Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 29 марта 2017 г. по делу N 33а-2634/2017

Судебная коллегия по административным делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего судьи: Чемякиной И.А.

судей: Герасимовой О.В., Иском Е.П.,

при секретаре: Павловой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 марта 2017 года административное дело по административному исковому заявлению администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 сентября 2016 года N 16,

по апелляционной жалобе Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края на решение Хабаровского краевого суда от 10 февраля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения представителя администрации г. Комсомольска-на-Амуре Илюхиной И.Д., представителя ООО "Оптовик" Панфиловой Г.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07.09.2016г. N 16, которым на основании заявления ООО "Оптовик" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 5000 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.08.2012г., в размере 1 773 700 руб.

В обоснование иска указано, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 13 211 850 руб.

ООО "Оптовик" являлось арендатором земельного участка, срок действия договора истек 30.06.2016г., в связи с чем, Общество не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объектов недвижимости.

Отчет об оценке, представленный в Комиссию является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка, поскольку составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности. Вид разрешенного использования объекта оценки - с целью строительства магазина строительных материалов. Из кадастрового паспорта следует, что на земельном участке учтен объект капитального строительства - здание, который используется в качестве магазина продовольственных и непродовольственных товаров. Рыночная стоимость объекта оценки оценивается исходя из фактического использования оцениваемого объекта, что в данном случае не учтено. Объект оценки предоставлялся ООО "Оптовик" на праве аренды, оценщиком использованы объекты-аналоги, находящиеся в собственности. Виды разрешенного использования объектов-аналогов N различны с видом разрешенного использования объекта оценки.

В дополнении к административному исковому заявлению административный истец указал, что Оценщиком не учтены чрезвычайные обстоятельства, при которых осуществлялась реализация объектов, взятых как аналоги, так как в г. Комсомольске-на-Амуре существовал только первичный рынок: приватизация осуществлялась по ценам значительно ниже рыночных, объекты являлись муниципальными и находились в неудовлетворительном состоянии, земельные участки продавались, фактически, как "приложение" к объектам недвижимости.

При заключении договоров купли-продажи аналогов N на торгах по итогам аукционов начальная стоимость земельных участков сложилась в условиях, не отвечающих рыночным, на цену сделок повлияла низколиквидность и невостребованность на рынке расположенных на земельных участках объектов недвижимости. Указанные аналоги являются производными от одного земельного участка. Аналог N приватизирован по начальной рыночной стоимости без проведения аукциона по преимущественному праву выкупа в пользу арендатора. Оценщик не применил надлежащие корректировки.

Рыночная стоимость земельного участка может составлять 17 943 966,67 руб. - установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, с учетом рыночной стоимости земельного участка на 24.08.2012. и минимальной выкупной за 10 и 49 лет аренды.

Решением Хабаровского краевого суда от 10 февраля 2017 года в удовлетворении требований администрации г. Комсомольска-на-Амуре отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что решение основано на Отчете об оценке N об определении рыночной стоимости земельного участка, составленным 11.04.2016 оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1 и Положительном экспертном заключении на отчет от 24.082016, составленным экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Вместе с тем, по делу проведена судебная экспертиза, по заключению которой следует, что Отчет об оценке не соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки, вывод о величине рыночной стоимости объекта оценки признан необоснованным.

Однако, суд, не обладая специальными познаниями, подверг данное заключение анализу, дал оценку объектам-аналогам, отобранным для экспертизы в целях подготовки ответа на вопрос о рыночной стоимости земельного участка, посчитав выводы эксперта несостоятельными и недостаточными для признания решения комиссии незаконным.

Суд не принял во внимание, что в Отчете рыночная стоимость земельного участка определена без учета его фактического использования, а объекты - аналоги должны быть сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам и относится к одному сегменту рынка.

Использованные в отчете объекты-аналоги 3 из 4 относятся к иному сегменту рынка с установленным видом разрешенного использования "предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".

Судом нарушено правило о всестороннем, полном, объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, что повлекло принятие незаконного решения, которое ущемляет в итоге бюджетные права муниципального образования

В дополнении к жалобе представитель администрации привел доводы, аналогичные ранее изложенным относительно продажи принятых к расчету объектов - аналогов по сделкам, не отвечающим требованиям рынка: на торгах по итогам аукционов по начальной продажной цене, не соответствующей рыночной (объекты N 2 и 3), продажа объекта аналога N 1 осуществлялась по преимущественному праву арендатора без торгов с рассрочкой платежа до 3-х лет. Цена земельных участков формировалась по льготной стоимости как для собственников, имеющих право выкупа. Оценщик не применил надлежащие корректировки при наличии признаков чрезвычайных обстоятельств.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель заинтересованного лица ООО "Оптовик" просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, указав, что суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания оспариваемого решения комиссии незаконным. В решении дана оценка отчету, положительному экспертному заключению, заключению судебного эксперта. Выводы суда достаточно мотивированы, обоснованы, всем доводам апеллянта дана надлежащая оценка. Довод истца о продаже взятых за основу объектов - аналогов по заниженной рыночной цене ничем не подтверждается, в связи с чем оценщик правомерно применил данные объекты для расчета.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости просил решение суда оставить без изменения, с доводами апелляционной жалобы не согласился, указал, что директором ООО "Оптовик" в комиссию для определения рыночной стоимости земельного участка был предоставлен полный комплект документов, предусмотренный Законом об оценочной деятельности, также отчет об оценке и положительное экспертное заключение. Данные документы соответствовали предъявляемым требованиям, основания для отказа в удовлетворении заявления у комиссии отсутствовали.

Не было установлено таких оснований и в судебном заседании, оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии с федеральными стандартами. Отчет оценщика является одним из доказательств, подтверждающих рыночную стоимость. С учетом того, что отчет недостоверным не признавался, оснований для признания решения комиссии незаконным не имеется.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации: для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абз. 9 ст. 24.18)

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абз. 32 ст.24.18).

Судом первой инстанции и материалами дела установлено, что между администрацией г. Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ООО "Оптовик" (арендатор) заключен договор N аренды земельного участка от 27.07.2015г., из земель категории "земли населенных пунктов", с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 5000 кв.м, расположенного по "адрес", занимаемый объектом незавершенного строительства, для завершения строительства магазина строительных материалов (пункт 1.1). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1, Приложение N 3 к договору). Срок действия договора определен с 01.08.2015 по 30.06.2016 (пункт 2.1).

По истечении срока действия договора новый договор аренды сторонами не заключался. Из акта подтверждающего факт использования земельного участка N от 25.08.2016, предоставленного Комитетом по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре, следует, что ООО "Оптовик" использует указанный земельный участок с целью строительства магазина строительных материалов, на земельном участке имеется здание магазина.

15.11.2016 между Администрацией г. Комсомольска-на-Амуре и ООО "Оптовик" заключен договор купли-продажи N, по условиям которого ООО "Оптовик" принял в собственность данный земельный участок, оплатив за него 1 773 700 руб.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" поставлен 03.03.2011г. Разрешенное использование: с целью строительства магазина строительных материалов.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 24.08.2012 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла 13 211 850 руб.

Полагая кадастровую стоимость чрезмерно завышенной, 30.08.2016 директор ООО "Оптовик" ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный 11.04.2016 оценщиком ООО "Оценка-Партнер" ФИО1., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию 24.08.2012 составляет 1 773 700 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 24.08.2016, составленное экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

На заседании Комиссии от 07.09.2016 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 86,6%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 24.08.2012 в размере 1 773 700 руб.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 1 773 700,00 рублей на основании предоставленного отчета и положительного экспертного заключения (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, единогласно, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в Отчете эксперта - оценщика ФИО1 и судебной экспертизе, проведенной оценщиком ФИО3 по определению рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 47 Кодекса административного судопроизводства РФ: суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В этой связи заключение эксперта в рамках проведенной судебной экспертизы, является таким же доказательством, как и заключение оценщика в Отчете и подлежит оценке судом на предмет соответствия требованиям Закона, стандартам, обоснованности содержащихся в нем выводов.

Оценивая как достоверные и правильные выводы эксперта - оценщика ФИО1., суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

В соответствии со ст. 14 Закона "Об оценочной деятельности": оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком ФИО1. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов. Оценщиком выбраны 4 объекта-аналога (состоявшиеся сделки), при этом имеется мотивированное обоснование о принятии данных потенциальных аналогов к расчетам, в том числе, и с учетом вида разрешенного их использования.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок.

Отчет содержит и выводы по анализу рынка 2 квартала 2012 года (раздел 2.3.4), согласно которому средняя цена сделок в г. Комсомольске-на-Амуре составляет 318 руб/ в м. Полученное среднее значение стоимости земельного участка - 354,74 рубля - находится внутри диапазона цен.

В этой связи доводы административного истца о том, что принятые за основу оценщиком ФИО1 потенциальные объекты-аналоги были реализованы по сделкам намного ниже рыночных, в условиях проведения ликвидационных мероприятий и чрезвычайных обстоятельств - являются несостоятельными и бездоказательными.

Данные доводы приводились в обоснование позиции административного истца по исковому требованию, являлись предметом оценки суда, были отклонены, так как информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена.

Информация о том, что администрацией муниципального образования проводились ликвидационные мероприятия, в связи с чем объекты, находящиеся в муниципальной собственности, отчуждались по ценам ниже рыночных, в официальных источниках отсутствует. Какое-либо постановление (распоряжение) на данный счет также не принималось.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение N от 24.08.2016г. составленное экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Захаровым С.А., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной экспертизы N 15 от 18.01.2017 Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N от 11.04.2016 не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, соответствует заданию на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, указанные в Отчете, следует признать необоснованными.

Рыночную стоимость земельного участка эксперт определилв размере 3 306 250 руб.

Суд не согласился с заключением эксперта поскольку данное заключение не подтверждает нарушение оценщиком требований федеральных стандартов оценки, повлекших занижение рыночной стоимости объекта оценки. При оценке земельного участка экспертом допущено нарушение федеральных стандартов оценки (пункты 10, 13 ФСО N 1). Данные выводы суда достаточно мотивированы, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.

С учетом того, что административным истцом не доказана недостоверность предоставленного в комиссию отчета, положительного экспертного заключения, судебная экспертиза, проведенная по ходатайству истца, выводы отчета о стоимости земельного участка не опровергла, решение комиссии принято в пределах предоставленных полномочий и порядка рассмотрения заявлений и принятия по ним решений, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, нормативным документам, регламентирующим порядок деятельности Комиссии, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 10 февраля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 сентября 2016 года N 16 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.

Председательствующий: И.А. Чемякина

Судьи: Е.П. Иском

О.В. Герасимова