Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 января 2017 г. по делу N 33-2132/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кудинова А.В., Шакитько Р.В.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре Ефимовой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования город Краснодар по доверенности Шипулиной А.А. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12 сентября 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к Сейранян Н.А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении на ответчика обязанности по его освобождению и возврату. Заявленные требования орган местного самоуправления мотивировал тем, что на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 29 декабря 2008 года N 67-з "О переоформлении ЗАО Агрофирма "Солнечная" права постоянного бессрочного пользования на право аренды земельных участков в городе Краснодаре для сельскохозяйственного использования" между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО Агрофирма "Солнечная" был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения " номер обезличен " от 13 января 2009 года (дата регистрации в ЕГРП - 02 апреля 2009 года), в соответствии с которым акционерному обществу в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок площадью 6636,2 кв.м. с кадастровым номером " номер обезличен " (категория земель: земли населенных пунктов - для сельскохозяйственного использования), расположенный по адресу: " адрес обезличен ". На основании совершенных сторонами указанного договора сделок о перемене лиц в обязательстве права и обязанности арендодателя по нему перешли к администрации муниципального образования город Краснодар, арендатора - к Сейранян Н.А., договору присвоен " номер обезличен ". Условия договора предусматривают обязанности арендатора по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, которые предусмотрены данным договором, а также по повышению плодородия осуществлению комплекса мероприятий по рациональному использованию и охране земель, защите почв от процессов, ухудшающих их состояние, соблюдению установленного режима использования земель и содержанию участка и прилегающей территории в должном санитарном состоянии. Однако при проведении осмотра, производившегося главным специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар 11 декабря 2015 года, установлено, что данный земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью; на участке расположен вагончик, через участок проходит дорога. По запросу органа местного самоуправления филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю предоставлен кадастровый паспорт земельного участка, в котором вид его разрешенного использования определен как "многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения с объектами физической культуры и спорта". В условиях допущенного существенного нарушения условий договора аренды Сейранян Н.А. было направлено предписание от 28 декабря 2015 года " номер обезличен " об устранении нарушений в 14-дневный срок, которое получено адресатом 15 января 2015 года. В связи с невыполнением указанного предписания ответчику было направлено уведомление от 25 февраля 2016 года " номер обезличен " о прекращении договорных отношений ввиду существенного нарушения условий договора аренды в части использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, необходимости подписания соглашения о расторжении договора, освобождении земельного участка и возвращении его администрации муниципального образования город Краснодар с подписанием акта приема-передачи. На данное уведомление ответа также не поступило. Нарушенные права арендодателя подлежа защите путем расторжения договора аренды в судебном порядке, возложения на арендатора обязанности по освобождению участка и его передаче арендодателю.

Сейранян Н.А. против удовлетворения иска администрации муниципального образования город Краснодар возражала, ссылаясь на то, что причинами, по которым ответчик не использует земельный участок по его целевому назначению, являются действия третьих лиц - ООО "Краснодар Водоканал" и ООО "МегаАльянс", допустивших самовольное использование спорного участка для проведения коммуникаций - труботрассы и кабеля электроснабжения 10 кВт. Судебными постановлениями по искам Сейранян Н.А. указанные лица обязаны устранить допущенные ими нарушения права Сейранян Н.А. как арендатора земельного участка, о чем администрации муниципального образования город Краснодар, участвовавшей в разбирательстве указанных дел, известно. Указанные в исковом заявлении предписание и уведомление ответчиком получены не были. Кроме того, в настоящее время правами и обязанностями арендатора в отношении спорного участка обладает Шишов М.Ю., которому они были переданы по сделке от 12 апреля 2016 года. Сейранян Н.А. является ненадлежащим ответчиком по иску администрации.

Определением суда от 15 июня 2016 года по ходатайству представителя истца произведена замена ненадлежащего ответчика по делу; к участию в деле в качестве ответчика по иску администрации муниципального образования город Краснодар привлечен Шишов М.Ю.

В возражениях относительно иска администрации муниципального образования город Краснодар Шишов М.Ю. указал, что каких-либо действий, которые могут быть определены как нарушение условий договора аренды, после перехода к нему прав и обязанностей арендатора в отношении участка с кадастровым номером " номер обезличен " по сделке от 12 апреля 2016 года, не совершалось. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора, заключающийся в необходимости направления письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок на основании статьи 619 ГК РФ и предложения расторгнуть договор, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, в отношении Шишова М.Ю. администрацией муниципального образования город Краснодар не соблюден.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12 сентября 2016 года в удовлетворении иска администрации муниципального образования город Краснодар отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования город Краснодар по доверенности Шипулина А.А. просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым иск органа местного самоуправления удовлетворить. Указывает, что факт нарушения арендатором условий договора, которое влечет за собой право арендодателя требовать его расторжения в одностороннем порядке, вопреки выводам суда является установленным. При рассмотрении и разрешении дела районным судом не было дано надлежащей оценки представленным сторонами доказательствам, неправильно применены положения закона о толковании договора, который предусматривает обязанность использования земельного участка не только в соответствии с его целевым назначением, но и согласно определенному этим договором виду разрешенного использования. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора органом местного самоуправления соблюден, надлежащих мер к устранению нарушений обязательств арендатора по договору ни Сейранян Н.А., ни Шишовым М.Ю., к которому обязанности по исполнению договора перешли от нее по сделке, не принято.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска администрации муниципального образования город Краснодар по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска органа местного самоуправления, суд первой инстанции исходил из того, что доводы истца о существенном нарушении условий договора аренды, которое выражается в использовании арендуемого земельного участка, который предназначен для сельскохозяйственного использования, не по целевому назначению, опровергаются кадастровым паспортом участка, который подтверждает наличие внесенных в ГКН сведений об ином виде его разрешенного использования - многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения с объектами физической культуры и спорта. При этом в решении суда также указано на то, что использование земельного участка по назначению не было возможным в связи с действиями третьих лиц, допустивших нарушение прав арендатора данного участка, защита которых осуществлялась Сейранян Н.А. в судебном порядке по искам к ООО "Краснодар Водоканал" и ООО "МегаАльянс".

Вместе с тем, с указанными выводами суда нельзя согласиться.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 той же статьи Кодекса, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В силу п. 3 ст. 46 Земельного кодекса РФ прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается: 1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Исходя из требований п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в результате совершенных сделок, направленных на перемену лиц в обязательствах по договору аренды земельного участка с кадастровым номером " номер обезличен ", права и обязанности арендодателя по нему перешли к администрации муниципального образования город Краснодар, а права и обязанности арендатора - к Сейранян Н.А., затем также уступившей их по сделке Шишову М.Ю.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания представленной истцом копии договора " номер обезличен " от 13 января 2009 года (л.д. 9-16), достоверность которой лицами, участвующими в деле, не оспаривалась, следует, что соглашение о предоставлении Департаментом имущественных отношений Краснодарского края земельного участка с кадастровым номером " номер обезличен " во временное владение и пользование ЗАО Агрофирма "Солнечная" предусматривает обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (п. 4.3.6 договора).

В свою очередь, в п. 1.1 договора определено, что целевым назначением (разрешенным использованием) арендуемого участка является сельскохозяйственное использование.

Возможности использования арендатором данного участка по иному целевому назначению, в том числе его изменения, договор " номер обезличен " от 13 января 2009 года не предусматривает.

При этом договор возлагает на арендатора обязанности, которые соответствуют определенному им целевому назначению земельного участка, в том числе по повышению плодородия почв и недопущению ухудшения экологической обстановки на участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлению комплекса мероприятий по рациональному использованию и охране земель, внедрению природоохранных технологий производства, защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и других процессов, ухудшающих состояние почв; соблюдению установленного режима использования земель и содержанию участка и прилегающей к нему территории в должном санитарном порядке и чистоте; недопущению действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка (п.п. 4.3.6-4.3.8, 4.3.11-4.3.13 договора).

Согласно содержанию представленной истцом копии акта осмотра земельного участка " номер обезличен " от 11 декабря 2015 года с приложением к нему (л.д. 32-33), соответствие которых подлинникам сторонами также не оспорено, при его проведении главным специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, в том числе, что арендуемый земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью; на участке расположен вагончик, через участок проходит дорога.

В прилагаемой к договору " номер обезличен " от 13 января 2009 года копии кадастрового паспорта (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 01 ноября 2008 года " номер обезличен " (л.д. 17) в качестве разрешенного использования указано "для сельскохозяйственного использования".

В то же время, из кадастрового паспорта указанного участка от 17 февраля 2016 года " номер обезличен " (л.д. 45) следует, что на момент его выдачи разрешенным использованием участка является "многоэтажные и среднеэтажные жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения с объектами физической культуры и спорта".

Оспаривая изложенные в исковом заявлении доводы администрации муниципального образования город Краснодар о ненадлежащем выполнении обязанностей арендатора по договору, Сейранян Н.А. указывала в возражениях, что участок во время ее владения ею был ухожен, своевременно очищался от сорной растительности.

Однако ни Сейранян Н.А., ни Шишов М.Ю., привлеченный к участию в деле в порядке замены ненадлежащего ответчика, не оспаривали доводы администрации об использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, которое предусмотрено п. 1.1 договора, и не представили суду никаких доказательств того, что ими предпринимались меры для его сельскохозяйственного использования, однако в результате действий третьих лиц использование данного участка именно по этому целевому назначению оказалось невозможным.

Не было представлено указанными лицами и каких-либо сведений о том, в каких целях, связанных с использованием земельного участка по определенному договором целевому назначению, на нем был размещен вагончик и организована дорога.

Наличие каких-либо признаков обработки земли, соответствующей определенному п. 1.1 договора целевому назначению арендуемого земельного участка, из прилагаемого к акту осмотра земельного участка " номер обезличен " от 11 декабря 2015 года и к запросу исх. " номер обезличен " от 05 февраля 2016 года "О проведении осмотра земельного участка" фотоматериала (копии на л.д. 33, 36) также не усматривается.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая определенные процессуальным законом правила оценки доказательств, в том числе положения ст. 68 ГПК РФ, разъяснения, содержащиеся в абз. 4 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", у суда первой инстанции отсутствовали основания к признанию доводов иска о существенном нарушении обязательств арендатора по договору " номер обезличен " от 13 января 2009 года несостоятельными.

Также в обоснование принятого по иску администрации муниципального образования город Краснодар решения судом указано на несоблюдение органом местного самоуправления требований закона в части обязанности по направлению Шишову М.Ю. письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок на основании статьи 619 ГК РФ и предложения расторгнуть договор, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Однако несоблюдение установленного федеральным законом для данной категории дел досудебного порядка урегулирования спора, на которое в обоснование принятого решения указано судом, в силу абз. 2 ст. 222 ГПК РФ является основанием к оставлению заявления без рассмотрения, но не к отказу в удовлетворении иска.

Более того, из представленных органом местного самоуправления письменных доказательств - сведений об отслеживании регистрируемого почтового отправления, полученных с использованием электронного сервиса на официальном сайте ФГУП "Почта России" в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (л.д. 39, 40) и приложенного к уведомлению на л.д. 41-42 кассового чека следует, что предписание о необходимости исполнения арендатором обязанностей по договору (л.д. 37-38), а также уведомление о прекращении договора аренды земельного участка (л.д. 41-42) направлялись Сейранян Н.А. по указанному в договоре о переуступке прав и обязанностей адресу ее регистрации по месту жительства (л.д. 28-31).

Пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В свою очередь, для Шишова М.Ю. как для лица, к которому на основании сделки с Сейранян Н.А. перешли как права, так и обязанности арендатора по договору " номер обезличен " от 13 января 2009 года в порядке передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ), юридически значимые сообщения, направленные правопредшественнику, в силу закона влекут те же правовые последствия, что и для правопредшественника (п. 2 ст. 308, ст.ст. 391 и 384 ГК РФ).

В этой связи выводы суда о несоблюдении истцом установленного федеральным законом для данной категории дел досудебного порядка урегулирования спора нельзя признать обоснованными, а указание на данное обстоятельство как на основание к отказу в иске органа местного самоуправления - соответствующим закону.

Принимая во внимание изложенное, у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные законом основания к отказу в иске администрации муниципального образования город Краснодар.

Указанные обстоятельства и требования действующего законодательства оставлены судом первой инстанции при рассмотрении дела без внимания и должной правовой оценки.

В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия с учетом имеющихся в деле доказательств и установленных по результатам их оценки обстоятельств приходит к выводу о принятии по делу нового решения об удовлетворении иска администрации муниципального образования город Краснодар.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12 сентября 2016 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым иск администрации муниципального образования город Краснодар к Шишову Михаилу Юрьевичу - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка " номер обезличен " (прежний " номер обезличен ") от 13 января 2009 года между администрацией муниципального образования город Краснодар и Шишовым Михаилом Юрьевичем.

Возложить на Шишова Михаила Юрьевича обязанность освободить земельный участок площадью 6636,2 кв.м. с кадастровым номером " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адрес обезличен " демонтировать ограждение и вагончик.

Возложить на Шишова Михаила Юрьевича обязанность возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок площадью 6636,2 кв.м. с кадастровым номером " номер обезличен ", расположенный по адресу: " адрес обезличен " с подписанием акта приема-передачи указанного земельного участка.

Председательствующий:

Судьи: