Апелляционное определение Московского городского суда от 14 марта 2017 г. N 33-8927/17

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Л.А.,

судей Курочкиной О.А., Ефимовой И.Е.,

при секретаре Пилипенко С.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е.

дело по апелляционной жалобе Шанавазова А.Ф на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 07.11.2016 года, которым постановлено:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N ***от 20 января 2015 года, заключенный между ИП Матвеевой А.В. и Шанвазовым А.Ф. .

Взыскать с Шанвазова А.Ф. в пользу ИП Матвеевой А.В. обеспечительный платеж в сумме *** руб. *** коп, расходы на ремонт арендуемого помещения в сумме *** руб. *** коп, расходы на приобретение кондиционеров в сумме *** руб. *** коп, расходы на оплату юридических услуг в размере *** руб. *** коп, расходы по оплате госпошлины в сумме *** руб. *** коп.

установила:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании денежных средств, мотивируя требования тем, что ответчиком не исполняются принятые на себя обязательства по договору аренды нежилого помещения N ***от 20 января 2015 года и дополнительных соглашений N 1 от 11.03.2015 года и N 2 от 01.10.2015 года, а именно в пользовании истца до настоящего времени не предоставлено нежилое помещение по адресу: Москва. ул. ***, д.***, к.***, акт приема-передачи помещения между сторонами до настоящего времени не подписан, уведомление о дате открытия комплекса не получено.

Истец ИП Матвеева А.В. в судебное заседание не явилась, извещена. Представитель истца по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик Шанавазов А.Ф. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался, причин неявки суду не сообщил.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик Шанавазов А.Ф. по доводам, указанным в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ИП Матвеевой А.В. по доверенности *** С.А., представителя ответчика Шахнавазова А.Ф. - *** К.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановленное при неправильном определении юридически значимых обстоятельств по делу.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда первой инстанции не отвечает.

Материалами дела установлено, что договором аренды нежилого помещения N ***от 20 января 2015 года и дополнительными соглашениями N 1 от 11 марта 2015 года и N 2 от 01 октября 2015 года арендодатель - Шанавазов А.Ф. обязался передать арендатору - ИП Матвеевой А.В. в пользование нежилое помещение, общей площадью *** кв.м., находящее в комплексе, расположенном по адресу: г. Москва, ул. ***, д. ***, к. ***.

Срок аренды согласно п. 3.1 договора составляет *** лет.

На основании п. 8.1 договора аренды помещение может использоваться исключительно под размещение салона красоты "Точка красоты", арендуемое помещение передается арендатору в состоянии под отделку.

Срок передачи помещения арендатору - не позднее 30 календарных дней до даты открытия комплекса для посетителей. Дата открытия комплекса - дата, к наступлению которой арендодатель обеспечит свободный доступ посетителей и иных лиц в помещение, обеспечит комплекс, в том числе помещение, необходимыми для его нормального функционирования коммунальными услугами. О точной дате открытия комплекса для посетителей арендодатель обязан уведомить арендатора не менее, чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты передачи помещения в аренду по акту приема-передачи.

Целью договора аренды от 20 января 2015 года со стороны арендатора является осуществление коммерческой деятельности, ведение которой возможно только после открытия комплекса.

Далее суд установил, что арендатор ИП Матвеева А.В. исполнила обязанность, предусмотренную п.п. 7.7 договора аренды и в качестве обеспечения своих обязательств перечислила арендодателю обеспечительный платеж в размере *** руб. *** коп., что подтверждается платежным поручением N *** о 02.02.2015 года и п. 3 дополнительного соглашения N 2 от 01 октября 2015 года.

Для подготовки помещения к коммерческому использованию истец ИП Матвеева А.В. произвела ремонт на сумму *** руб. *** коп., что подтверждается договором подряда на производство ремонтно-строительных работ помещений N 170215 от 17.02.2015 года, представленными кассовыми чеками. Также истцом были приобретены и установлены кондиционеры на сумму *** руб. *** коп.

Удовлетворяя исковые требования, и расторгая между сторонами договор аренды нежилого помещения от 20.01.2015 года, а также взыскивая причиненные истцу убытки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком были нарушены положения ст. 314, 328, 611 ГК РФ. До настоящего времени акт приема - передачи помещения между сторонами не подписан, уведомления о дате открытия комплекса арендатором не получено, использование помещения невозможно, разумный срок исполнения обязательства истек.

Между тем, судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом и в сроки, определенные условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Так, в соответствии с п. 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель (ответчик) обязан уведомить арендатора (истца) о дате открытия Комплекса для посетителей не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты передачи помещения, и передать помещение не позднее тридцати календарных дней до даты открытия комплекса, а отказ или уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи помещения рассматривается как отказ арендатора от исполнения обязанности по принятию помещения и является основанием для расторжения договора арендодателем в одностороннем, внесудебном порядке, путем направления уведомления арендатору соответствующего уведомления и взыскании с арендатора штрафа в размере обеспечительного платежа, а также предъявление требования о взыскании убытков.

При этом, п. 4.4. настоящего договора аренды предусмотрено, что по окончании срока аренды помещения, а также при досрочном расторжении договора, арендатор обязан вернуть арендодателю помещение свободным от персонала и имущества, в состоянии соответствующему настоящему договору, с учётом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями помещения, произведенными арендатором.

Условиями данного договора, а именно п. 6.2.3 и 6.2.5 предусмотрено, что арендатор должен своевременно вносить арендную плату и начать коммерческую деятельность, а именно открыть помещение для доступа клиентов и посетителей не позднее 60 календарных дней с даты акта-приема - помещения.

К апелляционной жалобе ответчиком были приобщены документы, которые в соответствии с ч. 1 ст. 327 ГПК РФ были приняты судебной инстанцией в качестве дополнительных доказательств по делу.

Так, из представленных ответчиком в суд документов усматривается, что истец с 05.03.2015 года имеет допуск в помещение, указанное в договоре аренды от 20.01.2015 года и расположенное по адресу: Москва, ул. ***, д. ***, корп. *** (л.д. 98).

Далее, из представленных в судебную коллегию документов усматривается, что 07.04.2016 года состоялось официальное открытие Комплекса, праздничные мероприятия запланированы на 09.04.2016 года (л.д. 107).

Из представленной в суд электронной переписки усматривается, что на электронный адрес истица в период с 11.03.2016 года по 06.04.2016 года направлялось сообщение об открытии Комплекса (л.д. 103-106).

Затем, заказным письмом с уведомлением в адрес истца было направлено уведомление от 08.06.2016 года о необходимости начать коммерческую деятельность и выполнить п.6.2.3 договора аренды, с напоминанием, что с 09.04.2016 года помещение может быть закрыто максимум не более 30 минут в день (л.д.110-112)

Из представленного в материалы дела акта от 26.07.2016 года (л.д. 118) усматривается, что истец с даты открытия Комплекса, а именно с 09.04.2016 года по дату составления акта коммерческую деятельность не ведет. В адрес истца направлено уведомление о расторжении договора аренды (л.д. 115-117)

28.07.2016 года Управлением Росреестра по Москве была внесена запись о прекращении прав и обязанностей по договору аренды от 20.01.2015 гола N ***(л.д. 119)

Поскольку из представленных на заседание судебной коллегии документов усматривается, что ответчиком не было нарушено ни одно из оснований, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, дающих право для досрочного расторжения договора аренды от 20.01.2015 гола N ***по требованию арендатора, равно как существенного нарушения со стороны ответчика по исполнению условий данного договора аренды, то при таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска нельзя признать законным и обоснованным, решение суда подлежит отмене, с постановлением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

При этом, судебной коллегией принимается во внимание, что ответчиком договорные обязательства по передачи истцу нежилого помещения не нарушались, поскольку истец ИП Матвеева А.В. была извещена об открытии Комплекса, однако коммерческую деятельность не начала.

Довод истца о не подписании сторонами акта о передачи помещения и о разграничении балансовой принадлежности, сам по себе не может служить основанием для расторжения договора аренды по требования арендатора, поскольку не свидетельствует об уклонении арендодателя от передачи помещения арендатору. Ответчиком-арендодателем надлежащим образом были исполнены условия договора аренды как по извещению истца о дате открытия Комплекса, так и по уведомлению о необходимости начать коммерческую деятельность. Вместе с тем, истцом, как контрагентом не представлены документы, из которых усматривалось уклонение ответчика от подписания соответствующих выше актов. Более того, в соответствии с актом от 05.05.2015 года истец имела доступ в спорное помещение, в связи с чем сам по себе факт не подписания актов не может служить основанием для возложения на ответчика ответственности за не исполнение истцом условий договора аренды от 20.01.2015 года, а именно отсутствие ведения коммерческой деятельности.

Поскольку в соответствии с условиями договора аренды определено, что ведение коммерческой деятельности возможно только после открытия Комплекса, то ссылка истца о нарушении ответчиком разумных сроков по передачи помещения, не состоятельна.

Кроме того, запись о прекращении договора аренды в Управлении Росреестра по Москве была внесена 28.07.2016 года, в то время как иск в суд о расторжении договора аренды подан истцом только 27.09.2016 года, что в принципе делает невозможным удовлетворение требования истца в части расторжении договора аренды.

В связи с тем, что ответчиком не нарушались условия по исполнению договора аренды нежилого помещения от 20.01.2015 года, отсутствуют правовые основания для расторжения договора по требованию арендатора, а в силу п. 4.4. договора предусмотрено, что при досрочном его расторжении все неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя, то требования истца о взыскании денежных средств также удовлетворению не подлежат. Обеспечительный платеж возврату не подлежит, поскольку в силу п. 4.1 договора является штрафом.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ,

определила:

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 07.11.2016 года - отменить.

В удовлетворении иска ИП Матвеевой А.В. к Шанавазову А.Ф. о расторжении договора аренды нежилого помещения. Взыскании денежных средств- отказать.

Председательствующий:

Судьи: