Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 09 марта 2017 г. по делу N 33-3735/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Нурмиева М.М. и Пичуговой О.В.,

при секретаре судебного заседания Ахмадеевой А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Нурмиева М.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Финансово-строительная компания Итиль-Омет" Салихова И.И. на решение Московского районного суда г. Казани от 08 декабря 2016 года, которым постановлено:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная компания Итиль-Омет" к Д.В. Миннуллину, Р.Д. Миннуллину, А.Н. Молокович действующему за себя и в интересах несовершеннолетних детей Д.А. Молокович и Д.А. Молокович и А.Р. Молокович о признании договоров о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенными, договора дарения недействительным, договоров купли - продажи недействительными, оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ООО "Финансово-Строительная компания "Итиль-Омет" Салихова И.И., поддержавшего доводы жалобы, заслушав объяснения представителя Молоковича А.Р. - адвоката Батыршина С.Р., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Финансово-строительная компания "Итиль-Омет" (далее "ФСК "Итиль-Омет") обратилось к Хаялиевой С.Ш., Миннуллину Д.В., Молоковичу А.Н., Хаялиеву А.А. с иском о признании договоров долевого участия в строительстве незаключенными. В обоснование требований указано, что в 2004 и 2005 году между ООО "ФСК "Итиль-Омет" с одной стороны и Хаялиевой С.Ш., Миннуллиным Д.В. с другой стороны были заключены договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми истец обязался построить жилой дом переменной этажности на "адрес" и передать дольщикам расположенные в указанном доме квартиры. Пунктом 1.2 каждого из заключённых с названными лицами договоров было установлено, что строительство дома, которому в последующем был присвоен ... , будет производиться на участке с кадастровым номером ... общей площадью 0,847 га. Изначально в соответствии с договором купли-продажи имущественного комплекса ... от 06 октября 2003 года истец приобрел названный участок для строительства нескольких жилых домов; в разрешении на строительство было прямо указано, что разрешается строительство указанного дома как объекта строительства первой очереди. В качестве объекта строительства второй очереди изначально был предусмотрен второй жилой дом, эскизный проект на который был утвержден в установленном законом порядке.

До ввода жилого дома первой очереди в эксплуатацию и передачи объекта в собственность дольщикам истец в установленном законом порядке произвел размежевание названного участка, постановку на кадастровый учет и в последующем государственную регистрацию права на два вновь образованных земельных участка: с кадастровым номером ... общей площадью 4300 кв.м и с кадастровым номером ... , общей площадью 4172 кв.м. После государственной регистрации перехода права собственности дольщиков на жилой дом "адрес" участок площадью 4172 кв.м., на котором расположен названный дом, перешел в общее владение дольщиков. Целевое назначение второго участка с кадастровым номером ... было изменено на строительство торгового центра; истцом было получено разрешение на строительство торгового центра и градостроительный план земельного участка.

В декабре 2015 года Молокович А.Н. и Хаялиев А.А. обратились к

ООО "ФСК "Итиль-Омет" с иском об оспаривании межевания земельного участка с кадастровым номером ... Из искового заявления следует, что ответчики не согласны с границами и площадью земельного участка, отведённого под жилой дом "адрес".

По мнению истца, несогласие Молоковича А.Н. и Хаялиева А.А. с разделом земельного участка площадью 0,847 га на два земельных участка и их желание использовать для эксплуатации жилого дома весь земельный участок свидетельствует о недостижении сторонами договора соглашения о границах и площади земельного участка, на котором расположен жилой дом.

В связи с этим истец полагал, что сторонами не был согласован объект долевого строительства, подлежащий передаче участникам долевого строительства, что свидетельствует о незаключённости указанных договоров. Данное обстоятельство влечёт за собой недействительность всех последующих сделок в отношении спорных квартир. В ходе рассмотрения дела истец отказался от требований, заявленных к Хаялиевой С.Ш. и Хаялиеву А.А.; определением Московского районного суда г. Казани от 18 октября 2016 года производство по делу в указанной части было прекращено. К участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Миннуллин Р.Д., Молокович Д.А., Молокович А.Р. и Молокович Д.А.; после уточнения требований истец просил признать незаключёнными подписанный истцом и Миннуллиным Д.В. договор о долевом участии в строительстве жилого дома ... от 16 марта

2005 года, дополнительное соглашение об изменении площади от 24 августа 2009 года и акт приёма-передачи квартиры от 24 августа 2009 года к названному договору о долевом участии; признать недействительными: заключённый между Миннуллиным Д.В. и Миннуллиным Р.Д. договор дарения квартиры от 12 ноября 2009 года; заключенный между Миннуллиным Р.Д. и Молоковичем А.Н., Молокович А.Р. договор купли-продажи квартиры от 28 мая 2012 года и передаточный акт от 28 мая 2012 года; договоры дарения 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 01 ноября

2012 года и 28 ноября 2012 года; обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, погасив все регистрационные записи в отношении квартиры ... , начиная с регистрации права собственности Миннуллина Д.В. на основании договора о долевом участии в строительстве и заканчивая регистрацией права общей долевой собственности на указанную квартиру Молоковичем А.Н., Молокович А.Р., Молоковичем Д.А., Молоковичем Д.А.

Представитель истца ООО "ФСК "Итиль-Омет" Ахмадиев М.Ш. в суде первой инстанции иск поддержал.

Ответчик Молокович А.Н., также действовавший в интересах несовершеннолетних Молоковича Д.А. и Молоковича Д.А., его представитель адвокат Батыршин С.Р. в суде первой инстанции иск не признали.

Ответчик Миннуллин Р.Д. в суде первой инстанции иск не признал.

Ответчики Молокович А.Р., Миннуллин Д.В., представители третьих лиц ТСЖ "Восстания-2" и Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд первой инстанции не явились.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, приняв решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ООО "ФСК "Итиль-Омет" просит решение суда отменить и принять новое решение, которым иск удовлетворить. В жалобе повторяются доводы иска о том, что на участке с кадастровым номером ... общей площадью 0,847 га изначально должны были быть построены два дома; несогласие ответчика с разделом участка и планами истца по строительству торгового центра свидетельствует о том, что стороны не согласовали существенных условий договора. Апеллянт отмечает, что в ином судебном процессе суд, основываясь на оспариваемом договоре, удовлетворил требования Молоковича А.Н. об оспаривании межевания участка с кадастровым номером ... , исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о сформированных участках с кадастровыми номерами ... и ... Податель жалобы выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что истец не указал норм материального права, которым противоречат оспариваемые договоры; при этом апеллянт указывает, что исковые требования были мотивированы ссылками на положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об участии в долевом строительстве"). В жалобе выражается мнение о том, что течение срока исковой давности по заявленным требованиям началось с момента, когда ООО "ФСК "Итиль-Омет" узнало о подаче Молоковичем А.Н. иска об оспаривании межевания земельного участка. Кроме того, течение срока давности по требованиям о признании договоров недействительными началось для истца, как для лица, не являвшегося стороной оспариваемых сделок, со дня, когда он узнал о начале их исполнения. Податель жалобы отмечает, что иным судебным актом результаты межевания участка с кадастровым номером ... были признаны недействительными, что свидетельствует о недостаточности площади участка для его эксплуатации. По мнению апеллянта, данное обстоятельство является основанием для вывода о принятии дома в эксплуатацию с нарушениями градостроительного законодательства, что, в свою очередь, свидетельствует о самовольности постройки и влечёт за собой аннулирование всех зарегистрированных на неё прав.

Ответчики Миннуллин Р.Д., Молокович А.Р., Миннуллин Д.В., представители третьих лиц ТСЖ "Восстания-2" и Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. Поскольку сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных лиц в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В силу положений ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно положениям п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 27 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Федерального закона (01 апреля 2005 года).

В силу положений ч.ч. 1, 4, 5 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (в редакции, действовавшей на дату получения разрешения на строительство дома, т.е. 24 мая 2007 года) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

По делу установлено, что 16 марта 2005 года между ООО "ФСК "Итиль-Омет" (застройщиком) и Миннуллиным Д.В. (дольщиком) был заключён договор ... , поименованный сторонами договором о долевом участии в строительстве жилого дома. По условиям договора застройщик обязался по поручению дольщика от своего имени осуществить строительство трёхподъездного жилого дома переменной этажности по ул. "адрес" общей проектной площадью 8900,4 кв.м. и передать дольщику за счёт полученного от последнего денежных средств двухкомнатную квартиру со строительным ... общей проектной площадью 90,16 кв.м. Пунктом 1.2 договора было установлено, что строительство дома будет производиться на участке общей площадью 0,847 га с кадастровым номером ... в соответствии с согласованным сторонами проектом. В соответствии с п. 2.1.1 договора застройщик в числе иных принял на себя обязанности по получению документов на право строительства дома, в том числе разрешения на строительство. Согласно подпункту "д" п. 2.1.1 договора застройщик обязался обеспечить строительство дома до степени готовности, достаточной для сдачи дома государственной приёмочной комиссии, в срок до конца второго квартала 2006 года.

Дополнительным соглашением от 24 августа 2005 года к указанному договору стороны уточнили общую площадь строящейся квартиры и её номер по паспорту БТИ (квартира ... ).

24 мая 2007 года истцу было выдано разрешение на строительство десятиэтажного жилого дома с офисными помещениями (1-я очередь).

Указанная квартира была передана Миннуллину Д.В. по акту приёма-передачи от 24 августа 2009 года.

В соответствии с договором дарения квартиры от 12 ноября 2009 года Миннуллин Д.В. подарил спорную квартиру Миннуллину Р.Д.

28 мая 2012 года между Миннуллиным Р.Д. с одной стороны и Молоковичем А.Р., Молокович А.Н. с другой стороны был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

В соответствии с договорами дарения от 01 ноября 2012 года и 28 ноября 2012 года Молокович А.Н. и Молокович А.Р. подарили по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру несовершеннолетним Молоковичу Д.А. и Молоковичу Д.А.

Сторонами не оспаривалось того обстоятельства, что из земельного участка с кадастровым номером ... были образованы участки с кадастровыми номерами ... и ... ; 23 июня 2008 года за ООО "ФСК "Итиль-Омет" было зарегистрировано право собственности на участок с кадастровым номером ... общей площадью 4300 кв.м. Постановлением руководителя ИК МО г. Казани ... от 13 ноября

2013 года вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером ... был изменён на "торговые объекты: магазины розничной торговли (универсальные, специализированные) - для строительства торгового центра в зоне многоэтажной жилой застройки в 3-10 этажей (Ж4)".

Также сторонами не оспаривалось того обстоятельства, что Молокович А.Н. обратился в суд с иском об оспаривании результатов межевания, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о сформированных земельных участках с кадастровыми номерами ... и ...

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении оспариваемого договора долевого участия между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, предусмотренным законом.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом.

Как указывалось выше, заявляя требование о признании договора незаключённым, истец указывал на отсутствие соглашения сторон относительно подлежащего передаче дольщикам земельного участка.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" под объектом долевого строительства применительно к названному Закону понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу положений п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из положений оспариваемого договора от 16 марта 2005 года ... следует, что его стороны согласовали объект долевого строительства, который подлежит передаче дольщику. Несогласия с проектом дома, на основании которого было выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию, дольщик не высказывал; напротив, квартира была принята им по акту приёма-передачи без каких-либо замечаний.

Действия собственника расположенной в указанном доме квартиры Молоковича А.Н. по оспариванию межевания земельного участка, на котором расположен дом, не свидетельствуют о том, что стороны не определили в договоре подлежащий передаче дольщику конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в связи с чем довод жалобы о том, что на участке с кадастровым номером ... изначально должны были быть построены два дома, не может служить основанием для удовлетворения иска.

Довод жалобы о том, что в рамках иного гражданского дела суд, основываясь на оспариваемом договоре, удовлетворил требования Молоковича А.Н. об оспаривании межевания участка с кадастровым номером ... и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о сформированных из него участках, также не свидетельствует об обоснованности требований о признании незаключённым подписанного Миннуллиным Д.В. договора долевого участия.

Выраженное в жалобе несогласие с выводом суда первой инстанции о немотивированности довода о недействительности оспариваемых договоров не может служить основанием для отмены оспариваемого решения. При изложенных обстоятельствах сам по себе тот факт, что исковые требования мотивированы ссылками на ФЗ "Об участии в долевом строительстве", не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

С учётом изложенного довод жалобы о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен, правового значения для разрешения спора не имеет. Кроме того, судебная коллегия не может принять довод о том, что срок исковой давности в данном случае необходимо исчислять со дня, когда истец узнал о подаче Молоковичем А.Н. иска об оспаривании межевания земельного участка. Из искового заявления и пояснений истца следует, что его права оспариваемым договором долевого участия не нарушены; требование о признании договора незаключённым направлено не на защиту какого-либо права застройщика, нарушенного в связи с исполнением договора, а на ограничение права Молоковича А.Н. на оспаривание межевания земельного участка. Следовательно, сама по себе реализация Молоковичем А.Н. предоставленного ему законом права на обращение в суд не может быть признана нарушением прав ООО "ФСК "Итиль-Омет" и не влечёт за собой начала течения срока исковой давности по иску об оспаривании названного договора.

Довод жалобы о том, что иным судебным актом результаты межевания участка с кадастровым номером ... были признаны недействительными, что свидетельствует о самовольности постройки и влечёт за собой аннулирование всех зарегистрированных на неё прав, не может являться предметом проверки суда апелляционной инстанции, поскольку по указанному основанию названные сделки в рамках настоящего гражданского дела не оспаривались. Более того, суду не было представлено доказательств наличия вступившего в законную силу судебного акта, которым указанный многоквартирный дом был признан самовольной постройкой.

Иных доводов к отмене оспариваемого решения апелляционная жалоба не содержит; оснований для проверки решения суда в полном объёме судебная коллегия не усматривает.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным; оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г. Казани от 08 декабря 2016 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "ФСК "Итиль-Омет" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи