Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 17 марта 2017 г. по делу N 33а-1834/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего И.А. Чемякиной,

судей Е.П. Иском, О.В.Герасимовой

при секретаре Е.В. Павловой

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 марта 2017 года административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 августа 2016 года N, по апелляционной жалобе Администрации города г. Комсомольска-на-Амуре на решение Хабаровского краевого суда от 23.12 2016 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., пояснения представителя заинтересованного лица ООО "Час" Сафиуллиной О.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17.08.2016 года N, которым на основании заявления ООО "Час" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28 305 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере "данные изъяты".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере "данные изъяты". Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка.

При расчете цены продажи скорректированной на площадь, по всем аналогам допущены математические ошибки.

Неверно выполнена корректировка на местоположение, при определении которой оценщиком не обоснованно применено постановление администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. N 3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", не подлежащее применению, поскольку объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. При этом ошибочно указано, что все объекты-аналоги расположены в периферийной зоне, при их фактическом нахождении в средней зоне территории города.

Отсутствуют данные, позволяющие рассчитать средние ценовые показатели земельных участков.

Не применена корректировка на "назначение участка" для аналогов NN 1, 2, 3, со ссылкой на идентичность удельного показателя кадастровой стоимости с объектом оценки. При этом не учтено, что указанные объекты-аналоги на момент продажи не могли быть использованы по назначению в связи с их плохим состоянием.

Не применена корректировка на условия продажи, со ссылкой, на то что использована информация по состоявшимся сделкам. При этом не учтены чрезвычайные обстоятельства, заключающиеся в том, что объекты-аналоги фактически продавались в нагрузку к объектам недвижимости, а на цену сделок по аналогам NN 1, 2, 3 ( "адрес") отразилась их низколиквидность в связи с нахождением в крайне неудовлетворительном состоянии. Не указана дата проведения осмотра объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, установленная путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента его формирования и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, может составлять "данные изъяты".

Решением Хабаровского краевого суда от 23 декабря 2016 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации города г. Комсомольска-на-Амуре отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города г. Комсомольска-на-Амуре просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при расчете цены продажи скорректированной на площадь, по всем аналогам, допущены математические ошибки. Ошибочное отнесение всех аналогов к периферийной территориальной зоне вместо средней, повлекло ошибки в расчетах корректировки на местоположение и соответственно на итоговый результат. Оценщиком нарушены требования п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" Оценщиком нарушены требования ФСО N 1 п. 10, которым установлено, что объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость и ФСО N 7 п. 22 "б" которым установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Оценщиком нарушены требования п. 2 ст. 3 ФЗ от 1998 г. N 135-ФЗ, в соответствии с которым под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В дополнении к апелляционной жалобе представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре Т.А. Лисайчук указывает, что законодательством РФ предусмотрены два варианта оформления земельных правоотношений собственниками объектов недвижимого имущества: приобретение земельного участка в собственность по льготной цене либо в аренду с последующим правом выкупа земельного участка также по льготной цене. Данные обстоятельства, в совокупности с требованиями Закона от 06.10.2003г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" и об обязательной приватизации до 2015 г. имущества, не предназначенные для осуществления полномочий, безусловно, и существенно повлияло на формирование "продажной стоимости земельных участков в сторону "серьезного снижения ее стоимости, должно в обязательном порядке учитываться при использовании "таких аналогов" при определении "рыночной" стоимости, так как бесспорно, что "продажная цена" не всегда может классифицироваться как "рыночная". В решении по поводу допущенных математических ошибок в подсчетах скорректированной стоимости на площадь (таб. 21 ст. 119), указано, что из показаний ФИО1 следует, что математические ошибки не допущены, поскольку в таблице 21 коэффициент корректировки применялся к стоимости, скорректированной на местоположение. Данное утверждение противоречит сведениям, приведенным в таблице 21 Отчета на ст. 119, согласно которых назначения в столбце 5 получены путем произведения "ст. 2 х ст.4", при этом в столбце 2 указана цена продажи без учета корректировки на местоположение. Указанные противоречия являются явным подтверждением нарушения п. 5 ФСО N 3 в соответствии, с которым содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Указывает, что доводы оценщика о правомерности отнесения аналогов к периферийной зоне, в связи с меньшей транспортной доступностью не соответствуют действительности, а отнесение аналогов к средней зоне, в которой они фактически расположены, исключает возможность использования в дальнейших расчетах аналогов 2,3 и 5, так как при расчете вариации аналогов (расчетной стоимости аналогов) диапазон их стоимостей превышает допустимые границы, составляющие 33%. Данные обстоятельства нарушают финансовые и бюджетные права муниципального образования. Просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение Хабаровского краевого суда отменить вынести новое решение об удовлетворении требований администрации г.Комсомольска-на Амуре.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу председатель комиссии Управления Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное. Указывает, что доводы административного истца о том, что стоимость объекта оценки, определенная в отчете не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка, так как в отчете допущены математические ошибки при расчете скорректированной на площадь цены продажи по аналогам являются несостоятельными. Ошибка, допущенная при расчете скорректированной стоимости, на повлияла на коэффициент вариации. Величина коэффициента вариации осталась прежней и находится в допустимом диапазоне. По мнению администрации оценщик должен был применить корректировку на назначение земельного участка, так как указанные, а отчете аналоги не могли использоваться по назначению в связи с тем, что расположенные на данных земельных участках здания долгое время не эксплуатировались, однако состояние объекта недвижимости никак не влияет на вид разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен. Объекты - аналоги и оцениваемый объект относятся к одной группе видов разрешенного использования, корректировка на назначение земельного участка не требуется. Администрация указывает на наличие чрезвычайных обстоятельств, неучтенных оценщиком при подборе объектов-аналогов. Чрезвычайные обстоятельства в расширенной трактовке ФЗ от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом норм ГК РФ, это кабальные сделки (ст. 179 ГКРФ), которые характеризуются следующими признаками: вынужденности совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств; сделка совершается на невыгодных для потерпевшего условиях; другая сторона по сделке осознает обстоятельства, в которых находится потерпевшая сторона, и использует это в своих или чужих интересах, заключая сделку. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать эти сделки, что не позволяет подвергать сомнению тот факт, что объекты проданы на торгах в полном соответствии со ст. 12 ФЗ от 21.12.2001г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Считает, что доводы администрации о недостоверности отчета не состоятельны, так как оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии с федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика о рыночной стоимости спорного участка является одним из доказательств, подтверждающих рыночную стоимость, и оспаривание самого доказательства в самостоятельном процессе нарушает принцип состязательности сторон в гражданском процессе, порядок предоставления и раскрытия сторонами доказательств, опровержения доказательств и оценки доказательств судом в конкретном деле.

В письменных возражениях представитель заинтересованного лица ООО "Час" - О.Н. Сафиуллина с доводами административного истца не согласна, считает, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена. Основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. Кадастровая стоимость подтверждена документально. Выводы суда о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, проверенными и оцененными судом по правилам оценки доказательств, о чем в решении имеется надлежащие мотивация и выводы. Просит решение Хабаровского краевого суда т 23.12.2016г. оставить без изменений, апелляционную жалобу администрации города Комсомольска-на-Амуре без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 16.12.2008г. N ООО "Час" является собственником земельного участка из категории земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером N, площадью 28 305 кв.м, расположенного по "адрес", для эксплуатации объектов материально-технического, продовольственного снабжения - складского комплекса с подъездной дорогой.

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 22.12.2008г. N.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 17.11.2008г. Кадастровые номера участков, подлежащих снятию или снятых с кадастрового учета N. Разрешенное использование: для эксплуатации объектов материально-технического, продовольственного снабжения - складского комплекса с подъездной дорогой.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла "данные изъяты".

25.07.2016г. ООО "Час" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об оценке, составленный 28.06.2016г. оценщиком ООО "Оценка-партнер" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет "данные изъяты", а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 18.07.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

На заседании Комиссии от 17.08.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 85%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере "данные изъяты".

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. N п/121, действует в составе: председатель комиссии - ФИО2 - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - ФИО3 - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: ФИО4 - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО5 - представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, заместителя председателя комиссии ФИО3, при участии секретаря комиссии ФИО6, то есть принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет N от 18.07.2016г.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Судом первой инстанции подробно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства. Содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Довод апелляционной жалобы о чрезвычайных обстоятельствах судебной коллегией не принимается, так как таких обстоятельств при рассмотрении дела установлено не было.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации города г. Комсомольска-на-Амуре в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

Материалы дела не содержат сведений и доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 23 декабря 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 августа 2016 года N- оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города г. Комсомольска-на-Амуре - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: О.В Герасимова

Е.П. Иском