Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 марта 2017 г. по делу N 33-5630/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Ткачевой А.А.

судей Хамидуллиной Э.М.

Фахретдиновой Р.Ф.

при секретаре Даминовой Р.И.

рассмотрела гражданское дело по апелляционной жалобе представителя РСМ - БЕН на решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 января 2017 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований РСМ к Администрации городского округа ... об обязании подготовить и направить ей проект договора купли - продажи земельного участка, отказать за необоснованностью.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия

установила:

РСМ обратилась в суд с иском к Администрации городского округа ... об обязании подготовить и направить ей проект договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование указано, что истец является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 116,5 кв.м литер А, расположенного по адрес, что подтверждается свидетельством о регистрации права от дата Между истцом и ответчиком дата был заключен договор аренды земельного участка площадью 541 кв.м с кадастровым N ... , на котором расположен принадлежащий на праве собственности РСМ объект незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства состоит из фундамента, возведенного из бетонных блоков, степень готовности - 10%. Строительство индивидуального жилого дома осуществляется истцом на основании разрешения на строительство от дата В связи с необходимостью приобрести в собственность данный земельный участок, РСМ обратилась к ответчику с заявлением о заключении с ней договора купли-продажи земельного участка, однако в удовлетворении заявления ей было отказано, поскольку отсутствует акт ввода жилого дома в эксплуатацию, с чем она не согласна.

РСМ просила суд обязать Администрацию городского округа ... подготовить и направить ей проект договора купли - продажи спорного земельного участка, расположенного по адрес, с кадастровым N ... , общей площадью 541 кв.м, с видом разрешенного использования под жилую индивидуальную застройку, за плату по цене, устанавливаемой в размере 3 % от кадастровой стоимости.

Судом постановленоприведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель РСМ - БЕН ставит вопрос об отмене решения суда, считает возможным применение порядка выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства, как в случае приватизации объекта незавершенного строительства по аналогии закона. Запретов, ограничений в предоставлении земельного участка в собственность физического лица, имеющего в собственности объект незавершенного строительства, закон не содержит. Как полагает податель жалобы, возведенное истцом на участке строение нельзя отнести к временному строению, киоску, навесу, к нему в силу всех вышеуказанных норм применимы положения наравне с объектами завершенного строительства. Поскольку на спорном земельном участке имеется объект недвижимости - объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке, то и право истца, собственника объекта незавершенного строительства, на равный доступ к приобретению земельного участка в собственность, не может быть ограничено, а прямое указание в законодательстве в виде запрета в отношении объектов незавершенного строительства отсутствует.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь ст.167 ГПК Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Исследовав материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя РСМ - БЕН, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 39.20 ЗК Российской Федерации, если не установлено настоящей статьей и другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Нормой, определяющей право собственника объекта незавершенного строительства на земельный участок, расположенный под указанным объектом, является п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому исключительное право гражданина, имеющего в собственности объект незавершенного строительства, определяется как право аренды земельного участка без торгов.

Согласно п. 21 ст. 3 указанного выше федерального закона, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 г., имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Положениями п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности истца на объект незавершённого строительства) исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность.

Как установлено судом и следует из материалов дела, РСМ является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 116,5 кв.м литер А, расположенного по адрес, что подтверждается свидетельством о регистрации права от дата.

Между РСМ и ответчиком дата был заключен договор аренды земельного участка N ... , на котором расположен принадлежащий ей на праве собственности объект незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка заключен на основании Постановления Главы Администрации городского округа ... от дата N ... Данному земельному участку был присвоен кадастровый N ... с разрешенным видом использования под жилую индивидуальную застройку площадью 541 кв.м. Возведенный истцом объект незавершенного строительства состоит из фундамента, возведенного из бетонных блоков. Степень готовности дома 10%. Строительство дома осуществляется истцом на основании разрешения на строительство от дата.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд указал на необоснованность ссылки РСМ на положения ст. 36 ЗК Российской Федерации, как основание возникновения права выкупа спорного земельного участка и правомерность отказа в предоставлении РСМ участка в собственность, поскольку законом не предусмотрено предоставление земельного участка в собственность физического лица, имеющего в собственности объект незавершенного строительства на таком земельном участке.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Между тем, право собственности РСМ на объект незавершенного строительства возникло не по основаниям приватизации государственного и муниципального имущества, а в связи с возведением собственными силами за счет собственных средств. Земельный участок также не предоставлялся РСМ на праве постоянного бессрочного пользования. Следовательно, возможность применения Федеральных законов "О приватизации государственного и муниципального имущества" и "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в указанной части исключается.

Истец зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства до 01 января 2012 г. и потому к данным правоотношениям применяются положения п. 21 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", о чем правомерно указал суд первой инстанции.

Согласно п. 7 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Таким образом, объекты незавершенного строительства являются самостоятельным видом недвижимого имущества.

Из анализа ст. 36 ЗК Российской Федерации (в редакции до 1 марта 2015 г.) следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному ст. 36 ЗК Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Ныне действующее правовое регулирование в ст. 39.20 ЗК Российской Федерации также не допускает исключительного права на приобретение земельных участков в собственность лиц, являющиеся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

В настоящем споре земельный участок был предоставлен истцу в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома с дата до дата Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества истцом завершен строительством и введен в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для предоставления истцу в собственность за плату земельного участка с кадастровым N ... площадью 541 кв.м под жилую индивидуальную застройку, соответствует установленным по делу обстоятельствам, положениям закона, является правильным.

Доводы жалобы о том, что собственник объекта незавершенного строительства наряду с собственником здания и сооружения вправе требовать предоставления в собственность земельного участка, на котором находится этот объект, является несостоятельным, поскольку указанные нормы права не подлежат применению в тех случаях, когда на испрашиваемом земельном участке расположены объекты незавершенного строительства. Факт принадлежности объекта незавершенного строительства (объекта недвижимости) истцу на праве собственности не предоставляет ей исключительное право на получение в собственность земельного участка, согласно действующему законодательству здание и сооружение - это совершенно самостоятельные виды объектов, которые нельзя приравнять к другому виду - объекту незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 января 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя РСМ - БЕН - без удовлетворения.

Председательствующий Ткачева А.А.

Судьи Хамидуллина Э.М.

Фахретдинова Р.Ф.

Справочно: судья Осипов А.П.