Решение Верховного Суда Республики Карелия от 08 февраля 2017 г. по делу N 3а-5/2017

Верховный Суд Республики Карелия в составе

судьи Данилова О.И.

при секретаре Пушаевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славмо" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Административный иск подан по тем основаниям, что ООО "Торговый дом "Славмо" является собственником земельного участка с кадастровым номером ( ... ), расположенного в ( ... ) части кадастрового квартала ( ... ) Республики Карелия, ( ... ), общей площадью ( ... ) кв.м, категория земель - ( ... ), вид разрешенного использования - ( ... ).

В соответствии с кадастровой справкой кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ( ... ) составляет ( ... ) руб. ( ... ) коп.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет соответствующее увеличение уплачиваемого им земельного налога.

Согласно результатам проведенной по инициативе административного истца независимой оценки (отчет об оценке от ( ... ) N ( ... ), выполненный оценщиком ( ... ).) рыночная стоимость земельного участка на ( ... ) составила ( ... ) руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Карелия от ( ... ) N ( ... ) заявление ООО "Торговый дом "Славмо" (вход. N ( ... ) от ( ... )) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено в связи с несоответствием представленного отчета Федеральному закону от 27.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на ( ... ) в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке ( ... ) N ( ... ), выполненного оценщиком ( ... )., в размере ( ... ) руб.

В судебном заседании представитель административного истца Крюков С.Б. заявленные требования уточнил, просил с учетом заключения судебной оценочной экспертизы установить кадастровую стоимость земельного участка в размере ( ... ) руб.

Представитель Управления Росреестра по Республике Карелия Шлямина Ю.В., не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размере рыночной стоимости), оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Административный ответчик - Правительство Республики Карелия, заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Карелия, администрация Шуйского сельского поселения представителей в судебное заседание не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ООО "Торговый дом "Славмо" является собственником земельного участка с кадастровым номером ( ... ), расположенного в ( ... ) части кадастрового квартала ( ... ) Республики Карелия, ( ... ), общей площадью ( ... ) кв.м, категория земель - ( ... ), вид разрешенного использования - ( ... ).

Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером ( ... ) осуществлен ( ... ), государственный кадастровый учет изменений указанного земельного участка осуществлен ( ... ).

Кадастровая стоимость земельного участка определена в период проведения последней государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Карелия (перечень земель по которой составлен ( ... )), и воспроизведена в государственном кадастре недвижимости в соответствии с приложением N 1 к постановлению Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 N 158-П.

В силу положений статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 388 НК РФ, статьи 390 НК РФ кадастровая стоимость данного земельного участка имеет значение для административного истца, поскольку обозначенный показатель является налоговой базой по земельному налогу.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности, не соответствует его рыночной стоимости, административный истец обратился ( ... ) в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Карелия, отклонившую указанное заявление, а затем в суд.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от ( ... ) N ( ... ), выполненный ( ... )

В связи с возникновением сомнений в достоверности результатов оценки, проведенной оценщиком ( ... ) по ходатайству административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено ( ... ) Согласно заключению эксперта от ( ... ) N ( ... ) рыночная стоимость оцениваемого земельного участка по состоянию на ( ... ) составляет ( ... ) руб.

В соответствии с частью 1 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4 статьи 84 КАС РФ).

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В нарушение указанного подпункта оценщиком ( ... ) для определения стоимости объекта оценки, имеющего вид разрешенного использования - ( ... ), подобраны аналоги, имеющие вид разрешенного использования - ( ... ), не относящиеся сегменту рынка объекта оценки.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299).

На основании пункта 5 ФСО N 3 в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценщик ( ... ) не проводил корректировку на вид разрешенного использования, в отчете об оценке отсутствует информация, подтверждающая обоснованность отсутствия такой корректировки.

Таким образом, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от ( ... ) N ( ... ), выполненный ( ... ) как несоответствующий федеральным стандартам оценки, не может быть положен в основу для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Оценивая заключение эксперта ( ... ) (далее - заключение) в рамках проведенной судебной оценочной экспертизы, суд находит, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка (для эксплуатации производственных зданий), исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов и выбор метода сравнения продаж с проведением соответствующих корректировок в рамках сравнительного подхода.

Заключение содержит научное обоснование примененных методик подсчета и вычисления коэффициентов корректировки. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки. Избранные экспертом аналоги отвечают требованиям ФСО N 7, противоречий в выводах эксперта не имеется.

Учитывая, что доказательств, опровергающих установленную экспертом величину рыночной стоимости земельного участка, или сведений об его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании части 4 статьи 7, пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и абзаца шестого статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установление судом кадастровой стоимости является основанием для органа регистрации прав внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В данном случае, поскольку заявление было подано в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Карелия ( ... ), следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с ( ... ).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славмо" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на ( ... ) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ( ... ), расположенного в ( ... ) части кадастрового квартала ( ... ) Республики Карелия, ( ... ), общей площадью ( ... ) кв.м, категория земель - ( ... ), вид разрешенного использования - ( ... ), в размере его рыночной стоимости, равной ( ... ) руб. на период с ( ... ) и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ( ... ).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Карелия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Данилов