Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 11 апреля 2017 г. по делу N 33-1230/2017

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Уткиной И.В.

и судей Елагиной Т.В., Мананниковой В.Н.

при секретаре Рязанцевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Колпаченко К.К. Юркова А.В. на решение Первомайского районного суда г.Пензы от 16 февраля 2017 года, которым постановлено:

Иск Колпаченко К.К. к ООО "МЭЛ-Пенза" о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий, понуждении зарегистрировать переход права собственности оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Елагиной Т.В., объяснения представителя Колпаченко К.К. Юркова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Управления муниципального имущества администрации г.Пензы Миловановой И.Н., представителя Октябрьского РОСП УФССП Росси по Пензенской области Артемовой Е.А., просивших решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия

установила:

Колпаченко К.К. обратился в суд с иском к ООО "МЭЛ-Пенза" о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий, понуждении к регистрации перехода права собственности, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (покупатель) и ООО "МЭЛ-Пенза" (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность, а покупатель принимает и обязуется оплатить двухкомнатную квартиру по адресу "адрес". Цена договора составляет "данные изъяты"

Согласно п.2.2. договора уплата цены договора производится покупателем в течение 10 дней с момента подписания договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца и/или другим способом, не запрещенным законодательством Российской Федерации, включая зачет, новацию, перевод долга, уступка права требования и т.п.

Уплата цены договора была произведена им в полном объеме, что подтверждается справкой, выданной ООО "МЭЛ-Пенза". Однако до настоящего времени он не может зарегистрировать переход права собственности на приобретенное им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущество ввиду отказа продавца от участия в государственной регистрации перехода права собственности и ввиду наложенного ареста на имущество.

Он неоднократно обращался в ООО "МЭЛ-Пенза" с просьбой обеспечить явку в органы регистрации, что подтверждается письмами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Все его обращения остались без рассмотрения. ДД.ММ.ГГГГ он снова обратился в ООО "МЭЛ-Пенза" с письмом, в котором была изложена просьба принять меры к регистрации перехода права собственности по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры. На данное письмо ООО "МЭЛ-Пенза" дало ответ от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указало на то, что регистрация невозможна в связи с запретом на совершение регистрационных действий в отношении приобретенного им имущества. В подтверждение ООО "МЭЛ-Пенза" приложило к письму уведомление Управления Росреестра по Пензенской области о проведенной государственной регистрации ограничений (обременения) права на имущество, датированное ДД.ММ.ГГГГ за исх. N.

При заключении договора купли-продажи о каких-либо арестах, обременении ему не было известно. При совершении указанной сделки он вел себя исключительно добросовестно. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является законным владельцем переданной квартиры, но пока не является собственником по причине отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество в связи с наложением судебными приставами запрета на регистрационные действия уже после добросовестного приобретения им данного имущества.

Просил суд признать заключенным договор от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "МЭЛ-Пенза" о купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: "адрес" признать за ним право собственности на указанную квартиру, снять запрет на совершение действий по регистрации права собственности (перехода права собственности) на данную квартиру, зарегистрировать переход права собственности от ООО "МЭЛ-Пенза" к нему на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", возникшее на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним ООО "МЭЛ-Пенза".

Впоследствии Колпаченко К.К. уточнил исковые требования в части снятия запрета на совершение регистрационных действий, просил снять наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г.Пензы УФССП России по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ в рамках сводного исполнительного производства N запрет на совершение действий по государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на квартиру, расположенную по адресу: "адрес"

Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципального имущества администрации г.Пензы, ООО "Газпром Межрегионгаз Пенза" и АО "Метан".

Первомайский районный суд г.Пензы постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Колпаченко К.К. Юрков А.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, аналогичные основаниям иска. Кроме того, указывает, что согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Колпаченко К.К., исполнивший свои обязательства по данному договору, является законным владельцем квартиры по адресу: "адрес", в связи с чем по аналогии закона на основании ст.119 ФЗ "Об исполнительном производстве" вправе требовать освобождения указанной квартиры от ареста.

Ссылаясь на разъяснения п.58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что Колпаченко К.К., считающий себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на него. В соответствии с п.59 указанного Постановления, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Суду были представлены исчерпывающие доказательства того, что ответчик фактически в течение всего периода времени, начиная с ДД.ММ.ГГГГ - даты заключения договора купли-продажи, уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако суд данным доказательствам надлежащей оценки не дал.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом к участию в деле были привлечены кредиторы ответчика: администрация г.Пензы в лице Управления муниципальным имуществом г.Пензы, ООО "Газпром Межрегионгаз Пенза" и АО "Метан", у которых имеются права требования к ответчику в рамках возбужденного в отношении последнего сводного исполнительного производства, в ходе которого в отношении спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий. Данные юридические лица не имеют никаких прав на объект купли-продажи по договору от ДД.ММ.ГГГГ, они лишь вправе претендовать на удовлетворение своих денежных требований к ответчику, но не на объект недвижимости - квартиру. В связи с этим считает, что указанные юридические лица необоснованно были привлечены к участию в деле, поскольку решение суда не может повлиять на их права или обязанности.

Доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ должен признаваться заключенным не в силу государственной регистрации со ссылкой на ст.8 Федерального закона от 30.12.2012 N302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд отклонил как основанные на неверном толковании норм материального права, не указав при этом, в чем именно состоит неправильность толкования закона, что является нарушением ч.4 ст.198 ГПК РФ.

Ссылку суда на ст.551 ГК РФ в части обязательной государственной регистрации перехода права и в части возможности обращения взыскания на такие предметы до государственной регистрации по требованиям кредиторов продавца недвижимости считает необоснованной, т.к. данная норма применима лишь в том случае, когда обращение взыскания совершено до обращения покупателя недвижимости в суд. В данном случае договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным независимо от того, проведена ли государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости или нет. Полагает, что признание судом указанного договора купли-продажи заключенным должно было повлечь удовлетворение и остальных требований Колпаченко К.К.

В обоснование доводов иска истцом суду была представлена судебная практика, которой суд немотивированно руководствоваться не стал.

Суд не принял во внимание доводы представителя истца о том, что спорная квартиры является единственным местом жительства истца, он несет расходы по оплате коммунальных платежей, указав, что данные доводы не имеют правового значения, с чем он не согласен. Кроме того, данный вывод судом не мотивирован.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "МЭЛ-Пенза" (продавец) и Колпаченко К.К. (покупатель) был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес"

Согласно п.2.1. договора стоимость передаваемого продавцом покупателю в собственность имущества по договору составляет "данные изъяты"

Пункт 2.2. договора предусматривает, что уплата цены договора производится покупателем в течение 10 дней с момента подписания договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца и/или другим способом, не запрещенным законодательством Российской Федерации, включая зачет, новацию, перевод долга, уступка права требования и т.п.

Согласно справке, выданной ОО "МЭЛ-Пенза" оплата в размере "данные изъяты" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена Колпаченко К.К. в полном объеме. В качестве доказательств оплаты стоимости спорной квартиры сторонами представлены договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Колпаченко К.К. и Захаровым Д.В., договоры подряда от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "МЭЛ-Пенза" и Захаровым Д.В., договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Захаровым Д.В. и Колпаченко К.К., соглашение о взаимном зачете требования между ООО "МЭЛ-Пенза" и Колпаченко К.К.

Судом также установлено и подтверждается материалами дела, что в Октябрьском РОСП г.Пензы УФССП России по Пензенской области на исполнении находится исполнительное производство N от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного листа N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного с предметом исполнения: задолженность, сумма долга "данные изъяты" в отношении должника ООО "МЭЛ-Пенза" в пользу взыскателя Управление муниципального имущества администрации г.Пензы.

ДД.ММ.ГГГГ указанное исполнительное производство присоединено к сводному N включающему 5 исполнительных производств в отношении должника ООО "МЭЛ-Пенза", взыскатели: ООО "Газпром Межрегионгаз Пенза", АО "Метан".

В рамках сводного исполнительного производства N судебным приставом-исполнителем было установлено, что за должником зарегистрирован объект недвижимого имущества - квартира по адресу: "адрес", в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий.

Отказывая Колпаченко К.К. в удовлетворении заявленных требований, суд признал установленным и исходил из того, что на момент наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества право собственности истца на него зарегистрировано не было, собственником данного имущества являлся должник ООО "МЭЛ-Пенза" - он же продавец по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, требование об отмене запрета на совершение регистрационных действий (об освобождении имущества от ареста) заявлено истцом как законным владельцем спорного объекта недвижимого имущества, вместе с тем в силу закона такое требование может быть заявлено только собственником.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, соответствуют установленным обстоятельствам и нормам закона, правильно примененным судом.

В соответствии с п.1 ст.80 Федерального закона от 02.10.2007 N29-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Согласно п.1 ст.119 указанного Федерального закона в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из статьи 223 ГК РФ следует, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 названного Кодекса).

Статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз.3 п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи.

Положениями ч.4 ст.19 Федерального закона N122-Ф закреплено, что, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста в порядке, установленном законодательством.

Поскольку государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества не была произведена ввиду ее приостановления на основании постановления судебного пристава исполнителя Октябрьского РОСП г.Пензы УФССП России по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным в силу вышеприведенных положений закона у суда первой инстанции не имелось.

Отказывая Колпаченко К.К. в иске, суд также правильно исходил из того, что поскольку до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

Оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости также не имелось, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры был подписан сторонами после вступления в силу Федерального закона N122-ФЗ, а государственная регистрация перехода права собственность на недвижимость произведена не была. Обратившись в суд с требованием о признании права собственности на квартиру по адресу: "адрес", истец по существу просил суд признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска, в связи с чем в иске ему обоснованно было отказано.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что истцом были представлены суду доказательства возникновения у него права собственности на спорное имущество и уклонения ответчика от регистрации перехода права, не могут быть приняты во внимание, как не опровергающие вышеприведенные выводы суда.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что истец на основании ст.119 ФЗ "Об исполнительном производстве", подлежащей, по мнению апеллянта, применению по аналогии закона, вправе требовать освобождения спорной квартиры от ареста, подлежат отклонению как не основанные на положениях приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда РФ, которые правильно применены и истолкованы судом.

Доводы представителя истца о том, что с 01.03.2013 вступил в силу ФЗ от 30.12.2012 N302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статья 8 которого предусматривает, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст.558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона, в связи с чем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ должен признаваться заключенным не в силу государственной регистрации, а в силу одного лишь подписания, суд правомерно отклонил как основанные на ошибочном толковании норм материального права. При этом суд правильно указал, что ст.551 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на имущество по договору купли-продажи недвижимости, поэтому до государственной регистрации перехода права покупатель является лишь законным владельцем этого имущества, собственником этого имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Мотивы, по которым суд считает приведенные выше доводы стороны истца ошибочными, приведены в мотивировочной части решения, что соответствует требованиям ч.4 ст.198 ГПК РФ.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о неправильном применении судом положений ст.551 ГК РФ, которая, как полагает апеллянт, подлежит применению лишь в случае, когда обращение взыскания совершено до обращения покупателя недвижимости в суд, а также ссылка на заключенность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат отклонению как основанные на ошибочном применении и толковании положений указанной нормы закона.

Указание апеллянта на неправомерный отказ суда в удовлетворении требования об освобождения спорного объекта недвижимости от ареста со ссылкой на факт владения им истцом является несостоятельным, т.к. арест наложен судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, должником по которому является ООО "МЭЛ-Пенза", а передача данным юридическим лицом недвижимого имущества без государственной регистрации перехода права собственности истцу не изменяет обязанности должника отвечать своим имуществом по обязательствам перед взыскателями - Управлением муниципальным имуществом г.Пензы, ООО "Гапзпром Межрегионгаз Пенза" и АО "Метан", которые обоснованно привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Доводы апеллянта о необоснованном привлечении указанных юридических лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, являются несостоятельными, поскольку истцом заявлено требование об освобождении спорного имущества от ареста, наложенного в рамках сводного исполнительного производства, взыскателями по которому являются вышеперечисленные юридические лица, на права и обязанности которых могло повлиять решение суда в случае удовлетворения иска.

Доводы представителя истца о том, что спорная квартира является единственным жильем Колпаченко К.К., он несет расходы по оплате коммунальных платежей за квартиру, суд обоснованно не принял во внимание, указав, что они правового значения в рамках настоящего иска не имеют.

По смыслу приведенных выше норм права в предмет доказывания по настоящему делу входят обстоятельства наличия у истца прав в отношении именно того имущества, на которое в рамках исполнительного производства наложен арест. Таким образом, обстоятельства, на которые ссылалась сторона истца, юридически значимыми для дела не являлись.

Ссылка апеллянта в жалобе на то, что суд немотивированно не стал руководствоваться представленной судебной практикой, подлежит отклонению, т.к. судебные постановления по конкретным гражданским делам в силу закона не являются источниками права, а потому обоснованно оставлены судом первой инстанции без внимания.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, с которыми соглашается судебная коллегия, они направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах по делу, исследованных и установленных по правилам ст.ст.56, 67 ГПК РФ, либо основаны на неправильном применении норм права, а потому не свидетельствуют о незаконности и необоснованности решения суда и не могут являться основаниями для его отмены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г.Пензы от 16 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Колпаченко К.К. Юркова А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи