Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 14 марта 2017 г. по делу N 3а-13/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 марта 2017 г. г. Улан-Удэ

Верховный суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чиркова Ю.В. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

... г. Чирков Ю.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. Чирков Ю.В. является пользователем земельного участка площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером ... , местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: " ... ".

В собственности истца имеется нежилое помещение, общей площадью " ... " кв.м., находящееся на указанном выше земельном участке, в связи с чем Чирков Ю.В. в силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2 и 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка с кадастровым номером ... На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость участка равна " ... " руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем Чирков Ю.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, которая согласно отчёту об оценке по состоянию на ... г. составляет " ... " руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер его выкупной стоимости или арендной платы.

Определением суда от 23 декабря 2016 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия.

В ходе судебного разбирательства Чирков Ю.В. изменил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости - " ... " руб., представив новый отчёт об оценке N ... , выполненный ... г. ООО " " ... "".

В судебное заседание административный истец Чирков Ю.В. не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. Его представитель Разуваева Ю.П., действующая на основании доверенности, требования с учетом их изменения подержала.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Булытова И.В. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО " " ... "", является ненадлежащим доказательством. Указала, что при применении сравнительного подхода оценки объекты-аналоги подобраны некорректно, в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты с площадью, значительно отличающейся от площади оцениваемого земельного участка. Также ссылалась на различное целевое назначение земельных участков.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Представители заинтересованных лиц Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Чиркова Ю.В. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ).

Как видно из материалов дела, Чирков Ю.В. является собственником нежилого помещения, общей площадью " ... " кв.м. (номера на поэтажном плане: помещение V: повал А1: " ... "; " ... " этаж А: " ... ", " ... "; А2: " ... ", " ... ", " ... ". Этаж: подвал, 1), расположенного по адресу: " ... ", с кадастровым номером ... , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... г.

Указанное помещение находится на земельном участке с кадастровым номером ... , местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г " ... ".

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, Чирков Ю.В., являясь собственником нежилого помещения, обладает предусмотренным статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ исключительным правом на его приобретение в собственность, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости земельного участка, и вправе заявить настоящий административный иск.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учёт ... г., его кадастровая стоимость определена по состоянию на ... г. и равна " ... " руб., что следует из кадастровой справки от ... г., письменного отзыва на административный иск представителя кадастрового органа и сторонами не оспаривается.

В обоснование заявленных требований, изменённых в ходе судебного разбирательства, административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка N ... от ... г. (далее - отчёт), выполненный ООО " " ... "".

Из отчёта следует, что оценщик исследовал социально-экономические показатели Республики Бурятия, географическое положение объекта оценки, его локальные физические характеристики, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков по состоянию на ноябрь-декабрь 2014 г., проанализировал ценообразующие факторы земельных участков, осуществил выбор объектов-аналогов и элементов сравнения.

Оценщик использовал информацию газет " " ... "", в том числе N ... от ... г. и N ... от ... г.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 г., оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте на странице 28.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три объекта - аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. " ... "; 2. " ... "; 3. " ... ").

При проведении оценочных работ применена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов ( " ... " %, - " ... " %, " ... " % соответственно) на основании статистического исследования зависимости цены на земельные участки от их размера, изложенного в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 г. (стр. 132-133).

Применена корректировка на торг (- " ... "%) на основании данных, предложенных компанией "Русская Служба Оценки" г.Москва в статье А.А. Марчука "Скидки на торг: Реалии кризиса", 2009 г.

Корректировки на передаваемые имущественные права не применялись из-за отсутствия целесообразности, оценщик исходил из того, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в собственности.

В связи с тем, что условия продажи и схема финансирования становятся известными, как правило, в ходе переговоров с потенциальными покупателями, то принимаются условия на уровне среднемесячных. По указанному основанию соответствующая корректировка не применялась.

Корректировка на местоположение применялась только в отношении объекта-аналога N 3 (- " ... " %), расположенного на территории Советского района г.Улан-Удэ, в то время как оцениваемый объект, также как объекты-аналоги N 1 и N 2, расположены в Октябрьском районе города Улан-Удэ.

Оценщиком применена корректировка по расположению относительно транспортных магистралей города и крупных улиц города ( " ... "%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 г. (стр. 124-125).

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру. Корректировка на физические характеристики земельного участка не применялась, поскольку физические характеристики оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов существенно не отличаются - все участки ровные неправильной формы.

Корректировка по назначению земельного участка не применялась ввиду того, что все объекты по данному критерию сравнения сопоставимы.

По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... г. равна " ... " руб.

При изучении приведённого отчёта оценщика, не содержащего в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд признает его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, а потому принимает во внимание в качестве допустимого доказательства заявленных административным истцом требований.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы, на которые ссылались в ходе судебного разбирательства представители Администрации г.Улан-Удэ, Министерства земельных и имущественных отношений РБ и Управления Росреестра по Республике Бурятия, в части некорректного подбора оценщиком объектов-аналогов, проверены судом и не могут быть приняты во внимание.

Как следует из отчёта об оценке, выполненного ООО " " ... "", оценщиком был проведен анализ выставленных на продажу за ноябрь-декабрь 2014 год земельных участков в черте города с указанными ценами предложений, категория земель которых аналогична оцениваемому земельному участку. При выборе элементов сравнения оценщик исходил из того, что месторасположение выставленных на продажу земельных участков, характеристики района местоположения и окружающая застройка подразумевают их дальнейшее использование под строительство и/или эксплуатацию объектов коммерческого назначения (для размещения зданий, сооружений; административные и офисные здания).

Так, оценщик исходил из того, что вид разрешенного использования может быть изменён без значительных временных и материальных затрат. При этом ценообразующим фактором, по мнению оценщика, является тип (функциональное назначение) окружающей застройки, вид разрешенного использования земельного участка не является ценообразующим фактором, а значит, отсутствие в отчете корректировок по данному критерию не свидетельствует о недостоверности его выводов.

Ссылки Администрации г. Улан-Удэ о том, что оценщиком не учтено существенное отличие объектов оценки от объектов-аналогов по площади опровергаются материалами дела, так как итоговая рыночная стоимость земельного участка определена с учетом корректировки по названному элементу сравнения.

Таким образом, суд считает возможным установить рыночную стоимость земельного участка на основании отчёта об оценке N ... от ... г., который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведённого исследования, методов, использованных оценщиком, выводы оценщика носят исчерпывающий характер.

В судебном заседании оценщик Г. дал пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчёте, подтвердил.

Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Чиркова Ю.В. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на ... г. - " ... " руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск Чиркова Ю.В., поступивший в суд ... г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером ... , местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: " ... ", в размере его рыночной стоимости - " ... " руб. по состоянию на ... года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий П.С. Назимова