Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 марта 2017 г. по делу N 33-5514/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Васильевой Г.Ф.

судей Троценко Ю.Ю.

Хакимова А.Р.

при секретаре Галяутдиновой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Зиминой Т.А. - Юлдыбаевой С.С. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 28 декабря 2016 г., которым постановлено:

Признать предварительные договора N283/435-И от 25.03.2016г. и N281/433-И от 25.03.2016г. договорами купли-продажи земельных участков.

Обязать Зимину Т.А. исполнить требования по договорам купли - продажи земельных участков N283/435-И от 25.03.2016г. и N281/433-И от 25.03.2016г. путем передачи земельных участков с кадастровыми номерами N ... и N ...

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами N ... и N ... от Зиминой Т.А. к Шарафутдинову И.Р..

Заслушав доклад судьи Троценко Ю.Ю., судебная коллегия

установила:

Шарафутдинов И.Р. обратился в суд с исковым заявлением к Зиминой Т.А. о понуждении исполнения обязательства по договору, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Исковые требования мотивировал тем, что в соответствии с предварительными договорами купли - продажи земельных участков N 283/435-И от 25.03.2016 г. и N 281/433-И от 25.03.2016 г. истцом у ответчика приобретены земельные участки.

Согласно условиям договора, ответчик обязывался передать истцу земельные участки с кадастровыми номерами N ... (по договору N 283/435-И) и N ... (по договору N 281/433-И), созданные путем перераспределения других смежных участков.

В счет оплаты по данным договорам истцом через доверенное лицо ответчика переданы денежные средства в размере полной стоимости обоих участков, составлявшей 400 000 (четыреста тысяч) рублей за каждый, в общей сложности 800 000 (восемьсот тысяч) рублей, что подтверждается расписками в получении денег.

Отлагательным условием, при наступлении которого у сторон возникали права и обязанности, согласно п. 1.4 договора, понимались обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, созданные из уже принадлежащих ответчику ранее на правах собственности и удостоверенных Свидетельствами о государственной регистрации.

В настоящий момент данные земельные участки созданы, принадлежат ответчику на правах собственности, однако от исполнения договора в части передачи их в собственность истца Зимина Т.А. уклоняется.

Просил суд: признать предварительные договоры N 283/435-И от 25.03.2016г. и N 281/433-И от 25.03.2016г. договорами купли-продажи земельных участков;

обязать Зимину Т.А. исполнить требования по договорам купли-продажи земельных участков N 283/435-И от 25.03.2016г. и N 281/433-И от 25.03.2016г. путем передачи земельных участков с кадастровыми номерами N ... и N ...

Органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произвести государственную регистрацию перехода права на земельные участки с кадастровыми номерами N ... и N ... от Зиминой Т.А. к Шарафутдинову И.Р.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановилприведенное выше решение.

Не согласившись с принятым решением, представитель Зиминой Т.А. - Юлдыбаева С.С. обратилась в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой, указав неправильное применение судом норм материального права.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.

В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Башкортостан представитель Зиминой Т.А. - Юлдыбаева С.С. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение отменить, жалобу удовлетворить.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В подпунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 25.03.2016 г. Козловская А.В., действующая за Зимину Т.А. и Шарафутдинов И.Р. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка N 283/435-И, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ...

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны договорились, что существенным условием настоящего договора является отлагательное условие, при наступлении которого у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательным условием стороны понимают: обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем: перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами N ... и N ...

Из п. 1.2 предварительного договора следует, что цена участка составила сумму в размере 400 000 руб.

Свои обязательства по договору истец исполнил надлежащим образом, денежные средства в размере 400 000 руб. были переданы Козловской А.В. в полном объеме 25.03.2016 г., что явствует из расписки в получении денег.

Согласно приложению N 1 к предварительному договору N283/435-И срок заключения основного договора определен не позднее 2 квартала 2016 г.

Так же судом установлено, что 25.03.2016 г. Козловская А.В., действующая за Зимину Т.А. и Шарафутдинов И.Р. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка N281/433-И, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... 433.

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны договорились, что существенным условием настоящего договора является отлагательное условие, при наступлении которого у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательным условием стороны понимают: обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем: перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами N ... и N ...

Из п.1.2 предварительного договора следует, что цена участка составила сумму в размере 400 000 руб.

Свои обязательства по договору истец исполнил надлежащим образом, денежные средства в размере 400 000 руб. были переданы Козловской А.В. в полном объеме 25.03.2016 г., что явствует из расписки в получении денег.

Согласно приложению N 1 к предварительному договору N283/433-И срок заключения основного договора определен не позднее 2 квартала 2016 г.

Разрешая заявленный спор и удовлетворяя исковые требования Шарафутдинова И.Р., суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенные между Шарафутдиновым И.Р. и Козловской А.В., действующей за Зимину Т.А. договоры, поименованные предварительными договорами купли-продажи земельного участка, не являлись предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признал предварительные договоры договорами купли-продажи и обязал исполнить требования путем передачи земельных участков, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании ст. 10 ГК РФ законом не допускается злоупотребление правом при осуществлении гражданских прав.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Действительно, как указывает истец, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества в ситуации, когда объект передачи только создается, либо право на который возникнет в будущем, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор добровольно, принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Поскольку договор о намерениях по существу является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, то к нему применяются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В свою очередь требуемая форма договора (ст. 131, 550 ГК РФ) установлена нормами главы.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а также п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является момент его государственной регистрации. Поэтому фактическое составление текста договора и подписание его сторонами является лишь одним из условий, необходимых для заключения договора. Волеизъявление сторон на заключение договора купли-продажи недвижимости включает в себя в обязательном порядке акт подписания текста договора и его государственную регистрацию.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 1 статьи 157 ГК РФ установлено, что если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, сделка считается совершенной под отлагательным условием.

Правовая природа сделки, совершенной под отлагательным условием такова, что сам по себе факт ее заключения (совершения) не порождает ни прав, ни обязанностей сторон до наступления отлагательного условия, стороны сделки считаются условно управомоченными и условно обязанными. И только наступление отлагательного условия влечет исполнение сделки, поскольку у ее сторон появляются права и обязанности, связанные с ее исполнением.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим. По смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Таким образом, по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе, и от поведения стороны сделки.

Согласно п. 2.2. предварительных договоров купли-продажи земельных участков N283/433-И, N283/435-И, при наступлении отлагательного условия, указанного в п.1.4., настоящего договора, продавец в течение 10 (десяти) рабочих дней извещает покупателя о готовности заключить основной договор, а покупатель обязуется прибыть по месту нахождения продавца в течение 10 рабочих дней с момента получения извещения для заключения основного договора. Покупатель обязан иметь при себе документы, необходимые для заключения и государственной регистрации основного договора и перехода права собственности.

Однако судом первой инстанции не было учтено следующее.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из 1.4. предварительных договоров купли-продажи земельного участка NN283/435-И, N281/433-И следует, что под отлагательными условиями Стороны понимают обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами N ... и N ...

Из толкования названного условия договоров следует, что стороны договоров поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки.

Суд первой инстанции, придя к выводу о наличии оснований для признания предварительных договоров договорами купли-продажи, в нарушение приведенной выше нормы материального права не указал основания, по которым он посчитал возможным определить содержание условий предварительных договоров исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, и истолковал условия предварительных договоров как отлагательное условие возникновения обязательств ответчика в целом.

Условие договора в п. 2.2. не конкретизировано, т.е. соглашение по данным договорам между сторонами не достигнуто, размер и предел ответственности не указаны.

При этом судебная коллегия усматривает, что право собственности на спорные участки за ответчиком Зиминой Т.А. были зарегистрированы только 05.05.2016 г., тогда как предварительные договоры заключены 25.03.2016 г.

Проанализировав вышеприведенные правовые нормы, а также изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что представленные предварительные договора купли - продажи земельных участков N283/435-И от 25.03.2016 г. и N281/433-И от 25.03.2016 г. являются незаключенными и не порождают правовых последствий в виде обязанности по заключению основного договора купли-продажи, так как не произведена их государственная регистрация в установленном законом порядке.

Учитывая, что при рассмотрении спора, судом первой инстанции были неверно применены нормы материального права, судебная коллегия отменяет решение и выносит новое об отказе в удовлетворении заявленного истцом иска.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 28 декабря 2016 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска Шарафутдинова И.Р. к Зиминой Т.А. о понуждении исполнения обязательства по договору, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказать.

Председательствующий Г.Ф. Васильева

Судьи Ю.Ю. Троценко

А.Р. Хакимов

Справка: судья Мозжерина Г.Ю.