Решение Верховного Суда Республики Дагестан от 28 марта 2017 г. по делу N 3а-39/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 28 марта 2017 года по делу N 3а-39/2017г.

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

судьи Верховного Суда Республики Дагестан Абдулхалимова М.М.,

с участием представителя административного истца - общества с ограниченной ответственностью "Земфира" адвоката Дагирова М.У.,

представителя административного ответчика - Правительства Республики Дагестан по доверенности Курбаналиева Ю.М.,

представителя административного ответчика - Управления Росреестра по Республике Дагестан по доверенности Рабадановой А.А.,

при секретаре судебного заседания Магомедове Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Махачкале административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Земфира" (далее - ООО "Земфира") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО "Земфира" (ОГРН 1090561000155) в лице представителя адвоката Дагирова М.У. обратилось в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Правительству Республики Дагестан и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее - Управление Росреестра по РД) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ООО "Земфира" на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью "." кв.м., расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 года в размере "." рубля.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что используемая в целях налогообложения и установленная в размере "." руб. кадастровая стоимость принадлежащего ООО "Земфира" земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, т.е. на 01.12.2012 года, составляла "." рубля.

В судебном заседании представитель ООО "Земфира" адвокат Дагиров М.У. заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представители административных ответчиков - Правительства Республики Дагестан по доверенности Курбаналиев Ю.М. и Управления Росреестра по РД по доверенности Рабаданова А.А. в судебном заседании исковые требования ООО "Земфира" не признали и просили в их удовлетворении отказать.

Представители привлечённых к участию в деле заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Министерства земельных и имущественных отношений Республики Дагестан и администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала", извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем, административное дело на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных административных исковых требований.

Как следует из материалов дела, административному истцу ООО "Земфира" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью "." кв.м., с видом разрешенного использования "под производственную базу", расположенный по адресу: "адрес".

Согласно представленной в суд выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 6 февраля 2017 года кадастровая стоимость принадлежащего ООО "Земфира" земельного участка составляет "." руб.

Основанием внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка послужило Постановление Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года N 13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан".

Полагая установленную и внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости, ООО "Земфира" обратилось в суд с настоящим административным иском.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Под кадастровой стоимостью, согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации регулируется положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статья 24.18. указанного Федерального закона предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Определениями Верховного Суда Республики Дагестан от 21 февраля 2017 года и от 9 марта 2017 года административному истцу разъяснено, что обязанность по представлению доказательств величины рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве его кадастровой стоимости, лежит на нём.

В подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 декабря 2016 N 16/12-306, выполненный оценщиком ООО "Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования" Гаджиевым Н.М., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.12.2012г. составляла "." рубля.

Исследовав представленный отчет и оценивая его по правилам, предусмотренным ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он не может быть признан доказательством, объективно и с достоверностью подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего ООО "Земфира" земельного участка по состоянию на 01.12.2012г., т.е. на дату установления кадастровой стоимости данного земельного участка.

Так, из пункта 5.2. отчета следует, что при его составлении оценщиком использовались Федеральные стандарты оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3), утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254, N 255 и N 256 соответственно.

Между тем, вышеуказанные использованные оценщиком Федеральные стандарты оценки признаны утратившими силу в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 10 июля 2015 года N 467 и на момент проведения оценки рыночной стоимости принадлежащего ООО "Земфира" земельного участка, не действовали.

Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, N 298 и N 299 утверждены: Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", определяющий общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности; Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", раскрывающий цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости; Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", устанавливающий требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам, вступившие в силу с 29 сентября 2015 года.

Согласно пунктов 2 вышеназванных Федеральных стандартов оценки они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Однако, несмотря на то, что указанные ФСО N 1, ФСО N 2 и ФСО N 3 действовали на момент составления представленного в суд отчёта N 16/12-306 об оценке рыночной стоимости земельного участка, они, являясь обязательными к применению, оценщиком при проведении оценки использованы не были.

Согласно пункту 11 ФСО N 1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать, помимо прочего, полноту идостоверностьисходной информации.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта является принцип подтверждаемости информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.

Используя для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов оцениваемого земельного участка оценщиком использованы три земельных участка, два из которых расположены в г. Махачкале и один - в г. Каспийске, сведения о продаже которых были получены оценщиком, согласно отчёта, из объявлений, размещённых в периодической печати в период с мая по октябрь 2012 года (пункт 9.3 отчета).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, положение о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Одним из наиболее важных ценообразующих факторов применительно к оценке земельных участков является их категория и вид разрешённого использования.

Производя расчёт рыночной стоимости земельного участка, оценщик исходил из того, что оцениваемый участок и объекты-аналоги относятся к одной и той же категории земель и не отличаются по виду разрешённого использования, в связи с чем, корректировка по этому показателю им не производилась (пункт 9.3 отчета).

Вместе с тем, из содержания использованных оценщиком объявлений о продаже объектов-аналогов (страницы 34-36 отчёта) не усматривается, что данные земельные участки сходны по виду разрешённого использования с оцениваемым земельным участком. В частности, в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 2 и N 3 (страницы 35 и 36 отчёта) вид их разрешённого использования не указан.

Объективных данных, подтверждающих содержащееся в отчёте указание на сходность оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами по виду их разрешённого использования, представленный в суд отчёт не содержит.

С учётом изложенного суд признаёт недостоверной использованную оценщиком при составлении отчета информацию об объектах-аналогах в части видов их разрешённого использования, в связи с чем, считает необоснованными выводы отчета о рыночной стоимости принадлежащего ООО "Земфира" земельного участка по состоянию на 01.12.2012 года в размере "." рубля.

Кроме того, используя в качестве объектов-аналогов N 1 и N 3 земельные участки с площадями, превышающими площадь оцениваемого земельного участка, оценщиком при корректировке стоимости 1 кв.м. этих объектов-аналогов, вместо повышающего (1,5%), применен понижающий коэффициент (-1,5%), что также, по мнению суда, свидетельствует о необоснованности выводов отчета о рыночной стоимости принадлежащего ООО "Земфира" земельного участка.

Факт ошибочного применения понижающего коэффициента в отношении объектов-аналогов N 1 и N 3 при корректировке на площадь земельных участков оценщик Гаджиев Н.М. признал в ходе судебного заседания.

В связи с вышеизложенным не может быть признано доказательством объективности выводов представленного отчёта положительное экспертное заключение N 05/200217/01 от 20 февраля 2017 года, выполненное экспертами экспертного совета СРО Региональная ассоциация оценщиков, членом которого является оценщик Свидетель N1

Выявленные недостатки отчета были поставлены судом на обсуждение сторон в ходе судебного заседания, с разъяснением представителю административного истца адвокату Дагирову М.У. права на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Несмотря на это своим правом на заявление ходатайства о назначении по делу экспертизы представитель административного истца Дагиров М.У. не воспользовался, от назначения по делу экспертизы отказался, полагая представленный отчёт надлежащим доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что административным истцом и его представителем объективных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка, подлежащий установлению в качестве кадастровой стоимости, не представлено, в связи с чем, в удовлетворении административного иска следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Земфира" к Правительству Республики Дагестан и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью "." кв.м., расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 года в размере "." рубля, отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 31 марта 2017 года.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан М.М. Абдулхалимов