Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 15 марта 2017 г. по делу N 33а-1683/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего И.А. Чемякиной

судей Е.П. Иском, О.В.Герасимовой

при секретаре Е.В.Павловой

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 марта 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 сентября 2016 года N, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе Администрации города Хабаровска на решение Хабаровского краевого суда от 28 декабря 2016 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., Пильник А.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07.09.2016г. N, которым на основании заявления АО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1941,6 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере "данные изъяты", возложении обязанности повторного рассмотрения заявления АО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере "данные изъяты". АО "ННК - Хабаровскнефтепродукт", являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. АО "ННК - Хабаровскнефтепродукт" не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, АО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" в силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком использован только сравнительный метод определения стоимости земельного участка. Кадастровые номера и адреса не всех объектов-аналогов указаны в Отчете, невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения.

Решением Хабаровского краевого суда от 28 декабря 2016 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации города Хабаровска отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Хабаровска Ефимкова Е.К. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не принял во внимание, что общество, используя спорный земельный участок на праве аренды, не имеет права на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка. Администрация города Хабаровска, являясь арендодателем, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Обществом не представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих права обстоятельств и документы, подтверждающие регистрацию права собственности юридического лица на объект недвижимости.

Отчет об оценке, представленный АО "ННК - Хабаровскнефтепродукт" в комиссию является ненадлежащим доказательством рыночной стоимости, поскольку заказчиком оценки может быть только лицо, которое является правообладателем объекта оценки. Заявителю принадлежит не сам объект, а право аренды. Поскольку оценщик применил только один подход - сравнительный, должны использоваться объекты аналоги максимально соответствующие объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам. Характеристики объектов-аналогов в представленном отчете значительно отличаются от характеристик объекта оценки и по площади и по стоимости. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цены сделок, а цены предложений. Оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объектов оценки. Оценщиком были использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города, что противоречит нормам ФСО.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю - председатель Комиссии ФИО4 просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что доводы администрации города Хабаровска об отсутствии у АО "ННК - Хабаровскнефтепродукт" права на пересмотр кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной, противоречат положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28. Заявитель представил все необходимые документы в соответствии с положениями и требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем у комиссии отсутствовали основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. В отношении доводов о недостоверности отчета указывает, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений в связи, с чем использование оценщиком только цены предложения не является нарушением ФСО.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 указанной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды земельного участка N от 16.09.2010г., заключенного между городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (с учетом Соглашения об изменении условий договора N от 16.09.2010г. аренды земельного участка) и ОАО "Хабаровскнефтепродукт" (организационно-правовая форма изменена на АО, наименование на "ННК-Хабаровскнефтепродукт") последнее является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, площадью 1941,6 кв.м, расположенного по "адрес", для использования под благоустройство (пункт 1.1 Договора, пункт 1.1 Соглашения). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок действия договора определен с 16.09.2010г. по 15.09.2011г., соглашение вступило в силу с 08.07.2015 (пункт 1.2 Договора, пункт 1.2 Соглашения). По истечении срока действия договора, указанного в пункте 1.2, Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5.2 Соглашения).

Из пояснений в судебном заседании представителя Администрации г. Хабаровска и представителя АО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" следует, что АО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" в соответствии с пунктом 5.2 Соглашения продолжает пользоваться земельным участком, внося арендную плату в соответствии с условиями Соглашения.

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости 03.05.2007г. Кадастровый N равнозначен кадастровым номерам N. Предыдущий кадастровый N равнозначен кадастровым номерам N. Разрешенное использование: под благоустройство АЗС N.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла "данные изъяты".

26.08.2016г. и.о. директора АО "ННК-Хабаровскнефтепродукт" ФИО1 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 18.04.2016г. оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет "данные изъяты", а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 16.08.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Оценщиков "Экспертный Совет" ФИО3

На заседании Комиссии от 07.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 83,4%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере "данные изъяты".

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. N п/121, действует в составе: председатель комиссии - ФИО4 - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - ФИО5 - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: ФИО6 - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 - представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО4, заместителя председателя комиссии ФИО5, при участии секретаря комиссии ФИО8

Таким образом, судом не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена. Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об оценке, составленного 18.04.2016г. оценщиком ООО "Оценка Партнер" ФИО2., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет "данные изъяты", а также Положительного экспертного заключения N от 16.08.2016г. на отчет N 18.04.2016, составленного экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организации Оценщиков" Экспертный совет ФИО3.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он подтвержден материалами дела, представленными доказательствами.

Судом первой инстанции подробно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства. Содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация города Хабаровска ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета N от 18.04.2016г., выполненного ООО "Оценка-Партнер" Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у АО "ННК - Хабаровскнефтепродукт" отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку АО "ННК - Хабаровскнефтепродукт" является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, АО "ННК - Хабаровскнефтепродукт" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации города Хабаровска в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и доказательств, подтверждающих иной размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 28 декабря 2016 года по Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 сентября 2016 года N, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Хабаровска - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.В.Герасимова

Е.П. Иском