Апелляционное определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 15 марта 2017 г. по делу N 33-2361/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего ... Е.В.

судей ... И.А., ... С.В.

при секретаре ... Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Уссурийского городского округа об установлении выкупной стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе администрации Уссурийского городского округа

на решение Уссурийского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены. Судом постановлено:Установить выкупную стоимость земельного участка для целей, не связных со строительством, площадью 4 000 кв.м, кадастровый N, местоположение установлено относительно ориентира расположенного за пределами участка, ориентир гаражные боксы, участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: "адрес", разрешенное использование: объекты хранения автомобильного транспорта, в размере ... руб.; Обязать администрацию Уссурийского городского округа внести изменения в п.2.1 договора купли-продажи земельного участка NК от ДД.ММ.ГГГГ, указать, что цена земельного участка составляет ... руб.

Заслушав доклад судьи ФИО7, выслушав ФИО1, судебная коллегия

установила:

Истец обратился в суд к администрации Уссурийского городского округа с иском об установлении выкупной стоимости земельного участка, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ им был получен договор NК от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка для целей, не связанных со строительством, площадью 4000 кв.м, кадастровый N, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир гаражные боксы, участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: "адрес", разрешенное использование: объекты хранения автомобильного транспорта, в котором выкупная стоимость земельного участка указана ... руб. С указанной стоимостью истец не согласен и полагал, что в отчете об оценке, которым руководствовалась администрация при определении цены земельного участка, нарушены требования Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки (ФСО), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N. Согласно отчету об оценке N, изготовленному ООО "Консан" рыночная стоимость земельного участка площадью 4000 кв.м, с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес администрации был направлен протокол разногласий, в котором предложено установить выкупную стоимость земельного участка ... руб., однако администрация Уссурийского городского округа настаивала на изначально установленной стоимости.

Просил суд установить выкупную стоимость земельного участка ... руб., обязать администрацию Уссурийского городского округа внести изменения в п.2Л договора купли-продажи земельного участка NК от ДД.ММ.ГГГГ, указав цену земельного участка ... руб.

В судебном заседании ФИО1 уточнил исковые требования, просил установить выкупную стоимость земельного участка ... руб., обязать администрацию Уссурийского городского округа внести изменения в п.2.1 договора купли-продажи земельного участка NК от ДД.ММ.ГГГГ, указав цену земельного участка ... руб.

Представитель администрации Уссурийского городского округа с исковыми требованиями не согласился, пояснила, что цена спорного земельного участка была установлена в договоре купли-продажи на основании отчета об оценке N, выполненного ИП ФИО6, не доверять которому нет оснований. Просил в иске отказать.

Судом постановленовышеуказанное решение, с которым не согласилась администрация Уссурийского городского округа, подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, отказе в иске.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просил оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Выслушав ФИО1, изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворении апелляционной жалобы.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что на основании постановления администрации Уссурийского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в "адрес"", ответа от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке рыночной стоимости земельного участка, во исполнение решения суда, администрацией Уссурийского городского округа был подготовлен и передан ФИО1 проект договора купли-продажи NК от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка для целей, не связанных со строительством, площадью 4000 кв.м, кадастровый N, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир гаражные боксы, участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: "адрес", разрешенное исполнение: объекты хранения автомобильного транспорта.

Согласно п.2.1. данного договора, цена участка составила ... руб.

Не согласившись с указанной в договоре стоимостью вышеуказанного земельного участка, истец обратился к независимому оценщику ООО Консалтинговая фирма "Консан", где рыночная стоимость спорного земельного участка была определена экспертом в размере ... руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил протокол разногласий об изменении размера выкупной цены земельного участка, в чем истцу было отказано.

В ходе судебного разбирательства истцом представлен отчет ООО "Консан" N от ДД.ММ.ГГГГ, где размер рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка составил ... руб. Кроме того, представлено экспертное заключение N ООО "Российское общество оценщиков" о подтверждении стоимости земельного участка, определенной согласно отчету об оценке ООО "Консан" от ДД.ММ.ГГГГ в размере ...

Удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. п.1 ст. 420, п.1, п.4 ст. 421, абз.2 п.1 ст. 445, абз.2 п.1 ст. 445, п.1 ст. 446 ГК РФ, ч.1 ст. 12, ст. 13 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", оценивая представленные сторонами доказательства, приняв во внимание представленный стороной истца отчет ООО "Консан" N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка, признав его соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" и Федеральному стандарту оценки (ФСО), утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N и возложил на администрацию Уссурийского городского округа обязанность, внести изменения в пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка NК от ДД.ММ.ГГГГ, указав цену земельного участка в размере ... руб.

С данными выводами суда судебная коллегия соглашается.

Доводы жалобы сводятся к тому, что суд оценивая представленные сторонами доказательства, при разрешении вопроса об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не принял во внимание отчет представленный стороной ответчика выполненный ИП ФИО6 N от ДД.ММ.ГГГГ, который соответствует всем требованиям действующих ФСО N и ФСО N в части рекомендаций к применению сравнительного подхода. Так, при анализе рынка земельных участков оценщик отобрал для расчетов 26 объектов-аналогов. Принимая во внимание, что оценочной деятельности при применении сравнительного подхода три объекта-аналога считается минимально допустимым, количество объектов, принятых для расчета в Отчете N является достаточным для проведения качественного анализа и достоверных расчетов. В качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, которые относятся к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка недвижимости: земельные участки для коммерческого использования. Таким образом, цена земельного участка для размещения объектов автотранспорта, расположенного в центре самого динамично развивающегося микрорайона города, не может быть сопоставима со стоимостью участка коммунально-складского назначения на промышленной окраине города, являются несостоятельными.

Однако, из имеющихся отчетов об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, судом принят отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, представленный стороной истца, выполненный ООО "Консан", поскольку как следует из отчета представленного стороной ответчика выполненного ИП ФИО6, эксперт не принял корректировки на такие ценообразующие факторы как "наличие коммуникаций" и "разрешенный вид использования земельного участка", выявленные при анализе рынка земельных участков. Принятые во внимание объекты-аналоги значительно отличаются по разрешенному виду использования и наличию коммуникаций. Оценщик ФИО6 определяет стоимость земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, предназначенных для строительства объектов хранения автомобильного транспорта, оцениваемый же участок относится к категории земель населенных пунктов для хранения автомобильного транспорта не связанных со строительством, на котором запрещается возводить капитальные здания, строения и сооружения. Согласно анализу рынка цен, проведенному ООО Консалтинговая фирма "Консан", диапазон цен предположений купли-продажи свободных от застройки земельных участок под объекты хранения автомобильного транспорта не связанных со строительством, составляет от 112 руб. до 777 руб. за 1 кв.м. Стоимость 1 кв.м спорного земельного участка для хранения автомобильного транспорта (для целей не связанных со строительством), рассчитанная сравнительным подходов, составила с учетом скидки на торг 777 руб., что находится в представленном диапазоне. Данный диапазон цен подтверждает и оценщик ФИО6, однако при конечной оценке она указывает стоимость 1142,5 руб. за 1 кв.м.

Давая оценку доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что они не свидетельствуют о незаконности решения суда.

Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции и принимает заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО "Консан" как допустимое доказательство по делу. Данный отчет подготовлен с учетом основных положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в соответствии со стандартами оценки ФСО N, утвержденным Приказом N от ДД.ММ.ГГГГ Министерства Экономического развития и торговли РФ, ФСО N, утвержденным Приказом N от ДД.ММ.ГГГГ Министерства экономического развития и торговли РФ, ФСО N, утвержденный приказом N от ДД.ММ.ГГГГ Министерства Экономического развития и торговли РФ, ФСО N, утвержденный Приказом N от ДД.ММ.ГГГГ Министерства Экономического развития РФ.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход и был исследован рынок купли-продажи земельных участков предназначенных для хранения автомобильного транспорта, в полном объеме рынка "адрес" в соответствующем сегменте.

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж (таблица на л.д.54). Данный метод основан на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов, при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости.

В качестве объектов аналогов использованы, исходя из содержания объявлений о продаже, три земельных участка, расположенных по адресу: "адрес", с площадью 5600 кв.м - объекты хранения автомобильного транспорта (для целей связанных со строительством), цена продажи за 1 кв.м составил в размере 1785,7 руб.; "адрес" площадью 640 кв.м - объекты хранения автомобильного транспорта (для целей связанных со строительством), цена продажа за 1 кв.м составила в размере 1562,5 руб.; "адрес" с площадью 2959 кв.м - объекты хранения автомобильного транспорта (для целей не связанных со строительством), цена продажа за 1 кв.м составила 777,3 руб.

Данные сведения взяты экспертом из информации риэлтерских фирм и частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет (www.farpost.ru).

Возражая против достоверности экспертного заключения представленного стороной истца, администрация Уссурийского городского округа "адрес" указала на то, что отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ИП ФИО6 соответствует всем требованиям действующих ФСО N и ФСО N в части рекомендаций к применению сравнительного подхода.

Судебная коллегия в результате анализа представленных сторонами доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО "Консан" недостоверным доказательством, поскольку ответчиком не доказано несоответствие использованной экспертом информации действительности.

Довод заявителя жалобы о том, что оспариваемое судебное решение не соответствует требованиям п.1 ст. 11 ГПК РФ, поскольку при вынесении решения судом были нарушены нормы процессуального права, является несостоятельным.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Суд разрешает гражданские дела, исходя из обычаев делового оборота в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Довод апелляционной жалобы, что судом не была назначена экспертиза для определения стоимости объекта, не может повлечь отмену решения.

Согласно протоколу судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16) на разрешение сторон судом ставился данный вопрос, однако они, включая представителя администрации УГО от проведения экспертизы отказались.

Учитывая положение ст. 56 ГПК РФ, что основным принципом гражданского процессуального судопроизводства является равноправие и состязательность сторон, суд на основании положения ст. 67 ГПК РФ дал оценку представленным сторонам доказательствам, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется. Оснований для обязательного проведения судом экспертизы по настоящему делу не имелось.

Выводы, приведенные в решении суда первой инстанции, апелляционной жалобой по существу не опровергнуты. Существенных нарушений норм материального и процессуального права со стороны суда по доводам жалобы судебной коллегией не усматривается.

С учетом приведенных выше обстоятельств постановленное по делу решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Уссурийского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ

года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Уссурийского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи