Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 февраля 2017 г. по делу N 33-4086/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Вашкиной Л.И.

судей

Медведкиной В.А.

Мелешко Н.В.

при секретаре

Демура М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 27 февраля 2017 года гражданское дело N2-5308/16 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "АльянсСтройИнвест" на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2016 года по иску Чубуковой Н.И., Чубуковой О.И. к Обществу с ограниченной ответственностью "АльянсСтройИнвест" о признании предварительного договора, договором долевого участия.

Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ответчика ООО "АльянсСтройИвест" - Солдатова И.В., поддержавшего жалобу, представителя истцов - Ракитина Д.Ю., возражавшего против жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании заключенного между сторонами предварительного договора от 07.12.2012 договором в долевом строительстве. Обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировать договор полевого участия согласно которому истцам должна быть передана квартира общей площадью 44,26 кв.м. по адресу: " ... ", по цене 45000 руб. за кв.м., взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 07.02.2012 между сторонами был заключен предварительный договор, предметом которого было заключение в будущем основною договора купли-продажи квартиры общей площадью 44,26 кв.м. по адресу: " ... ", по цене 45000 руб. за кв.м., а всего за квартиру 1991700 руб. Со своей стороны истцы внесли в полном объеме аванс по договору в размере 1 991700 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 19.04.2012 выданной ответчиком. В п. 1.3 договора предусмотрено плановое окончание строительства 30.06.2015. По состоянию на 02.02.2016 основной договор не заключен, квартира истцам не передана, сведений о производстве строительных работ на объекте нет. Истцы считают, что между сторонами сложились взаимоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 26.10.2016 предварительный договор от 07.12.2012 заключенный между истцами и ответчиком признан договором участия в долевом строительстве.

С ответчика в пользу Чубуковой Н.И. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 руб. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ответчик в лице представителя просит решение суда отменить, ссылаясь на его неправильность.

3 лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о рассмотрении дела извещено посредством факсимильной связи (л.д. 128), в судебное заседание не явилось, что не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 07.02.2012 между сторонами заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи квартиры общей площадью 44,26 кв.м. по адресу: " ... ", по цене 45000 руб. за кв.м., а всего за квартиру 1991700 руб.

Указанная цена (1991700 руб.) согласована в том числе протоколом соглашения о договорной цене. Данный протокол является неотъемлемой частью договора.

Договором в п. 4.1 стороны предусмотрели внесение аванса в полном объеме в течение 60 календарных дней с момента заключения договора.

Со своей стороны истцы внесли в полном объеме аванс по договору в размере 1991700 руб., что ответчиком не оспорено.

Согласно п. 1.3 предварительного договора дата планового окончания строительства 30.06.2015.

Пунктом 3.2.1 предварительного договора предусмотрена обязанность продавца в течении 2(двух) месяцев после получения на свое имя свидетельства о регистрации права собственности на квартиру подписать с покупателем основанной договор купли-продажи квартиры на условиях настоящего договора.

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность продавца осуществить строительство в сроки, предусмотренные договором (п. 1.3).

По состоянию на 02.02.2016 основной договор с истцами не заключен, квартира истцам не передана, сведений о производстве строительных работ на объекте нет.

Ответчик имеет разрешение на строительство указанного жилого дома, выданное 03.06.2011.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако, как выше указано, спорный договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, предусматривал не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, но и обязанность покупателя уплатить стоимость квартиры продавцу в порядке предварительной оплаты, а также предусматривал условия передачи квартиры в собственность истцам, содержит существенные условия договора об участии в долевом строительстве, предусмотренные ч.ч. 1, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закона о долевом строительстве), целью договора является приобретение истцами квартиры в строящемся ответчиком доме, в связи с чем спорный договор обоснованно квалифицирован судом как договор участия в долевом строительстве.

Доводы ответчика об отсутствии в спорном договоре условия о гарантийном сроке на объект строительства, которое должно содержаться в договоре об участии в долевом строительстве согласно п. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, и отсутствии государственной регистрации спорного договора, требуемой для договора об участии в долевом строительстве в силу ч.3 ст. 4 Закона о долевом строительстве, не порочат вывод суда о квалификации спорного договора как договора участия в долевом строительстве и целях его заключения, соответствующих такому договору, а изложенные ответчиком обстоятельства не являются основанием для отказа истцам в признании спорного договора договором участия в долевом строительстве.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан такими способами как: заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д., в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013).

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст.ст. 2 (п. 1) и 3 (ч.ч. 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (редакция от 04.03.2015)).

Судом учтено, что из положений Закона о долевом строительстве следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего сделку (ч.2.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Ответчик не отрицал, что полученные от истцов денежные средства предназначены для строительства дома, а целью договора являлось приобретение истцами квартиры в строящемся ответчиком жилом доме. Данные обстоятельства нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.

С учетом изложенного правильным является вывод суда о применении к сделке положений Закона о долевом строительстве.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что спорный договор не является договором об участии в долевом строительстве, является предварительным договором купли-продажи, повторяют его позицию в суде первой инстанции, получившую правильную судебную оценку, не опровергают вышеизложенные установленные по делу обстоятельства. Судом правильно дана квалификация спорного договора.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: