Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 февраля 2017 г. по делу N 33-2285/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Нурисламова Ф.Т.

судей Нурмухаметовой Р.Р., Якуповой Н.Н.

при секретаре Медведевой К.В.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ДЛР на решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

ДЛР в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью "Зубарьят" о признании измененным условия п. 3.1 заключенного между ними договора от дата аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, адрес, офис 1, зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии за N ... , в части размера арендной платы; взыскании с ООО "Зубарьят" в пользу ДЛР задолженности по арендной плате в размере N ... рублей; досрочном расторжении договора от дата аренды части нежилого помещения; взыскании судебных расходов по уплате госпошлины в размере N ... рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере N ... рублей, отказать.

Заслушав доклад судьи ФИО6, судебная коллегия

установила:

ДЛР обратилась в суд с иском с учетом уточнений к ООО "Зубарьят" о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование иска указано, что ДЛР является собственником нежилого помещения общей площадью N ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, корпус 1. Ответчик является арендатором части нежилого помещения на основании договора аренды от дата. С момента заключения договора арендная плата составляла N ... рублей за один квадратный метр в месяц, всего N ... рублей. Письмом от дата была увеличена арендная плата до N ... рублей за квадратный метр. С дата ДЛР установилаарендную плату в размере N ... рублей в месяц, о чем сообщила ответчику. Уведомление ответчик получил дата, поэтому в соответствии с условиями договора с дата арендная плата должна исчисляться в новом размере. Между тем, ответчик с октября месяца 2015 года выплачивает арендную плату не в полном размере, а только N ... рублей, в связи с чем, по состоянию на дата задолженность ООО "Зубарьят" по арендной плате составляет N ... рублей.

дата в адрес ответчика направлялось письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а также о досрочном расторжении договора и освобождении помещения. Ответчик в удовлетворении требования отказал, мотивируя тем, что с его стороны нарушений условий договора аренды не имеется.

Просит признать измененным условие договора аренды в части размера арендной платы, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере N ... рублей, расторгнуть досрочно договор аренды от дата, взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины и услуг представителя.

Судом постановленовышеприведенное решение.

Не согласившись с решением суда, ДЛР в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене данного решения ввиду его незаконности и необоснованности, указывая на то, что несоблюдение истцом установленного Федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебного порядка урегулирования спора является основанием для оставления заявления без рассмотрения, а не основанием для отказа в удовлетворении требований. Кроме того, ею реализовано предусмотренное договором аренды право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с изменением реально складывающейся в городе цены, и порядок такого изменения был соблюден.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Зубарьят" - ДЛР, полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данное решение указанным требованиям не отвечает.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 401 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, дата между ДЛР и ООО "Зубарьят" заключен договор аренды части нежилого помещения площадью N ... кв.м из общей площади N ... кв.м, расположенного по адресу: адрес.

Названным договором предусмотрено (п. 3.1 договора), что цена одного квадратного метра составляет N ... рублей, всего стоимость аренды в месяц N ... рублей, срок договора аренды - с дата по дата, соответственно все существенные условия договора аренды согласованы.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный между ДЛР и ООО "Зубарьят", зарегистрирован в установленном законом порядке, что видно из надписи, учиненной Туймазинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес дата, номер регистрации N ...

Арендуемое ответчиком помещение принадлежит истцу ДЛР на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата, записью о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N ...

Пунктом 3.1 договора аренды от дата предусмотрен размер арендной платы, с которым истец при заключении согласился, никаких разногласий по этому пункту при заключении договора не возникало.

Пунктом 3.2 договора аренды от дата установлено, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений.

Как установилсуд, ответчиком арендная плата в установленном договором размере оплачивалась в полном объеме, задолженности не имеется, что подтверждается кассовыми чеками. (л.д.70 - 75)

Отвергая доводы истца о наличии оснований для взыскания с ООО "Зубарьят" задолженности по арендной плате по состоянии на дата, судом первой инстанции правильно указано на то, что в судебном заседании не нашли подтверждения обстоятельства, позволяющие считать правильным расчет истца о задолженности по арендной плате в размере N ... рублей, и существенном нарушении условий договора аренды со стороны арендатора.

Разрешая спор, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд обоснованно пришел к выводу, что истец не мог не предполагать возможное изменение обстоятельств, которые повлекут изменение отношений сторон в части установления размера арендной платы исходя из положений п. 3.2 договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку указанное истцом обстоятельство о существенном нарушении условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб не относится к существенным по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса РФ, так как стороны его предусмотрели соглашением сторон, что прямо противоречит положениям указанной нормы права.

Вместе с тем, судебная коллегия считает решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно требованиям ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Это согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 60 постановления от дата N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", где указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. В отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 упомянутого кодекса. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

На основании ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 указанной статьи).

Таким образом, в данной правовой норме законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с расторжением договора.

Следовательно, спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Доказательств направления истцом в адрес ответчика уведомления о досрочном расторжении кредитного договора в деле не имеется.

Из материалов дела усматривается, что дата истец направил ответчику уведомление об увеличении арендной платы, ссылаясь на изменение цен на рынке недвижимости, не оформляя дополнительного соглашения. Ответчик письмом возразил против увеличения арендной платы со ссылкой на п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

дата ДЛР направила в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате, однако предложение о досрочном расторжении договора аренды в письме истца не содержится.

дата ДЛР направила в адрес ответчика телеграммы о погашении задолженности по арендной плате и освобождении помещения, однако предложение о досрочном расторжении договора аренды не последовало.

Таким образом, как правильно установилсуд, отсутствует отказ ответчика о досрочном расторжении договора аренды, а истец не может считаться исполнившим обязанность о направлении арендатору предложения расторгнуть договор, то есть, истцом не соблюдена процедура досудебного урегулирования спора о расторжении договора.

Доказательств, что ответчику было направлено дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы и внесении изменений в договор аренды от дата, истцом не представлено.

Между тем, в суд истец обратился с иском не только об изменении условий договора аренды, а также и о расторжении договора аренды, что свидетельствует о нарушении истцом пункта 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ о досудебном порядке урегулирования спора.

В соответствии с абз. 2 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, суду следовало исковое заявление оставить без рассмотрения, однако этого судом сделано не было, в связи с чем, принятое судом решение в указанной части является незаконным и подлежит отмене с оставлением искового заявления ДЛР к ООО "Зубарьят" о досрочном расторжении договора от дата аренды части нежилого помещения без рассмотрения по существу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата в части отказа в расторжении договора аренды от дата части нежилого помещения - отменить, производство по иску ДЛР к ООО "Зубарьят" о расторжении договора аренды от дата прекратить.

В остальной части решение Туймазинского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ДЛР - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Т.Нурисламов

Судьи Р.Р.Нурмухаметова

Н.Н.Якупова