Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 17 марта 2017 г. по делу N 33а-1832/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего И.А. Чемякиной

судей О.В.Герасимовой, Е.П. Иском

при секретаре Е.В. Павловой

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 марта 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10 августа 2016 года N, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости,

по апелляционной жалобе Администрации города Хабаровска на решение Хабаровского краевого суда от 19 декабря 2016 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., пояснения представителя администрации г.Хабаровска Подолякиной О.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10.08.2016г. N, которым на основании заявления ООО "Контакт" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11 095 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.04.2012г., в размере "данные изъяты", возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО "Контакт" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере "данные изъяты". ООО "Контакт", являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. В договоре аренды земельного участка согласие на пересмотр отсутствует. ООО "Контакт" не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ООО "Контакт" в силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объектов недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. При проведении оценки использован только сравнительный подход, необоснованно отклонено применение затратного и доходного подходов. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. Использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

Решением Хабаровского краевого суда от 19.12.2016 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации города Хабаровска отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Хабаровска Ефимкова Е.К. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не принял во внимание, что ООО "Контакт", используя спорный земельный участок на праве аренды, не имеет права на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка. Администрация города Хабаровска, являясь арендодателем, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию ООО "Контакт" не является надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости, ввиду его противоречия ст.ст.2,5,6 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". При оценке объекта оценщик использовал только сравнительный подход, необоснованно отклонив затратный и доходный подход. Существенным для определения стоимости объекта оценки является стоимость объектов-аналогов, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки. Установление и изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в рамках градостроительной деятельности органами местного самоуправления и оценщик самостоятельно не мог изменить или соотнести тот или иной установленный вид разрешенного использования объекта к классификатору, утвержденному распорядительным актом.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что доводы администрации города Хабаровска об отсутствии у ООО "Контакт" права на пересмотр кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной противоречат положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28. Участие ООО "Контакт" в процессе внесения сведений о кадастровой стоимости при ее изменении в том числе установлении в размере равной рыночной, в соответствии с действующим законодательством РФ не требуется. В законе об оценочной деятельности не уточняется, на каком праве должен принадлежать объект оценки тому или иному субъекту гражданского права. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Соответственно ООО "Контакт" правомерно может выступать заказчиком оценки. Федеральные стандарты оценки не содержат требований, определяющих необходимость подбора незастроенных объектов-аналогов.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 указанной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Из материалов дела следует, что на основании Договора N аренды земельного участка от 18.03.2015г. (с учетом Соглашения от 02.10.2015г. об изменении условий договора аренды N земельного участка), заключенного между городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ООО "Контакт", последнее является арендатором земельного участка из земель категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером N, площадью 11 095 кв.м, расположенного по "адрес", для размещения склада (п.1.1 Договора, п. 1 Соглашения). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п. 3.1 Договора). Срок действия договора определен по 17.03.2018г. (п. 2.1 Договора).

Согласно данным кадастрового паспорта на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером N был поставлен 23.04.2012г. Разрешенное использование: для размещения склада.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 23.04.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла "данные изъяты".

14.07.2016г. директор ООО "Контакт" ФИО1 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный 03.06.2016г. оценщиком ООО "Дальневосточная оценочная компания" ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию 23.04.2012г. составляет "данные изъяты", а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 17.06.2016г., составленное ООО "Российское общество оценщиков" Экспертный совет.

На заседании Комиссии от 10.08.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 73%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 23.04.2012г. в размере "данные изъяты".

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. N п/121, действует в составе: председатель комиссии - ФИО2 - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - ФИО4 - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: ФИО5 - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 - представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, члена комиссии ФИО4, при участии секретаря комиссии ФИО7

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263. Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена. В соответствии с пунктом 12 Порядка, решение принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, положительного экспертного заключения на отчет N от 17.06.2016г.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он подтвержден материалами дела, представленными доказательствами.

Судом первой инстанции подробно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства. Содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация города Хабаровска ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета от 03.06.2016 N Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у ООО "Контакт" отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку ООО "Контакт" является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, ООО "Контакт" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут послужить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации города Хабаровска в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 19 декабря 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 10 августа 2016 года N, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Хабаровска - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: Е.П. Иском

О.В.Герасимова