена и исполнена.

Давая юридическую оценку договору купли-продажи 4 квартир в доме адрес от дата N ... , заключенному между ООО "Единая торгово-закупочная компания" и ООО "Строительная компания МегаСтрой"", (в том и квартиры N ... ), за которую ООО "Строительная компания МегаСтрой" уплатило 1 624 500 руб., суд верно указал на то, что фактически квартира в распоряжение ООО "Строительная компания МегаСтрой" не передавалась и последними не принималась. С дата в квартире проживает Бакиева Ф.А., оплачивая коммунальные услуги, что свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО "ЕТЗК" и ООО "Строительная компания МегаСтрой" волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи N ... от дата и передаточному акту. Поэтому суд обоснованно признал указанную сделку недействительной.

Последующую сделку - договор об ипотеке N ... от дата суд также обоснованно признал недействительной, поскольку она совершена ООО "СК МегаСтрой", не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом.

В силу п. 5 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд правомерно отклонил доводы АО "Россельхозбанк" о добросовестности действий банка при заключении договора залога, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

При указанных обстоятельствах, суд обоснованно признал право собственности Бакиевой Ф.А. на спорную квартиру.

ООО "ЕТЗК" не отрицало заключение с Бакиевой Ф.А. предварительного договора купли-продажи N ... от дата, получение денежных средств по указанному договору и передачу квартиры, оговоренной в договоре, в срок.

Доводы представителя АО "Россельхозбанк" о сомнениях в принадлежности подписи Е. в предварительном договоре от дата, сроках подписания, изготовления договора и акта приема передачи суд правомерно признал необоснованными и в проведении почерковедческой экспертизы обоснованно отказал. ООО "ЕТЗК" и сам директор предприятия Е. не оспорили подлинность подписи в договоре.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, признает их законными и обоснованными.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, нарушение норм материального и процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Доводы жалобы о том, что судом неверно квалифицирован предварительный договор купли - продажи как договор долевого участия и неверно установилнаправленность воли ООО "Единая торгово-закупочная компания" при его заключении, так как в предварительном договоре купли - продажи не имеется всех существенных условий договора долевого участия в строительстве жилья и он не был зарегистрирован в ЕГРП, а так же о том, что суд необоснованно пришел к выводу о мнимости договора купли продажи от дата не влекут отмены решения, поскольку основаны на неверном толковании приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения и приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, а сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 30 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Милютин

Судьи Г.Д. Вахитова

О.Р. Фархиуллина

Справка: судья З.